나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경51050 [1] 강원특별자치도 양구군 동면 팔랑리 1408 잡종지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.12.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 양구군 동면 팔랑리 소재 '팔랑리보건진료소' 북동측 원거리에 소재하는 토지로서, 주위는 농가주택, 군부대, 농경지 및 임야 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 불가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1~3): 부정형 완-급경사지로서, 현황 토지임야임.

인접 도로상태

기호(1~3): 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-09-19)(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025- 09-19)(소(2,700m2이상), 젖소, 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한지역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(21사단) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임. 기호(2,3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-09-19)(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방 지역:25km)(21사단)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공장설립승인지역 (수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

기호(1~3): 없음.

공부와의 차이

기호(1~3): 공부상 지목 '잡종지'이나, 현황 토지임야임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-지적도상 맹지임
-공부상 '잡종지'이나 현황 '토지임야'임
-분묘 소재 여부는 별도 확인 바람(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 춘천지방법원 2025타경51050 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 지에이자산관리대부

매각대상: 토지매각

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 강원특별자치도 양구군 동면 팔랑리 1408

토지면적: 9365.00㎡ (약 2833.04평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 74,920,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 강원특별자치도 양구군 동면 팔랑리 소재 '팔랑리보건진료소' 북동측 원거리에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 농가주택, 군부대, 농경지 및 임야 등으로 이루어진 지역입니다.

2.2. 접근성 및 교통

차량 접근이 불가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역은 농경지와 임야, 군부대가 혼재하는 지역으로, 검색 결과상 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 군사시설 보호구역에 해당하므로 관련 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리인 농협은행주식회사의 근저당권(2017-09-11, 79,080,000원)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

채권자 지에이자산관리대부의 강제경매(2025-12-09, 198,231,579원)로 진행 중입니다.

3.2. 인수주의 권리

본 매각 물건은 일반적으로 등기부상 권리들은 말소 기준 권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부상 을구의 지상권은 농협은행주식회사 명의로 설정되었으며 말소된 것으로 확인되어 실제 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 특수권리 분석 (분묘기지권)

본건의 특이사항 및 특수물건정보에 '분묘기지권'이 언급되어 있습니다. 이는 토지상에 분묘가 존재할 경우 성립될 수 있는 권리로서, 분묘의 소재 여부 및 분묘기지권 성립 여지는 별도 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 양구군 동면 팔랑리는 농경지, 임야, 군부대 등이 혼재된 지역으로, 전형적인 농촌 및 군사 지역의 특성을 보입니다. 주변에 상업 시설이 밀집한 지역은 아닙니다.

4.2. 개발 가능성 (제한적)

계획관리지역에 속해 있으나, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 가축사육제한구역 등으로 인해 개발행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 현황이 '토지임야'임을 고려할 때, 개발보다는 현 상태에서의 이용 또는 자연 친화적인 활용 방안을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

가장 가까운 편의시설로는 '팔랑리보건진료소'가 있으나, 차량 접근이 불가한 점을 고려하면 생활 편의시설 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 접근 불가

지적도상 맹지이며 차량 접근이 불가능하여 토지 이용 및 활용에 심각한 제약이 따릅니다.

6.2. 공부상 지목과 현황 불일치

공부상 지목은 '잡종지'이나, 현황은 '토지임야'로 이용되고 있어 지목과 현황의 차이가 존재합니다.

6.3. 분묘기지권 성립 가능성

토지 내 분묘 존재 시 분묘기지권이 성립될 가능성이 있어, 이에 대한 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.

6.4. 개발 행위 제한 (군사보호구역 등)

계획관리지역임에도 불구하고 제한보호구역(21사단), 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등 다수의 공법상 제한이 존재하여 개발 행위에 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 양구군 동면 팔랑리에 위치한 토지로서, 넓은 면적을 가지고 있으나 지적도상 맹지이고 차량 접근이 어려운 점, 공부상 지목과 현황이 다른 점, 분묘기지권의 성립 가능성, 군사보호구역 등 다양한 개발 제한 사항이 복합적으로 작용하는 물건입니다. 이러한 조건들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 부동산 투자 관점에서는 접근이 신중해야 하는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

뚜렷한 투자 포인트가 발견되지 않으나, 만약 분묘기지권의 성립 가능성이 낮고, 임야로서의 가치 또는 장기적인 개발 가능성(규제 완화 시) 등을 염두에 둔다면 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 매우 제한적인 관점입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 특성상 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 맹지, 접근 불가, 분묘기지권 가능성, 각종 개발 제한 등 투자에 불리한 요인이 다수 존재하며, 실제 현장 조사 및 분묘 관련 권리 관계 확인, 인근 유사 토지 거래 사례 분석 등이 선행되어야 정확한 가치 평가가 가능합니다. 따라서 현재 제공된 정보만으로는 합리적인 입찰가 산정을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.