나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경51046 [1] 강원특별자치도 춘천시 동산면 원창리 산487 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2026.02.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 동산면 원창리 소재 "연엽골" 동측 인근에 위치하며, 부근은 임야로 이루어진 순수임야지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 불가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2,3,11,12,13,15): 기준시점 현재 사다리형 중경사 및 급경사지의 임야임. 기호(4,5,6,7,8,9,10,14,16,17): 기준시점 현재 부정형 중경사 및 급경사지의 임야임.

인접 도로상태

기호(1-17): 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-17): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(2018-12-28)<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-지적도상 맹지임
-공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함
-분묘 소재 여부는 별도 확인 바람(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경51046 (1)

소재지: 강원특별자치도 춘천시 동산면 원창리 산487

용도: 임야

감정가: 73,900,860원

토지 면적: 41056.00㎡ (약 12408.44평)

매각 대상 토지 면적: 13683.96㎡ (약 4135.03평)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 경OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 강원특별자치도 춘천시 동산면 원창리 소재 "연엽골" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 순수한 임야 지대로 이루어져 있으며, 지역은 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지로 지정되어 있습니다.

본건까지 차량 접근은 불가능하며, 버스 정류장과의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

토지 형태는 기준시점 현재 사다리형 및 부정형의 중경사 또는 급경사지 임야로 이루어져 있습니다.

지적도상 맹지에 해당하여 도로와의 직접적인 연결이 없습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2017년 8월 9일에 접수된 을1 근저당권(서병찬, 30,000,000원)입니다.

등기부 채권 총액은 202,818,185원으로 확인됩니다.

근저당, 가압류 등 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

감정평가서 요약에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 춘천시 동산면 원창리의 임야 지역에 위치하여 상업 시설이나 편의 시설과는 거리가 있습니다.

주변 지역은 주로 임야 및 농경지로 이루어져 있으며, 인근에서 특별히 활성화된 상권을 찾기는 어렵습니다.

"연엽골"이라는 지명으로 보아 자연 경관 지역일 가능성이 있으나, 이는 상업적 가치보다는 자연 환경적 가치에 해당합니다.

주변에 대규모 주거 단지나 산업 시설이 없어, 상권 형성에 유리한 조건은 아닙니다.

주변에 혐오 시설이 있다는 정보는 제공된 내용에서 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건 소재지는 차량 접근이 어렵고 대중교통 이용이 불편하여 일반적인 생활 편의 시설 접근성이 매우 낮습니다.

가장 가까운 편의 시설, 의료 시설, 교육 시설 등은 차량으로 상당 거리를 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 외에는 특별한 생활 인프라가 부족할 것으로 판단됩니다.

주변 인구가 희박하여 지역 사회의 활력도 낮은 편일 가능성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 지적도상 맹지로 도로 접근이 제한적이며, 이는 토지 이용 및 활용에 큰 제약을 초래합니다.

토지 일부 지분 매각으로 인해 단독으로 토지를 활용하기 어렵고, 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다.

공유자 우선매수신고가 있어, 최고가 매수 신고 후에도 공유자에게 낙찰가로 매각될 수 있는 가능성이 있습니다.

분묘기지권 성립 가능성이 언급되어 있어, 실제 분묘가 존재할 경우 소유권 관련 분쟁이나 이용 제한이 발생할 수 있습니다.

차량 접근 불가능, 대중교통 불편, 중경사 및 급경사지, 농림지역 지정 등은 토지 개발 및 이용에 추가적인 제약을 가합니다.

감정가 대비 채권 총액이 매우 높게 설정되어 있어, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 재정적 부담 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 춘천시의 외곽 임야 지역에 위치한 지분 매각 물건으로, 맹지, 공유자 우선매수권, 분묘기지권 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다.

차량 접근성 및 대중교통 이용이 매우 불편하며, 개발 및 활용에 제약이 많은 토지입니다.

이러한 단점들로 인해 투자 가치가 높다고 보기는 어려우나, 향후 장기적인 관점에서 공유자 지분 확보 또는 특정 개발 목적을 가진 투자자에게는 고려될 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 분묘 존재 여부 및 분묘기지권 성립 가능성을 반드시 현장에서 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

현 시점에서 투자 포인트는 매우 제한적입니다.

매우 낮은 가격으로 낙찰될 경우, 장기적인 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

본 토지의 지분을 취득함으로써 추후 다른 공유자들과 협의하여 전체 토지를 활용할 수 있는 가능성이 있습니다.

자연 경관이 우수한 지역에 위치하고 있어, 향후 개발 제한 완화 시 레저 또는 휴양 시설 등으로의 잠재력을 가질 수도 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 토지 자체의 물리적 제약(맹지, 경사지), 지분 매각으로 인한 소유권 제약, 공유자 우선매수권 존재, 분묘기지권의 잠재적 리스크, 접근성 및 대중교통 불편 등 다수의 투자 저해 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

매각 대상 토지 지분의 감정가는 약 24,633,620원으로 추정되나, 제시된 리스크 요인들을 감안할 때 실제 입찰가는 이를 크게 하회할 것으로 예상됩니다.

따라서, 보수적으로 접근하여 약 15,000,000원에서 18,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

단, 이는 시장 상황 및 현장 확인 결과에 따라 변동될 수 있는 추정치이며, 낙찰 후 공유자 우선매수권 행사 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.