나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101673 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 971-22 청명메가탑 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웰스 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 소재하는 ‘율목종합사회복지관’ 서측 인근에 위치하는 청명메가탑 5층 503호로 주위는 다세대주택, 근린생활시설. 단독주택 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능한 바 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 5층 503호로 외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감 창 호: 샷시 창호입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(침실 3, 거실, 주방 겸 식당, 발코니, 현관, 욕실1)으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 급배수설비, 전기설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기설비, 주차장설비, 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로 단지형 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 6~7미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-13)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)[추가기재사항] 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 6. 10.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101673 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 971-22 청명메가탑 5층503호

용도: 다세대주택

감정가: 260,000,000원

토지면적: 32.05㎡ (약 9.70평)

건물면적: 46.75㎡ (약 14.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치하며, ‘율목종합사회복지관’ 서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주거지역으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 본건 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근 또한 가능한 수준으로 보통시됩니다.

건물은 남측으로 노폭 6~7미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 소로3류 구역에 속합니다. 또한 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.).

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 4월 11일자 안산세무서장의 압류입니다.

이보다 후순위인 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 확인되지 않습니다.

임차인 현황

* 주택도시보증공사 (임차인: 김민우)

보증금: 259,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 6월 23일

확정일자: 2020년 6월 2일

배당신고일자: 2023년 9월 7일

대항력: 없음

비고: 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026. 6. 10.자)가 제출되었습니다. 따라서 본건 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

* 이효진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 10월 28일

대항력: 없음

비고: 상기 임차인의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 김남수 (2018-12-04)

* 소유권이전: 권영만 (2020-07-23)

* 압류: 안산세무서장 (2022-04-11) - 말소기준권리

* 가압류: 주택도시보증공사 (2022-09-20) - 말소

* 압류: 안양시 (2024-04-22) - 말소

* 압류: 남동세무서장 (2025-03-18) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-12-15) - 말소 (본건 경매)

* 주택임차권: 김민우 (259,000,000원) (2023-09-07) - 말소

등기부 채권 총액은 2,330,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 일반적인 주거지역에 위치합니다.

상권은 주로 해당 지역의 배후 주거 수요에 기반한 근린상권 형태로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로의 접근성 또한 양호한 편입니다.

주변 주거 환경이 보통 수준으로, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. (구체적인 편의시설, 교육, 의료 시설 정보는 제공된 자료에 없습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 제출된 확약서로 인해 매수인이 인수하는 임차보증금은 없으나, 확약서 이행 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 분쟁 가능성은 항상 존재하므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

선순위 임차권이 존재했으나, 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정이며, HUG의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의로 인해 매수인의 부담은 없습니다.

토지거래계약허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 경매가 진행 중이므로, 취득 관련 허가 여부를 추가로 확인해야 합니다. (다만, 경매 취득 시 일반적으로 허가 대상에서 제외되는 경우가 많으므로 확인 필요)

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 소재한 2018년 준공된 다세대주택으로, 46.75㎡ (약 14.14평)의 면적을 가지고 있습니다.

권리분석상 인수해야 할 부담이 거의 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 특히, 임차인(주택도시보증공사)이 제출한 확약서에 따라 매수인이 인수할 임대차보증금은 존재하지 않습니다. 또한, 말소기준권리보다 후순위의 각종 압류, 가압류, 임차권 등은 모두 말소될 예정입니다.

주변 시세 분석 결과, 본 건보다 약 4평 더 넓은(약 18평대) 다세대주택이 최근 2억 8,500만원에서 3억 2,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 감정가 2억 6,000만원은 이러한 시세와 비교했을 때 합리적인 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

잠재적 리스크로는 HUG의 확약서 관련 사항 및 토지거래허가구역 지정에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

종합적으로 볼 때, 권리상의 큰 부담이 없는 신축급 다세대주택으로서, 주변 시세 및 물건의 면적을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요하다 하겠습니다.

1.7. 투자 포인트

* 매수인이 인수하는 임차보증금이 없음.

* 2018년 준공으로 건물 상태 양호 (신축급).

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 깨끗한 권리 관계.

* 안양시 내 주거지역으로 안정적인 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 건물 면적은 46.75㎡ (약 14.14평)입니다.

최근 주변 유사 물건(약 18평대 다세대주택)의 매매가는 2억 8,500만원에서 3억 2,000만원 수준이며, 이를 평당가로 환산하면 약 1,560만원에서 1,740만원입니다.

이러한 평당가를 본건의 면적(14.14평)에 적용 시, 예상 시세는 약 2억 2,070만원에서 2억 4,600만원 범위로 추정됩니다.

본건의 감정가 2억 6,000만원은 이 예상 시세 범위의 상단 또는 그 이상입니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 금액은 고려하지 않습니다.

주변 시세 및 감정가, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여, 2억 4,000만원 을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

본건 소재지 주변에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.