나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52084 [1] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 마산리 32-8 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 마산리 소재 내수교차로 남서측 인근에 위치하며, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설, 농경지, 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 사다리형 평지로서, 임야기타 상태임. 일련번호 2 : 사다리형 평지로서, 답기타 상태임.

인접 도로상태

일련번호 1,2 : 지적도 상 도로 필지에 접하나, 현황 맹지 상태로 인접 필지를 통해 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

■일련번호 1 : 도시지역, 자연녹지지역, 교차점광장(저촉), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> ■일련번호 2 : 도시지역, 자연녹지지역, 교차점광장(저촉), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

후첨 '사진용지'와 같이 소유자 미상의 제시외 컨테이너 창고 수개동이 소재하나 이는 이동이 용이하여 이에 구애없이 평가하였음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 참고사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 목록2번 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명 발급기간이 연장되었으므로 소관 행정기관에 농지취득자격증명의 발급여부를 확인 후 입찰요망). 목록1번,2번 지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너는 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소재지

충청북도 청주시 청원구 내수읍 마산리 32-8

1.2. 사건번호

청주지방법원 2025타경52084 (1)

1.3. 경매구분

부동산강제경매

1.4. 매각대상

토지매각

1.5. 용도

임야

1.6. 감정가

55,968,000원

1.7. 토지면적

198. 00㎡ (약 59.9평)

1.8. 토지 제시외면적

0. 00㎡

1.9. 건물면적

0. 00㎡

1.10. 건물 제시외면적

0. 00㎡

1.11. 채권자

근OOOOO

1.12. 특이사항

농지취득자격증명, 공동담보

1.13. 주의사항

일괄매각. 목록 2번 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수). 농지법 개정으로 발급 기간이 연장되었을 수 있으므로 소관 행정기관에 발급 가능 여부 확인 후 입찰 요망. 목록 1번, 2번 지상 컨테이너는 매각 제외.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 마산리 소재 내수교차로 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설, 교육 시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 농경지 혼합 지역의 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 지역 개발 현황

청주시 지역에서는 산업단지 조성 및 도시개발사업이 활발히 진행되고 있으나, 해당 물건지 인근에 직접적인 대규모 개발 계획이나 신규 사업 추진에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 내수읍 마산리 일원에 도시계획도로 개설 사업이 완료된 바 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 해당 물건지 바로 인근에 특정 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 청주시 전반적으로는 혐오시설 위치에 대한 주민들의 우려와 논란이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 을구는 해당 사항 없음.

* 갑1: 2010-12-10 공유자전원지분전부이전 (의료법인홍익의료재단) - 말소

* 갑8: 2019-04-01 가압류 (근로복지공단, 금16,980,000원) - 말소기준권리

* 갑10: 2020-06-12 압류 (청주시) - 말소

* 갑11: 2023-03-17 압류 (동청주세무서장) - 말소

* 갑13: 2025-12-16 강제경매 (근로복지공단, 금155,600,740원) - 본 경매 사건 (2025타경52084)

* 갑14: 2026-03-10 압류 (국민건강보험공단) - 말소

3.2. 말소기준권리

2019년 4월 1일 근로복지공단의 가압류 (청주지방법원 2019카단50454) 입니다.

3.3. 매각 후 소멸되는 권리

상기 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.5. 등기부채권 총액

16,980,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

물건지 인근에 근린생활시설이 소재하며, "빽다방 청주내수점"과 같은 상업 시설이 마산리 내에 위치하고 있습니다. 다만, 물건 자체는 임야로, 직접적인 상권 형성 지역은 아닙니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 아파트 단지, 주택가, 학교 등 생활 편의 시설이 산재해 있습니다.

5.2. 교육 시설

교육 시설이 소재하는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본 물건지는 여러 토지 이용 계획 및 제한 사항에 묶여 있습니다.

* 도시지역, 자연녹지지역: 개발이 엄격히 제한되며, 주로 녹지 보전 및 장래 도시 용지 확보 목적입니다. 건폐율 20% 이하, 용적률 100% 이하, 4층 이하 건축 제한 등이 적용될 수 있습니다.

* 교차점광장(저촉): 도로 확장 또는 공공 공간 편입 가능성을 시사합니다.

* 가축사육제한구역 (전부제한): 축산업 영위에 제한이 있습니다.

* 비행안전제6구역 (전술): 군사 작전상 비행 안전을 위한 높이 제한 등이 있을 수 있습니다.

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역: 소음 피해가 예상되는 구역입니다.

* 준보전산지: 산지관리법에 따라 개발 행위 허가를 받아야 하며, 산림 보호가 우선됩니다.

6.2. 토지 접근성 (맹지)

지적도상 도로에는 접하나, 현황 맹지 상태로 인접 필지를 통해 접근이 가능합니다. 이는 토지 활용 및 건축 시 불편함을 초래할 수 있습니다.

6.3. 농지취득자격증명 필수

해당 물건 중 일부(목록 2번)는 농지로 취급될 수 있으며, 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 발급 기간 연장 등 변동 사항을 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 제시외 물건

지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너는 매각 대상에서 제외됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 청원구 내수읍에 위치한 임야로, 감정가는 55,968,000원입니다. 주변 환경은 주거, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 그러나 해당 토지는 자연녹지지역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 다수의 엄격한 개발 제한 사항에 묶여 있어 건축이나 개발이 매우 어렵습니다. 또한, 현황 맹지 상태로 접근성이 제한적이며, 농지취득자격증명 제출이 필수적이므로 이에 대한 철저한 사전 확인이 요구됩니다. 이러한 제약 사항들을 고려할 때, 일반적인 개발 목적의 투자는 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 엄격한 개발 제한으로 인해 투자 가치는 주로 해당 지역의 장기적인 가치 상승이나 특정 농업적 용도로 제한될 수 있습니다.

* 지자체의 개발 계획이나 용도 지역 변경 가능성을 면밀히 주시할 필요가 있으나, 자연녹지지역 및 산지의 경우 변경 가능성이 낮습니다.

* 농지 취득 자격이 있고 해당 지역의 농업에 관심이 있는 경우, 농지로서의 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 55,968,000원을 기준으로, 물건의 엄격한 개발 제한, 맹지 상태, 농지취득자격증명 필요성 등 제반 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있으나, 이러한 제약들을 감안할 때 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 보수적인 입찰 전략을 구사하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.