나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경2824 [1] 강원특별자치도 춘천시 남산면 광판리 351 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 동산면 군자리 소재 ‘남춘천산업단지’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 전,답 등의 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

공히 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통상황은 양호합니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 인접지(광판리 1149-3)와 일단의 토지로, 부정형 평지의 상업용 건부지로 이용중입니다. 일련번호 2 : 인접지대비 등고평탄한 부정형의 토지로, 전기타(주차장 등)로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호 1 : 인접토지(광판리 1149-3)와 일단지이며, 본건 남측 구거(광판리 1149)내 폭 약 3m 내외의 포장도로를 통해 진출입가능합니다. 일련번호 2 : 본건 인접지를 통해 본건 남측 구거(광판리 1149)에 진출입가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(유도형(남산면26)), 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호 2 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(유도형(남산면26)), 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

본건 토지 위지상에 소재하는 수목, 조경석, 담장 등은 경제적가치가 미미한 것으로 판단되어 거래관행에 따라 토지에 포함하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 일련번호 2은 공부상 지목이 ‘전’이나, 현황 전기타(주차장 등)로 이용중이므로 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 소재지, 지번, 지목, 면적 등은 귀 제시목록 및 공부에 의거하였습니다. 본건은 지적 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다. 본건은 2인의 공유 중 김지아의 지분(2분의 1 전부)만의 감정평가로서, 소유지분에 대한 위치확인이 곤란하여 전체를 기준으로 감정평가하였으며, 지분비율에 의하여 면적사정하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다. 본건 일련번호 1은 인접토지(광판리 1149-3)와 용도상 불가분의 관계를 가진 일단의 토지로서, 당해 이용상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성 측면에서도 타당하다고 보이는 바 이를 고려하여 일단지로 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3 : 경량철골조 조립식판넬지붕 단층 건물로, 내,외벽 : 판넬마감 등 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "사진용지, 지적 및 건물개황도"와 같이 본건 토지 위 지상에 제시외 건물 등이 소재하여 제시외 건물 등을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하였으며 추후 소유권에 대한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바 소유권 확인 및 일괄경매여부를 검토하여 집행하시기 바랍니다. 본건 토지 위지상 및 건물에 소재하는 그 외 경제적 가치가 미미한 제시목록외의 건물(차양 등) 등은 거래관행 등을 고려하여 건물에 포함하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 일련번호 3(공부상면적 : 461.6㎡) 중 일부(27㎡)는 현황 소재불명으로 감정평가외로 하였으니 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 "사진용지, 지적 및 건물개황도"와 같이 본건 일련번호 1,2 위 지상에 소재하는 철거 및 이동이 용이한 비닐하우스, 컨테이너, 사육장 등은 별도의 감정평가를 하지 않았으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다. 본건 일련번호3의 이용상태 및 내부구조도는 소유자 및 이해관계인의 폐문, 부재 등으로 인해 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비상태, 외부관찰 등에 의해 작성되었으므로 실제 이용상태 및 내부구조도는 상이할 수 있는 바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다. 본건 일련번호 3은 대상건물의 현상, 이용, 관리상태 등을 고려하여 관찰감가하여 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록2 공부상 '전'이나 현황 '전기타(주차장 등)'로 이용중임
-경제적 가치가 미미한 제시목록외 건물(차양 등)은 건물에 포함하여 평가함
-목록3(공부상 면적 461.6㎡) 중 일부(27㎡)는 현황 소재불명임
-목록1,2 지상 비닐하우스, 컨테이너, 사육장 등은 각 매각 제외
-목록3 표준적인 설비상태, 외부관찰 등에 의해 작성되었으므로 실제 이용상태 및 내부구조는 상이할 수 있는 바 참조 바람
-공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함
-목록2 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수), 증명원 제출기간내 발급위해 미리 신청 요~문의:남산면사무소

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경2824 (1)

소재지: 강원특별자치도 춘천시 남산면 광판리 351

용도: 근린생활시설 (건물), 상업용 건부지 및 기타(주차장 등) 이용 토지

감정가: 372,922,200원

토지 면적: 2040.00㎡ (약 617.1평)

토지 지분: 1020㎡ (전체 면적의 1/2 지분)

건물 면적: 461.60㎡ (약 139.6평) (공부상 면적, 일부 현황 소재불명)

건물 지분: 230.8㎡ (전체 면적의 1/2 지분)

제시외 건물 면적: 256.20㎡ (차양 등 경제적 가치 미미한 제시외 건물 평가 포함)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 남춘천산업단지 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 토지 이용 현황:

* 일련번호 1: 인접지(광판리 1149-3)와 일단지의 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 일련번호 2: 지목은 '전'이나 현황은 전기타(주차장 등)로 이용 중이며, 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 남측 구거(광판리 1149) 내 폭 약 3m 내외의 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 일련번호 2는 영농여건불리농지에 해당합니다.

* 주변 시설:

* 편의시설: 남산면 소재지 내 일반적인 편의시설 접근이 가능합니다.

* 교육시설: 인근 지역 내 초, 중학교가 위치하나, 도보 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

* 의료시설: 춘천 시내 종합병원 및 병의원 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2025년 1월 20일 접수된 심윤자 근저당권(을13)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다. 등기부상의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 580,000,000원 (근저당권 합계)

* 임차인 현황:

* 김 : 전입일 2010-05-20, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 이 : 전입일 2021-09-24, 보증금 200,000,000원, 차임 8,000,000원, 대항력 있음.

* 최 : 전입일 2024-08-05, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 인수되는 보증금: 0원 (제시된 '인수 보증금 합계' 기준. 단, 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 2억원에 대한 낙찰자의 실제 인수 여부는 법원 집행 내역 및 명도 절차를 통해 반드시 확인해야 합니다.)

* 기타 권리사항:

* 공유자 우선매수권 신고: 1회에 한하여 신고된 상태입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부상 명시된 바는 없으나, 물건명세서에 언급되어 있어 주의 요망)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 남춘천산업단지 인근으로, 배후 수요 확보 가능성이 있으며, 농경지 및 임야와 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

* 업종 적합성: 근린생활시설 및 주차장으로 이용 중인 점을 감안할 때, 소매업, 식당, 기타 서비스업 등 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

* 상권 잠재력: 산업단지 종사자 및 인근 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 편의도 보통 수준입니다.

* 편의시설: 남산면 소재지에 기본적인 편의시설(마트, 관공서 등)이 있으며, 춘천 시내 접근성이 있어 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 농경지와 임야가 인접하여 비교적 쾌적한 환경을 조성할 수 있으나, 산업단지 인근의 특성상 소음이나 먼지 발생 가능성은 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지 및 건물 모두 지분(1/2)으로 매각되므로, 공유자와의 협상 및 관계 설정이 중요합니다. 공유자 우선매수권 행사 시 입찰 결과가 달라질 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 이 임차인은 보증금 2억원과 차임 800만원으로 대항력을 갖추고 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 임차인의 명도 가능성 및 실제 인수 보증금 발생 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 농지취득자격증명 필요: 토지(목록2)는 공부상 지목이 '전'으로, 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 몰수 위험이 있습니다. 현황 이용 상태(주차장 등)와 공부상 지목과의 차이도 고려해야 합니다.

* 건물 하자 및 현황 차이:

* 건물(목록3) 공부상 면적 461.6㎡ 중 일부(27㎡)는 현황 소재불명입니다.

* 건물 내부 확인이 불가하여 실제 이용 상태 및 내부 구조가 외부 관찰과 다를 수 있습니다.

* 경제적 가치가 미미한 제시외 건물(차양 등)은 평가에 포함되었으나, 비닐하우스, 컨테이너, 사육장 등은 매각에서 제외되었습니다.

* 토지 지적 경계 불분명: 정확한 지적 경계 확인을 위한 측량이 필요할 수 있습니다.

* 영농여건불리농지: 농지취득 시 관련 법규 적용 검토 필요.

1.6. 종합 의견

본 물건은 춘천시 남산면 광판리 소재 남춘천산업단지 인근의 토지 및 건물 지분 매각 건입니다. 근린생활시설로 이용 중인 건물과 주차장 등으로 활용되는 토지를 포함하며, 지분 매각, 농지취득자격증명 필요, 대항력 있는 임차인 존재 등 복합적인 권리 관계 및 행정적 요건을 갖추고 있습니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성, 임차인 명도 문제, 농지법 관련 규제 등 잠재적 리스크를 면밀히 분석하고, 현장 답사를 통해 건물의 실제 상태 및 주변 시세, 개발 가능성 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 남춘천산업단지 인근의 배후 수요를 활용할 수 있는 입지입니다.

* 근린생활시설 및 주차장 부지로의 활용 잠재력을 가지고 있습니다.

* 적절한 가격으로 낙찰받을 경우, 지분권리 확보 및 향후 개발 또는 매각을 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 지분 매각의 특성을 이해하고 공유자와의 원만한 협력이 가능하다면 유리하게 작용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 372,922,200원

* 인수되는 보증금 합계 (제시 정보 기준): 0원

* 참고: 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 200,000,000원이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 입찰 전 해당 임차인의 명도 가능성, 보증금 회수 방안 등을 면밀히 확인하고, 법원 집행 절차를 숙지해야 합니다.

* 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 명시된 잠재적 리스크(지분 매각, 임차인 명도, 농지취득자격증명 발급 난이도, 건물 하자 등)와 낙찰 후 발생하는 명도 비용, 기타 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 본인의 투자 성향에 맞게 신중하게 결정해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 현장 조사, 전문가 상담을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.