나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16185 [1] 충청남도 예산군 예산읍 주교리 153-28 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 예산읍 주교리 소재 "예산고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 기호(1): 가장형의 평지로서 현황 휴경지 상태임. - 기호(2): 부정형의 완경사지로서 현황 전기타(공사 중단된 토지)로 이용 중임. - 기호(3): 부정형의 평지로서 현황 전기타(이동식 컨테이너 소재)로 이용 중임. - 기호(4): 부정형의 완경사지로서 현황 전기타(공사 중단된 토지)로 이용 중임. - 기호(5): 부정형의 완경사지로서 임야기타(공사 중단된 토지)로 이용 중임.

인접 도로상태

- 기호(1) ~ (3): 본건 북측으로 폭 약 4m내외의 아스팔트포장도로와 접함. - 기호(4), (5): 지적도상 맹지로서 인접 토지를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 - 기호(1), (3): 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률>임. - 기호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률>임. - 기호(4): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. - 기호(5): 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 임대관계는 미상임. - 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Page.3, 4(사항, 아항)참고 바람.

물건 비고

-일괄매각, 지상소재활잡목 매각 포함
-목록1~3 지상 소재 가림막, 세륜기, 이동식컨테이너 각 매각 제외
-목록 1, 3은 농지취득자격증명서 제출 요(미제출시 보증금 미반환, 해당관서에 농지로 복구가능한계획서 제출을 요함)
-목록 2, 4는 매수인이 농지전용허가를 얻어야만 전용사실이승계된다는 해당관청의 사실조회 회신이 있었음.
-목록 2 일부는 현재 '건축신고'를 행한 토지이며, 목록 3~5는 건축신고가 '취소'된 상태이므로, 자세한 사항은 관할군청에 문의 바람.
-본 건 토지 주변 가림막에 유치권 행사 관련 현수막이 붙붙어있음(유치권 성립여부는 불분명)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 홍성지원 2025타경16185 (1)

소재지: 충청남도 예산군 예산읍 주교리 153-28

용도: 전 (밭)

토지면적: 10384.00㎡ (약 3141.06평)

건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

감정가: 910,735,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 평택축산업협동조합 (말소기준 권리 근저당권자)

1.2. 입지조건

주위환경: 본 건은 충청남도 예산군 예산읍 주교리 소재 "예산고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

인접 도로상태:

* 기호(1) ~ (3): 본건 북측으로 폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

* 기호(4), (5): 지적도상 맹지로서 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1), (3): 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역)), 상대보호구역.

* 기호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역)), 상대보호구역.

* 기호(4): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역)), 상대보호구역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함).

* 기호(5): 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역)), 상대보호구역, 준보전산지.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 유무를 파악하기 어렵습니다.

1.3. 권리분석

등기부 요약:

* 소유권 이전: 최동진(1971.05.19), 주식회사해맑음(2024.01.03).

* 말소기준권리: 평택축산업협동조합 근저당 (2024.01.03, 690,000,000원).

* 기타 권리: 근저당 2건, 압류 3건, 가압류 2건 등이 등기되었으나 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 1,841,434,270원.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

특이사항 및 주의사항:

* 유치권: 본 건 토지 주변 가림막에 유치권 행사 관련 현수막이 게시되어 있으나, 유치권 성립 여부는 불분명합니다.

* 일괄매각: 지상소재 활잡목은 매각에 포함됩니다.

* 매각 제외: 목록1~3 지상 소재 가림막, 세륜기, 이동식컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

* 농지취득자격증명: 목록 1, 3은 농지취득자격증명서 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 미반환 및 해당 관서에 농지 복구 가능 계획서 제출을 요구할 수 있습니다. (농지취득자격증명서 관련 정보)

* 농지전용허가: 목록 2, 4는 매수인이 농지전용허가를 얻어야만 전용 사실이 승계됩니다.

* 건축 관련: 목록 2 일부는 현재 '건축신고'가 되어 있으며, 목록 3~5는 건축신고가 '취소'된 상태이므로, 자세한 사항은 관할 군청에 문의해야 합니다.

* 맹지: 기호(4), (5)는 지적도상 맹지이므로 접근성에 대한 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 상태: 기호(1)은 휴경지, 기호(2)는 공사 중단된 토지, 기호(3)은 이동식 컨테이너 소재, 기호(4), (5)는 공사 중단된 토지 또는 임야 기타로 이용 중입니다.

1.4. 상권분석

본 건은 "예산고등학교" 인근에 위치하며, 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 주변 상권에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설이 혼재하는 점을 감안할 때 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

주변에 "예산고등학교"가 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다. 또한, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하여 주거 지역으로서의 성격도 가지고 있습니다. 차량 접근 및 버스 정류장 소재로 교통 여건은 보통 수준입니다. 구체적인 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유치권 존재 가능성: 현수막으로 유치권 행사가 고지되어 있어, 낙찰 후 유치권 인수 또는 해결 과정에서 분쟁 발생 소지가 있습니다. 유치권 성립 여부를 철저히 조사해야 합니다.

* 복잡한 농지 관련 규제: 농지취득자격증명 발급, 농지전용허가 필요성 등 농지 관련 규제를 준수해야 하며, 위반 시 보증금 미반환 등의 불이익이 있을 수 있습니다.

* 건축 관련 불확실성: 일부 토지의 건축 신고 상태 및 취소 이력은 추후 건축 시 관련 법규 준수 여부 확인 및 관할 관청 문의가 필수적입니다.

* 맹지 포함: 일부 필지가 맹지이므로, 접근성을 확보하기 위한 별도 방안 마련이 필요할 수 있습니다.

* 대규모 채권 총액: 등기부 채권 총액이 18억 원을 초과하므로, 입찰 경쟁이 치열해지거나 낙찰 후 인수할 채무 부담이 클 수 있습니다.

* 토지 이용 현황: 공사 중단된 토지, 휴경지, 컨테이너 소재 등 현재 이용 현황이 다양하여, 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 예산군 예산읍에 위치한 대규모 토지 경매 물건입니다. "예산고등학교" 인근에 자리 잡고 있으며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 입지입니다. 하지만 유치권 존재 가능성, 농지 관련 복잡한 규제, 맹지 포함, 건축 신고 이력 등 다수의 잠재적 리스크가 산재하고 있어, 투자 결정 전 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다. 특히, 토지 이용 현황이 다양하고 건축 관련 불확실성이 있는 만큼, 관할 관청과의 사전 협의를 통해 정확한 개발 가능성 및 제한 사항을 파악해야 합니다. 등기부 채권 총액이 높아 입찰 경쟁 또한 고려해야 할 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 총 10384㎡ (약 3141평)의 넓은 면적은 향후 개발 또는 활용 잠재력을 높입니다.

* 도시지역 포함: 제1종일반주거지역, 자연녹지지역 등 다양한 용도지역이 포함되어 있어 지역적 특성에 따른 개발 가능성이 있습니다.

* 교육 시설 인접: 예산고등학교 인근으로 교육 환경 접근성이 좋습니다.

* 리스크 해소 시 가치 증대: 유치권, 농지 관련 문제 등 잠재적 리스크를 성공적으로 해결하고 명확한 개발 계획을 수립한다면, 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 910,735,000원

등기부 채권 총액: 1,841,434,270원

본 건은 유치권, 농지 규제, 맹지, 복잡한 건축 관련 이력 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어, 감정가 대비 신중한 접근이 필요합니다. 토지 이용 현황 및 주변 환경을 고려하고, 리스크 해소에 필요한 제반 비용 및 시간을 충분히 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 추가적인 현장 조사, 법률 및 건축 전문가의 자문을 통해 낙찰 가능한 합리적인 수준을 결정해야 합니다. 일반적인 경매 시장 동향 및 본 건의 복잡성을 고려 시, 감정가의 70% ~ 90% 범위 내에서 경합이 이루어질 수 있으나, 이는 보수적인 추정치이며 실제 입찰가와는 차이가 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.