나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12508 [1] 충청남도 아산시 인주면 문방리 205-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원감정 · 평가일 2026.01.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 인주면 문방리 소재 '현대자동차 아산공장' 북측 인근에 위치하며, 주위는 자연부락, 농경지 등으로 형성된 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 간선도로 및 버스정류장과의 거리 등을 고려한 교통상황은 보 통임.

형태 및 이용상태

기호(1, 2) : 일단의 사다리형 토지로서, '단독주택부지'로 이용 중임. 기호(4) : 대체로 사다리형 토지로서, '전'으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1, 2, 4) : 북측으로 왕복 2차선의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, <추가기재> 경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급 될 수 있으니 관련실과에 확인 바랍니다. 기호(2) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 소하천예정지(2020-10-29)(15_문방천_예정지구역) <소하천정비법>, <추가기재> 경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인 바랍니다. 기호(4) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 소하천구역(2020-10-29)(15_문방천_소하천구역) <소하천정비법>, 소하천예정지(2020-10-29)(15_문방천_예정지구역)<소하천정비법>, <추가기 재> 경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인 바랍니다.

제시목록 외의 물건

1) 기호(1, 2) 토지에 감나무, 소나무 등 제시외 수목(ⓐ)이 소재하며, 기호(4) 토지에는 제 시외 물건인 신고된 농업용 관정 1기(ⓑ)가 소재함. 2) 기호(1, 2, 4) 토지에 소재하는 제시외 수목(ⓐ)과 관정(ⓑ)은 명인방법 및 수목 등기 여 부, 식재 및 관리상태, 신고내역 등에 비추어 당해 토지의 부합물 및 종물로 사료됨. 3) 기호(4) 지상에 이동 및 철거가 가능할 것으로 사료되는 비닐하우스가 소재함.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건 토지 및 건물에 설치된 태양광설비, 유류 및 화목보일러, 관정 등은 현장조사 당시 정상 작동 여부를 직접 시연을 통해 확인할 수 없었는바, 경매 응찰 시 정상 작동 여부 등에 대한 별도의 확인이 필요할 것으로 사료됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기, 몰탈위 페인트 등 마감 내벽 : 시멘트노출, 벽지도배, 타일 등 마감 바닥 : 시멘트노출, 장판깔기, 일부 타일 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

기호(3) 1층 : 창고로 이용 중임. 기호(3) 2층 : 주택(방3, 거실, 주방/식당, 다용도실, 욕실, 현관 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 태양광설비, 유류보일러 등에 의한 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(3) 건물의 부합물 및 종물로 사료되는 제시외 건물㉠~㉢이 소재함.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 제시외 건물 및 수목, 관정 매각에 포함(감정평가서상 ㉠㉡㉢ⓐⓑ).
3. 대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 임차인 있음.
4. 목록4: 농지취득자격증명서 제출요(미제출시 보증금 미반환).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 천안지원에서 진행하는 2025타경12508 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 충청남도 아산시 인주면 문방리 205-5이며, 단독주택으로 이용 중입니다.

본 경매는 서OOOOOOOOO를 채권자로 하여 진행되고 있습니다.

1.2. 물건 현황

토지는 총 1415.00㎡ (약 428.04평)이며, 건축물대장상 표제부 정보에 따르면 해당 토지(207번지)의 대지 면적은 660㎡로 기재되어 있으나, 본 경매 대상 토지 면적은 1415.00㎡입니다.

건물은 104.03㎡ (약 31.46평)이며, 2층 단독주택입니다. 1층은 창고로, 2층은 주택(방 3개, 거실, 주방/식당, 다용도실, 욕실, 현관 등)으로 이용 중입니다.

건축물표제부상 건물은 철근콘크리트구조로 2008년 1월 31일에 사용승인되었습니다.

1.3. 감정가 및 면적

총 감정가는 495,322,910원 (약 4억 9천 5백 3십 2만원)입니다.

토지 면적은 1415.00㎡ (약 428.04평)입니다.

건물 면적은 104.03㎡ (약 31.46평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청남도 아산시 인주면 문방리 소재 '현대자동차 아산공장' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 자연부락과 농경지로 형성된 농촌지대이며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 간선도로 및 버스정류장과의 거리를 고려할 때 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 토지(기호 1, 2, 4)는 북측으로 왕복 2차선의 포장도로를 이용하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2018년 3월 8일 접수된 서산인삼협동조합의 근저당권입니다.

이 외 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등 모든 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부 채권 총액은 471,030,637원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 홍 임차인이 존재하며, 2008년 2월 11일 전입하여 대항력이 있습니다.

다만, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있어 실제 임대차 관계 및 보증금 반환 여부에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 대항력이 있는 임차인이 존재하므로 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

인근에 현대자동차 아산공장이 위치하여 해당 기업의 배후 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

주변 지역은 농경지와 자연 취락지구로 형성되어 있어, 대규모 상업 시설보다는 농업 관련 시설 및 주거용 건물이 주를 이룹니다.

4.2. 지역 특성

본 물건이 소재한 아산시 인주면은 농촌 지역의 특성을 강하게 띠고 있으며, 이는 토지 이용 및 개발 계획에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지역 특성상 대규모 쇼핑몰이나 대형 병원 등과 같은 편의시설은 인근 도시 지역으로의 이동이 필요할 것으로 예상됩니다. 기본적인 편의시설은 근거리에 위치할 수 있으나, 상세 정보는 확인이 필요합니다.

5.2. 기타

본건 토지 중 일부(기호 4)는 '전'으로 이용 중이며, 이는 농지취득자격증명서 제출이 필수임을 의미합니다. 이를 미제출할 경우 입찰 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생할 수 있습니다.

감정평가서상 토지 및 건물 외 제시외 수목(감나무, 소나무 등), 농업용 관정, 비닐하우스, 제시외 건물 등이 매각에 포함됩니다.

태양광 설비, 유류 및 화목 보일러, 관정 등은 현장 확인 시 정상 작동 여부를 확인할 수 없었으므로, 입찰 전 작동 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

대항력 있는 임차인(홍 )이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 특이한 상황입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁을 야기하거나, 실제 인수해야 할 금전적 부담이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

6.2. 농지 관련 리스크

매각 대상 토지 중 농지가 포함되어 있어, 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 관련 서류를 적시에 제출하지 못할 경우 입찰 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

6.3. 현황 관련 리스크

감정평가서상 제시외 수목, 관정, 비닐하우스 등이 매각에 포함되나, 현장 조사 시 태양광 설비, 보일러, 관정 등의 작동 여부를 확인할 수 없었습니다. 이에 대한 수리 또는 교체 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 제한

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 소하천예정지/구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다. 경계 중복에 따른 용도지역 중복 발급 가능성이 있으므로 관련 부서 확인이 필요합니다.

6.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 현대자동차 아산공장 외에 별도의 혐오시설은 식별되지 않았습니다. 다만, 대규모 공장 인근에 위치한다는 점은 주거 환경이나 토지 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 아산시 인주면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 현대자동차 아산공장과 인접한 지리적 이점을 가지고 있습니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 자산 또한 포함됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원)와 농지 취득 요건은 본건의 주요 리스크 요인이므로, 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다. 토지 이용 계획에 따른 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

현대자동차 아산공장 인근이라는 입지 조건을 활용할 수 있으며, 향후 지역 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

단독주택 부지로서의 가치가 있으며, 감정가 대비 저평가될 경우 시세차익을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

농촌 지역의 특성을 이해하고 개발 잠재력을 파악하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 495,322,910원입니다.

인수 보증금은 0원으로 분석되었습니다.

주요 고려사항:

* 대항력 있는 임차인(홍 )의 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 명도 시 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사 및 협상이 필요합니다.

* 농지취득자격증명: 농지(기호 4)에 대한 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 위험이 있습니다.

* 제시외 물건 및 시설: 수목, 관정, 비닐하우스 등 제시외 물건이 포함되나, 태양광 설비, 보일러, 관정 등의 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 농업보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

종합적인 판단으로는, 본건은 잠재적 리스크 요인이 다수 존재하므로 감정가 수준 이하로 보수적인 접근이 필요합니다. 특히 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 비용, 농지 취득 절차 관련 비용 등을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 대비 85% ~ 95% 수준 을 권장합니다.

이는 약 420,924,474원 ~ 470,556,765원 범위에 해당합니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통한 상세 확인, 임차인 협상 결과, 그리고 당시 경쟁 물건들의 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.