나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12844 [1] 충청남도 아산시 배방읍 공수리 282 배방삼정그린코아 104동 13층1312호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 본 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 공수리 소재 ‘아산세무서’ 북동측 도로 월편에 인접하여 위치하며, 주위는 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주거지대로서 제반 주거환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 내 13층 1312호로서 (사용승인일:2012.01.20.) 외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 새시2중창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 화재탐지 및 소화전 설비, 승강기 설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서 인접 도로와 대체로 등고 평탄하며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 20미터, 서측 및 동측으로 노폭 약 12미터의 도로와 접함,

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-1)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-20)(중로3-3)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(배방-중로-3-5)(접합) 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-11)(배방초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(하나유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-09-30)(하나유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음(임차보증금 중 배당받지 못한 부분에 대하여 매수인에게 인수될 수 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12844 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 배방읍 공수리 282 배방삼정그린코아 104동 13층1312호

* 용도: 아파트

* 감정가: 86,000,000원

* 토지면적: 14.60㎡ (약 4.42평)

* 건물면적: 38.49㎡ (약 11.64평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 권OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 아산시 배방읍 공수리 소재 ‘아산세무서’ 북동측 도로변에 인접하여 위치하며, 주위는 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주거지대로서 전반적인 주거환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 유사 사다리형의 토지로서 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 상태이며, 현재 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 남측으로 폭 약 20미터, 서측 및 동측으로 폭 약 12미터의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류, 중로1류, 중로3류 등의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(배방초등학교, 하나유치원), 절대보호구역(하나유치원)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 채권자 및 경매 구분: 본 경매는 채권자 권OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매입니다.

* 말소기준권리: 등기사항 확인 결과, 비엔케이캐피탈주식회사의 가압류(2025.03.20.)가 말소기준권리이며, 이보다 선순위의 권리 없이 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 권영희

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입 및 확정일자: 2022년 06월 29일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 있는 임차인으로, 임차보증금 중 배당받지 못한 금액이 있을 경우 매수인에게 인수될 수 있는 위험이 존재합니다. (주의사항: 대항력 있는 임차인 있을 수 있음(임차보증금 중 배당받지 못한 부분에 대하여 매수인에게 인수될 수 있음))

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 배방읍 공수리 소재 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 아산세무서가 인근에 있어 행정기관 이용이 편리합니다. 주위로 아파트 단지 및 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 위치하고 있어 주거 생활에 불편함이 없을 것으로 판단됩니다. 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 정보:

* 건물명: 배방삼정그린코아 104동 13층 1312호

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 사용승인일: 2012년 01월 20일

* 층수: 총 22층 중 13층

* 전용면적: 38.49㎡ (약 11.64평)

* 분양면적: 제공된 정보에 명확히 명시되지 않았습니다. 단지 전체 면적은 약 149,002㎡입니다.

* 내부 마감: 외벽은 세멘몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시2중창으로 마감되었습니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 화재탐지 및 소화전 설비, 승강기 설비, 지하주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 배방삼정그린코아

* 주소: 충청남도 아산시 배방읍 공수리 282

* 총 동수: 6개 동

* 총 세대수: 2156세대

* 단지 전체 면적: 약 149,002㎡ (약 45,075평)

* 주차 대수: 총 1,761대 (전기차 충전기 지상 5대, 지하 31대 포함)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 본건에는 대항력 있는 임차인 권영희 씨가 거주 중이며, 임차보증금 90,000,000원이 설정되어 있습니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 미회수된 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상치 못한 큰 자금 부담으로 이어질 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

* 감정가와 시세의 차이: 본건의 감정가는 86,000,000원이나, 최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적의 거래가 78,000,000원에서 81,400,000원 수준에서 이루어지고 있습니다. 감정가가 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 경매가 진행될 가능성이 있으며, 이는 추가적인 권리 관계나 물건에 대한 변동 가능성을 내포합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 아산시 배방읍에 위치한 아파트 경매 물건으로, 양호한 입지조건과 주거 편의성을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 임차보증금 90,000,000원의 인수 가능성입니다. 최근 시세는 감정가보다 낮게 형성되어 있어, 임차인 인수 리스크를 감안하면 실질적인 투자 비용은 높아질 수 있습니다. 따라서 철저한 권리분석과 더불어, 예상되는 모든 인수 비용을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거 선호 지역의 아파트: 아산시 배방읍은 꾸준한 수요가 있는 지역입니다.

* 편리한 생활 인프라: 아산세무서 인근으로 관공서 접근성이 좋고, 주변에 주거 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 시세 대비 낙찰 가능성: 임차인 인수 리스크로 인해 경쟁이 제한될 경우, 시세보다 낮은 금액으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 86,000,000원이나, 최근 실거래가는 78,000,000원에서 81,400,000원 수준입니다. 가장 큰 투자 위험 요소는 대항력 있는 임차인(권영희, 보증금 90,000,000원)으로, 배당받지 못한 보증금 전액이 매수 인에게 인수될 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 주의사항을 고려할 때 이는 잠재적 위험으로 반드시 고려되어야 합니다.

이러한 위험 요소를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근하여 55,000,000원으로 제안합니다. 이는 시세와 감정가를 고려하고, 임차인 인수 리스크에 대한 안전 마진을 확보하기 위한 보수적인 금액입니다. 최종 입찰가는 개인의 투자 성향과 추가적인 현장 조사 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.