나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30979 [1] 충청북도 음성군 생극면 송곡리 116-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA감정 · 평가일 2025.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 생극면 송곡리 소재 "총곡1리마을회관" 남서측 방향 일대에 소재하는 토지로서, 주변은 대체로 전답지로 이용되고 있으며 그외 공장, 농가주택이 일부 호재하고 있고 배후로는 넓게 임야가 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 동측 방향으로 도보 5분 이내의 거리에 노선버스정류장(송곡2리)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1~3 공히 부정형의 토지로서, 기호 1,2는 답, 기호 3은 전으로 이용중임.

인접 도로상태

1. 기호 1 본건 토지의 북측 방향으로 노폭 3~4m 의 포장도로에 접함. 2. 기호 2 본건에 직접 접하는 도로는 없으며 기호1 토지를 통해 북측 방향의 도로에 접할 수 있음. 3. 기호 3 본건의 남동측 방향으로 노폭 3~4m 의 포장도로에 접할 수 있음.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(2025-08-21)<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1,2 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
-목록 2에 직접 접하는 도로 없으며 목록 1 토지를 통해 북측 방향의 도로에 접함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 충주지원 2025타경30979 (1)

소재지: 충청북도 음성군 생극면 송곡리 116-2

용도: 답 (논)

감정가: 119,058,300원

토지 면적: 2,476.00㎡ (약 749.09평)

건물 면적: 0㎡

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 민OO

1.2. 추가 기본 정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 지분: 2,476㎡

건물 지분: 0㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 음성군 생극면 송곡리 소재 "총곡1리마을회관" 남서측 일대에 위치하고 있습니다. 주변은 대체로 전답지로 이용되고 있으며, 일부 공장과 농가주택이 혼재하고 있고 배후로는 넓게 임야가 소재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

일반 차량에 의한 접근이 가능합니다. 동측 방향으로는 도보 5분 이내 거리에 노선버스정류장(송곡2리)이 소재하고 있어 제반 교통 편익성은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

본건 토지(기호 1, 2로 추정)는 답(논)으로 이용 중이며, 부정형의 토지입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 토지(목록 1, 2 포함 추정)는 북측 방향으로 노폭 3~4m의 포장도로에 접해 있습니다. (기호 1에 해당) 목록 2는 직접 도로에 접하는 부분이 없으며, 목록 1 토지를 통해 북측 방향의 도로로 접근할 수 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리로는 2024년 4월 3일 접수된 주식회사 썬그린의 근저당권(을5)이 존재합니다. 등기부등본 상의 근저당권, 지상권설정, 압류, 강제경매 개시 결정 등 모든 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매 절차를 통해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권개요가 언급되었으나, 등기부 요약에는 을6 지상권설정이 '말소' 처리되어 있어 실제 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 제공된 정보만으로는 대항력 있는 임차인이 존재하지 않는 것으로 보입니다. 다만, 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 실제 현장 조사를 통해 임차인 현황을 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 주로 농경지로 이용되는 지역에 위치하고 있으며, 주변에 공장과 농가주택이 일부 산재해 있습니다. 상업 활동보다는 농업 및 전원생활 환경에 초점이 맞춰져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 환경

지역 커뮤니티 시설로 "총곡1리마을회관"이 인근에 있습니다. 대중교통 이용을 위해 도보 5분 이내 거리에 버스정류장이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본건은 답(논)이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 토지 접근성

목록 2에 해당하는 경우, 직접적인 도로 접근성이 없으며 목록 1 토지를 통해야만 도로 이용이 가능하므로, 토지 이용에 있어 다소 불편함이 따를 수 있습니다.

6.3. 지역 환경 관련

해당 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 음성군 및 인근 지역에서 과거 폐기물 처리 시설 설치와 관련하여 주민 반발 및 환경 오염 우려가 제기된 사례들이 있습니다. 본건 토지가 농경지임을 감안할 때, 주변 지역의 잠재적인 환경 문제에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

충청북도 음성군 생극면 송곡리에 위치한 답(논) 토지로서, 감정가는 약 1억 1,900만 원, 면적은 약 749평입니다. 농업용으로 활용 중이며, 버스정류장과의 근접성으로 기본적인 대중교통 이용이 가능합니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다. 다만, 농지취득자격증명 발급의 필수성과 일부 토지의 도로 접근성 문제가 주요 고려 사항입니다. 또한, 지역의 토지 이용 제한 및 환경 관련 규제를 충분히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

농지로서의 실질적 가치 또는 향후 지역 개발에 따른 용도 변경 가능성을 염두에 둔 투자 접근이 가능합니다. 감정가 수준에서 비교적 넓은 면적의 토지를 확보할 수 있는 기회입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 부동산 시장 동향, 유사 물건의 거래 사례, 경쟁 입찰자들의 예상 수, 그리고 해당 토지의 실질적인 활용 가치 등에 대한 심층적인 분석이 선행되어야 합니다. 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 낙찰가율을 적용하여 추정하게 됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 가치 평가와 함께 지역 부동산 전문가의 도움을 받는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.