나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4043 [1] 세종특별자치시 보람동 707 리버에비뉴 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 보람동 소재 "세종특별자치시청" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(아파트) 단지, 관공서, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물내 제1층 제109호이며, (사용승인일 : 2015.07.03) 외벽: 석재 붙임 및 강화유리 마감 등이며, 내벽: 석고보드위 페인트 및 인테리어 마감 등이며, 바닥: 데코타일 마감 등이며, 창호: 샷시 및 강화유리 마감 등 입니다.

이용상태

근린생활시설 입니다.

설비내역

본건은 기본적인 공용 위생 및 급배수 시설, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄하게 조성된 토지로서, 가격조사일 현재 "상업용 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(보람동 707) : 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m~30m)(대(보)3-4004)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경4043 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 보람동 707 리버에비뉴 1층 109호

* 용도: 근린상가 (제2종 근린생활시설)

* 감정가: 481,000,000원

* 토지면적: 17.30㎡ (약 57.2평)

* 건물면적: 31.16㎡ (약 103.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 세종중앙농업협동조합 (확인됨)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 세종특별자치시청 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 관공서, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 단지 남동측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 9월 30일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권 (채권액 360,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (갑6: 대전신용보증재단 가압류, 갑7: 세종중앙농업협동조합 임의경매 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부 요약상 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (명시적으로 소멸되지 않는 권리 없음)

* 등기부 요약:

* 소유권: 이순식(2016-01-15 이전), 김영북(2016-09-30 매매 410,000,000원 이전)

* 근저당: 세종중앙농업협동조합 (360,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 대전신용보증재단 (22,916,652원, 말소)

* 임의경매: 세종중앙농업협동조합 (319,563,814원, 말소)

* 총 등기부 채권액: 382,916,652원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 명도 시 임차인 존재 여부 및 권리관계(대항력 등)를 반드시 확인해야 합니다. 보증금 합계가 0원이지만, 혹시 모를 미상의 임차인으로 인한 분쟁 가능성에 유의해야 합니다. (제공된 정보에 임차인 이름이 없어 개인정보 마스킹은 진행하지 않았습니다.)

4. 상권분석

* 건물 용도: 본 건물은 제2종 근린생활시설 및 제1종 근린생활시설로 이용되고 있으며, 해당 호실(109호) 역시 근린상가로 분류됩니다.

* 주변 상권: 세종시청 인근의 행정 및 상업 복합지역으로, 아파트 단지, 오피스텔, 업무시설, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 상업적 특징: 세종시청 등 주요 관공서와 인접한 위치로 안정적인 수요 확보가 가능하며, 주변 상업 시설과의 시너지 효과도 기대할 수 있습니다.

* 주변 시설 조사: 외부 지도 및 검색 결과, 세종시청, 세종시교육청 등 행정기관 밀집 지역에 위치하며, 주변에 상업 시설 및 대규모 아파트 단지가 잘 형성되어 있어 유동인구가 많고 상권이 활성화된 지역으로 파악됩니다. 계획적인 도시 개발로 인해 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 세종시청, 세종시교육청 등 관공서가 인접해 있어 행정 업무 처리가 용이합니다. 또한, 주변에 대형마트, 병원, 은행, 각종 상업시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 세종 시내버스 노선이 다양하게 운행되고 있으며, 주요 도로망 접근성이 좋아 세종시 전역 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 주변 시설: 대규모 공동주택 단지, 국립세종도서관, 세종호수공원 등 문화 및 여가 시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 미상: 임대 관계가 미상이어서 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 0원이라도 임차인의 존재 및 대항력 유무 확인 필수)

* 상가 공실 위험: 상가 건물 특성상 경기 변동이나 지역 상권 변화에 따라 공실이 발생하거나 임대 수익률이 하락할 가능성이 있습니다.

* 권리관계의 복잡성: (본건은 비교적 명확하나) 간혹 등기부 상 나타나지 않는 유치권, 법정지상권 등 특수한 권리관계가 존재할 수 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 세종시의 중심부인 보람동에 위치한 근린상가로, 세종시청 및 관공서와 인접하여 행정 수요와 배후 주거 단지의 잠재적 수요를 동시에 확보할 수 있는 장점이 있습니다. 건물 자체의 노후도는 크지 않은 편이며, 교통 및 생활 인프라도 잘 갖추어진 지역입니다. 다만, 상가 공실 위험 및 명도 관련 리스크는 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 주요 행정기관 밀집 지역으로 안정적인 수요 확보 가능.

* 신축급 상가 건물이므로 상품성 우수.

* 주변 아파트 및 오피스텔 단지를 통한 풍부한 유동인구.

* 세종시 개발 계획에 따른 장기적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 481,000,000원입니다.

* 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시장 상황, 임대 수익률, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 현재 임대 시세 등을 추가적으로 조사하여 보수적인 접근이 필요합니다. (구체적인 금액 산정은 추가 조사 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.