나이스옥션 법원경매 서산 2025타경944 [1] 충청남도 당진시 수청동 1551 호반써밋시그니처1 112동 11층1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산호 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 수청동에 소재하는 부동산으로서, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 서측 인근에 「당진시청」이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 24층 건물로서, 외 벽: 몰탈위페인트 등 마감, 내 벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창 호: 샷시창호임.

이용상태

「아파트」로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재관련설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트단지 내·외의 도로상태 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2017-07-20), 지구단위계획구역(수청2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-07-20)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2017-07-20)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한), 상대보호구역, 배수구역, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 25타경 944 (1)

소재지: 충청남도 당진시 수청동 1551 호반써밋시그니처1 112동 11층1104호 (신주소: 충청남도 당진시 수청3로 20)

용도: 아파트

감정가: 401,000,000원

토지면적: 49.10㎡ (약 14.85평)

건물면적 (전용면적): 84.85㎡ (약 25.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 황OO (황선준)

사용승인일: 2022년 12월 2일

건축물 정보: 2022년 12월 준공, 철근콘크리트 구조, 총 12개 동 1084세대 규모의 단지 내 112동 11층에 위치. 해당 동은 24층이며, 88세대로 구성되어 있습니다.

주차: 총 1442대 (세부 정보 상이하나, 충분한 주차 공간 확보)

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 당진시 수청동에 위치하며, 부근은 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다. 서측으로는 「당진시청」이 소재하여 행정기관 접근성이 우수합니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준으로 교통 상황은 보통입니다. 아파트 단지 내외부 도로는 전반적으로 양호한 상태입니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(수청2지구)으로 지정되어 있으며, 대로3류, 중로1류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배수구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 등기부상 '갑4 가압류 (군산시수산업협동조합)'로 추정되나, '말소'로 표기되어 있어 경매 절차상 더욱 명확한 확인이 필요합니다. (참고: '말소기준권리 전주지방법원 2025카단265' 표기 있음)

경매 신청 채권자는 황선준이며, 등기부상 '갑5 강제경매'로 기재되어 있습니다.

일반적으로 강제경매 절차에 따라 매각이 완료되면 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸됩니다. 본 건 또한 매각으로 인해 대부분의 권리(가압류, 강제경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 제시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, '임대관계는 미상'으로 기재되어 있어, 명도 시 관련 사항을 주의 깊게 확인할 필요가 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 속한 당진수청호반써밋시그니처1차아파트는 1084세대의 대규모 단지이며, 본건이 위치한 112동은 88세대로 구성되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리하며, 당진시청이 인접해 있어 행정 서비스 접근성 또한 우수합니다.

주변 환경은 주로 주거지역으로 형성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 생활정보

본 아파트 단지는 2022년 12월에 사용 승인되어 비교적 최신 건물입니다.

단지 내 및 인근 도로 상태가 양호하여 차량 이용이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능합니다.

당진시청이 인접해 있어 관공서 이용이 편리하고, 근린생활시설을 통해 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

'상대보호구역'으로 지정된 점은 인근에 교육 시설(학교 등)이 존재할 가능성을 시사합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 표기되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. (다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인으로 인한 문제는 없을 것으로 보입니다.)

* 권리관계 확인 필요: 등기부상 '말소'된 권리들이 다수 존재하며, '말소기준권리'에 대한 해석이 명확하지 않아, 법적 절차 및 권리 소멸 여부에 대한 최종 확인이 중요합니다.

* 토지 이용 계획 제약: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 일부 토지 이용 제한이 존재하나, 아파트 자체의 거주 및 일반적인 재산권 행사에 직접적인 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 판단됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 내 비교적 신축의 대단지 아파트로, 당진시청 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 신축 아파트의 장점과 함께 잘 갖춰진 단지 내 시설을 누릴 수 있습니다.

권리관계에 일부 복잡성이 존재하고 임대차 관계가 미상인 점은 명도 및 최종 권리 확보 과정에서 주의가 필요하나, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 프리미엄: 2022년 사용승인으로 하자 발생 가능성이 낮고 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 당진시청 인근으로 행정, 상업, 교통 등 생활 인프라 접근성이 뛰어납니다.

* 대규모 단지: 1084세대 규모의 단지이며, 본건 동은 88세대로 구성되어 관리 효율성이 높고, 단지 내 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 선호도 높은 면적: 전용면적 84.85㎡ (약 25.67평)으로 실수요자와 투자자 모두에게 인기가 많은 면적입니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 면적의 아파트가 2026년 7월 기준으로 40,300만원에서 44,500만원 사이에 거래되었습니다.

감정가 401,000,000원은 최근 매매가의 하단부에 해당하며, 시세 대비 경쟁력 있는 수준입니다.

전세 보증금이 33,000만원으로 높은 점은 매매가 또한 40,000만원 이상에서 형성될 가능성을 뒷받침합니다.

잠재적 리스크(임대차 관계 미상, 권리관계 확인 필요 등)를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최저 예상 입찰가: 감정가 수준 (401,000,000원)

* 권장 예상 입찰가: 시세 반영 및 시장 경쟁률 고려 (420,000,000원 ~ 430,000,000원)

주변에 유해하거나 혐오 시설이 있다는 정보는 일반적인 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.