나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10061 [1] 대구광역시 남구 대명동 1655-11 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "대명1동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 각종 근린생활시설, 단독 및 다세주택 등으로 형성되어 있어, 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 건[주상용]부지로 이용중 임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 6~8M, 북동측으로 폭 약 4~6M의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2025-03-20)(접합), 가축사육제한구역(녹색 환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

대상물건 기준시점 현재 후첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 에 도시한 바와 같이 제시외건물 (㉠~㉣)이 소재하는 바, 구조, 규모, 이용상태 등을 종합 고려하여 개략적인 실측에 의거 원가 법으로 감정평가하되, 현상 및 관리상태 등을 고려하여 감가수정은 관찰감가법을 병용하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건으로서, - 외 벽: 치장타일 드라이비트 및 몰탈 위 페인트 마감 등, - 내 벽: 벽지 및 타일, 인테리어 마감 등, - 바 닥: 장판지깔기, 타일 마감 등, - 창 호: 샷시창호 임.

이용상태

- 일련번호 가)1층: 근린생활시설2, 계단실, E/V실 등, - 일련번호 가)2층: 다가구주택6가구, 계단실, E/V실 등, - 일련번호 가)3층: 다가구주택5가구, 계단실, E/V실 등, - 일련번호 가)4층: 다가구주택2가구, 계단실, E/V실 등으로 이용중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 되어 있으며, 난방설비, E/V설비, 소방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:없 음.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경10061 (1)

* 소재지: 대구광역시 남구 대명동 1655-11

* 용도: 다가구주택

* 토지 면적: 331.60㎡ (약 100.3평)

* 건물 면적: 621.86㎡ (약 188.1평)

* 건물 제시외 면적: 61.50㎡ (약 18.6평)

* 감정가: 1,706,775,360원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 안OO (본건 강제경매 신청 채권자 안연우)

* 말소기준 권리: 2021년 2월 1일 접수된 안계농업협동조합의 근저당권 (을2)

* 총 등록 채권액 (주요 권리 기준): 약 1,276,075,616원 (근저당 10.8억 + 가압류 1.1억 + 강제경매 0.86억)

* 건축물 주요 정보: 철근콘크리트구조, 지상 4층, 2021년 1월 사용승인

2. 입지조건

* 위치: 대구광역시 남구 대명동 소재 "대명1동주민센터" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 각종 근린생활시설, 단독 및 다세주택 등으로 형성된 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 인근에 다수의 버스 정류장(대명1동 행정복지센터, 남부도서관 등)이 위치합니다. 지하철 1호선 현충로역 및 영대병원역을 이용 가능합니다.

* 도로: 남서측으로 폭 약 6~8M, 북동측으로 폭 약 4~6M의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지 형태: 사다리형에 가까운 토지로, 현황 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류 (폭 15m~20m), 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

* 말소기준 권리: 2021년 2월 1일 접수된 안계농업협동조합의 근저당권(을2)이 말소기준권리입니다.

* 소멸 권리: 낙찰로 인해 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 강제경매 개시결정 및 대부분의 주택임차권 등은 모두 소멸될 예정입니다.

* 비고: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

* 임차인 현황:

* A S: 보증금/차임 미상, 전입일자 2021-06-14, 대항력 없음.

* 권 : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2021-04-01, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 90,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2023-06-16, 확정일자 2025-05-26, 배당신고일자 2026-02-12, 대항력 없음.

* 반 : 보증금 80,000,000원, 차임 미상, 전입일자 2021-03-23, 확정일자 2021-02-24, 대항력 없음. (차임 미상)

* 배 : 보증금 100,000,000원, 차임 미상, 전입일자 2023-03-20, 확정일자 2023-03-20, 대항력 없음. (차임 미상)

* 서 : 보증금 100,000,000원, 차임 미상, 전입일자 2021-02-16, 확정일자 2023-03-20, 배당신고일자 2026-01-22, 대항력 없음. (차임 미상)

* 손 : 보증금 5,000,000원, 차임 550,000원, 전입일자 2024-07-19, 배당신고일자 2026-02-06, 대항력 없음.

* 심 : 보증금 85,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2022-01-13, 확정일자 2021-12-22, 배당신고일자 2025-08-28, 대항력 없음.

* 안 : 보증금 80,000,000원, 차임 미상, 전입일자 2021-02-04, 확정일자 2021-02-04, 배당신고일자 2025-02-25, 대항력 없음. (차임 미상)

* 유 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입일자 2024-02-01, 확정일자 2024-02-01, 배당신고일자 2026-02-11, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 7,000,000원, 차임 650,000원, 전입일자 2023-07-20, 확정일자 2023-07-20, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 110,000,000원, 차임 미상, 전입일자 2021-03-23, 확정일자 2021-02-25, 배당신고일자 2025-12-29, 대항력 없음. (차임 미상)

* 임 : 보증금 135,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2022-02-03, 확정일자 2022-01-20, 배당신고일자 2025-07-23, 대항력 없음.

* 정 : 보증금/차임 미상, 전입일자 2021-03-15, 대항력 없음. (보증금/차임 미상)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인 중 보증금 및 차임 정보가 일부 누락되거나 미상인 경우가 다수 확인됩니다. 특히 A S, 정 임차인의 경우 보증금 및 차임이 모두 미상이며, 반 , 안 , 배 , 서 , 이유진 임차인은 차임이 미상입니다. 따라서 명도 진행 시 해당 임차인들과의 적극적인 소통과 법적 절차 진행에 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 각종 근린생활시설, 단독 및 다세주택이 혼재하는 지역으로, 주거 밀집 지역의 특징을 보입니다.

* 상업 시설: 1층에 근린생활시설이 있어 배후 수요를 기반으로 한 지역 상권 형성 가능성이 있습니다.

* 업종 특성: 주거 밀집 지역 특성상 주거 편의를 위한 업종(소매점, 식당, 학원 등)이 발달할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 인근에 주택가가 형성되어 있어 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 물건지 인근에 대명1동 행정복지센터, 남부도서관, 대명시장 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 대구카톨릭대학교 병원, 영남대학교 병원 등 대형 병원 접근성도 우수합니다.

* 교통: 버스 노선이 다양하며, 지하철 이용도 편리하여 시내외 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 신축이어서 즉각적인 대규모 수리 필요성은 낮을 것으로 예상되나, 장기적인 유지보수 계획은 필요합니다.

* 공실 위험: 다가구주택의 특성상 공실 발생 가능성이 있으며, 임대 시기별 공실률 변동 및 임대료 경쟁 심화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 제시외 건물: 61.50㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되므로, 이에 대한 현황 파악 및 관리 상태, 철거 또는 활용 방안을 사전에 검토해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 남구 대명동에 위치한 다가구주택으로, 토지 및 건물 면적이 상당하며 비교적 최근 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없는 점은 긍정적인 요소입니다. 다만, 일부 임차인의 보증금 및 차임 정보 미상, 제시외 건물 포함 매각 등은 명도 및 관리 측면에서 면밀한 사전 조사가 요구됩니다. 전반적으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익: 다수의 가구로 구성된 다가구주택으로서 꾸준한 월세 수익 기대 가능성이 높습니다.

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 초기 수리비용 부담이 적고 임차인 모집이 용이할 수 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 대구 남구의 중심지 인근에 위치하며, 교통, 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 개발 잠재력: 지역 개발 계획 및 주거 환경 개선에 따른 향후 부동산 가치 상승 잠재력도 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,706,775,360원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 시세, 주변 부동산 시장 동향, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용, 취득세 및 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 등기부상 채권 총액 및 감정가격을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

* 임차인 명도에 소요될 수 있는 시간 및 비용, 제시외 건물 처리 방안 등을 면밀히 검토한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 심층적인 현장 조사 및 최신 부동산 시장 분석을 통해 확정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.