나이스옥션 법원경매 서산 2025타경52017 [1] 충청남도 태안군 원북면 신두리 OOOOOOO 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.12.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 원북면 신두리 소재 '신두3리 다목적회관' 남동측 인근에 위치하며 단독주택 및 전.답 등의 농경지, 자연림, 펜션 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

- 본건 토지 기호 '1, 3' 인접토지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 현황 '상업용 건부지' 등으로 이용중입니다. - 본건 토지 기호 '5' 인접토지 대비 다소 완경사인 부정형의 토지로서, 현황 '자연림, 일부 도로' 등으로 이용 중입니다. - 본건 토지 기호 '6, 7' 인접토지 대비 다소 완경사인 사다리형의 토지로서, 현황 '자연림' 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

- 본건 토지 기호 '1, 3' 본건 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다. - 본건 토지 기호 '5' 본건 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하며, 본건 일부가 3m 내외의 도로로 이용 중입니다. - 본건 토지 기호 '6, 7' 본건 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 본건 토지 기호 '1, 3' 계획관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 본건 토지 기호 '5, 6, 7' 계획관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항은 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 본건 건물 기호 '2, 4' 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 2층 건으로서, (사용승인일:2012.03.26) 외벽 : 사이딩 판넬 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

본건 건물 기호 '2, 4' 공히, 기준시점 현재 '숙박시설(펜션)' 등으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'참조.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 지상 소재 제시외 건물 및 관정(감정평가서상 ㉠, ㉡)은 매각에 포함
- 목록 3. 지상 소재 컨테이너박스 매각에서 제외함
- 목록 5. 지상 소재 태양광시설(변전시설)은 매각에서 제외함
- 목록 5. 현황 일부도로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경52017 (1)

* 소재지: 충청남도 태안군 원북면 신두리 1221-53

* 용도: 숙박시설 (펜션)

* 감정가: 1,884,339,200원

* 토지면적: 11,012.00㎡ (약 3,330.93평)

* 건물면적: 361.04㎡ (약 109.22평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 충청남도 태안군 원북면 신두리 소재 '신두3리 다목적회관' 남동측 인근에 위치하며, 단독주택, 전.답 등의 농경지, 자연림, 펜션 등이 혼재하는 지역으로, 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 토지 기호 '1, 3'은 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 본 건 토지 기호 '5'는 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하며, 본 건 일부가 3m 내외의 도로로 이용 중입니다. 본 건 토지 기호 '6, 7'은 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본 건 토지 기호 '1, 3'은 계획관리지역입니다.

* 본 건 토지 일체는 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 가축사육제한구역에 속합니다:

* 130m 일부 제한 (소/말 사육 불가)

* 1500m 일부 제한 (돼지/개/닭/오리/메추리 사육 불가)

* 300m 일부 제한 (젖소/양/사슴 사육 불가)

* 본 건 토지 기호 '5, 6, 7'은 준보전산지입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을7 (2021-12-28) 근저당권 (안흥새마을금고, 712,400,000원)

* 등기부상 권리 현황:

* 토지 및 건물 등기부상 소유권은 박혜림에게 이전되었습니다 (2021-12-28).

* 말소기준권리인 안흥새마을금고의 근저당권 이하 모든 근저당권, 압류, 강제경매 등은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 채권 총액은 1,267,500,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 법정지상권: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '법정지상권'이 언급되어 있으나, '물건명세서 참고사항'에는 '지상권개요: 해당사항 없음'으로 기재되어 있어 상반된 정보에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 태안군 원북면 신두리 내 자연 녹지 및 농경지, 펜션 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 '신두3리 다목적회관'이 소재하며, 자연 친화적인 환경을 바탕으로 펜션 등 숙박시설 운영에 적합한 입지입니다.

* 주변 지역은 개발이 제한되는 계획관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등으로 구성되어 있어 대규모 상업 시설보다는 소규모 관광 및 휴양 관련 시설이 발달할 것으로 예상됩니다.

* 본 건 주변에서 잠재적인 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호한 편입니다.

* 주변 환경: 자연림, 농경지가 인접하여 쾌적하고 조용한 환경을 누릴 수 있으며, 인근에 다수의 펜션이 위치하여 숙박 시설로서의 잠재력을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '법정지상권'이 언급되어 있으나, '물건명세서 참고사항'에는 '지상권 개요: 해당사항 없음'으로 기재되어 있어 상반된 정보에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 이는 본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크 요인입니다.

* 제시외 물건 포함/제외:

* 지상 소재 제시외 건물 및 관정(감정평가서상 ㉠, ㉡)은 매각에 포함됩니다.

* 목록 3. 지상 소재 컨테이너박스는 매각에서 제외됩니다.

* 목록 5. 지상 소재 태양광시설(변전시설)은 매각에서 제외됩니다.

* 토지 이용 현황: 본 건 토지 기호 '5'는 현황 일부 도로로 이용 중인 것으로 파악되어, 토지 이용에 따른 분쟁 가능성이 있습니다.

* 지역 제한: 계획관리지역 내에서도 가축사육제한구역 및 준보전산지에 해당하여, 향후 토지 이용 및 건축 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 정보: 본 건물은 철근콘크리트구조 2층 숙박시설로, 건물(2)의 면적은 161.46㎡(약 48.84평)이며, 건물(4)의 면적은 199.58㎡(약 60.37평)입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 태안군 원북면 신두리에 위치한 숙박시설(펜션)로, 넓은 토지와 비교적 신축(2012년 사용승인) 건물을 보유하고 있습니다. 감정가는 18.8억 원 수준입니다.

토지는 총 11,012㎡(약 3,330평)로 넓으며, 주위 환경은 단독주택, 농경지, 자연림, 펜션 등이 혼재된 지역입니다. 교통 접근성은 차량 및 대중교통 이용 모두 보통 수준으로 판단됩니다.

권리분석상 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리는 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '법정지상권' 존재 가능성에 대한 명확한 확인이 필요하며, 이는 본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크 요인으로 판단됩니다.

일부 제시외 건물 및 관정은 매각에 포함되나, 컨테이너박스와 태양광시설은 제외되는 점, 그리고 토지 일부가 도로로 이용 중인 점을 유의해야 합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 준보전산지라는 토지 이용 제한 사항도 고려해야 합니다.

전반적으로 자연환경이 좋은 지역에 위치한 숙박시설이지만, 법정지상권 문제 여부와 토지 이용 제한 사항, 그리고 제외되는 부대시설 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 총 11,012㎡ (약 3,330평)의 넓은 토지 면적을 확보하고 있어 향후 개발 또는 활용 가능성이 있습니다.

* 숙박시설(펜션) 운영: 현재 숙박시설(펜션)로 운영 중이므로, 권리관계 문제가 해결될 경우 즉시 수익 창출이 가능합니다.

* 자연 친화적 입지: 태안 지역의 자연환경을 활용한 관광객 유치에 유리한 입지입니다.

* 매각 포함 제시외 건물: 감정평가서상 ㉠, ㉡ 제시외 건물 및 관정이 매각에 포함되어 있어 부대시설 활용도가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,884,339,200원

* 현황:

* 토지 면적: 11,012.00㎡ (약 3,330.93평)

* 건물 면적: 361.04㎡ (약 109.22평)

* 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정입니다.

* 인수 보증금: 0원 (임차인 현황 기준)

* 고려사항:

* 법정지상권 존재 여부에 따라 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다. 법정지상권이 성립하고 이를 인수해야 할 경우, 감정가 대비 상당한 폭의 할인율 적용이 불가피합니다.

* 일부 토지(기호 5)가 현황 도로로 이용 중인 점, 태양광시설 등 일부 제시외 물건이 매각에서 제외되는 점을 고려해야 합니다.

* 지역 제한(가축사육제한, 준보전산지) 사항은 향후 개발 또는 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 결론: 본 물건은 법정지상권 문제가 명확히 해소되지 않은 상태이므로, 정확한 입찰가 산정은 추가적인 조사(현장 조사, 법률 자문 등) 후에 이루어져야 합니다.

* 추정 입찰가: 법정지상권이 성립하지 않거나 인수 부담이 없는 조건으로, 시장 상황 및 유사 물건 거래 사례를 고려하여 감정가의 70~80% 수준에서 검토하는 것이 일반적입니다.

* 추정 범위: 1,300,000,000원 ~ 1,500,000,000원 (이는 순수 추정치이며, 실제 입찰 시에는 더 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.