나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53586 [1] 경기도 하남시 망월동 836 현대클러스터한강미사3차 6층비비06-0037호 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대감정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 지식산업센터, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제6층 제비비06-0037호로서, 외 벽: 석재붙임 미감 등, 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

지원시설(기숙사)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기성비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 공장 및 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 미사대로, 서측으로 미사강변한강로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(미사지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공 주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장 설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역< 한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-10-06),토지 거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53586 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 836 현대클러스터한강미사3차 6층 비비06-0037호

용도: 기숙사 (지원시설)

감정가: 1억 2,400만원

토지면적: 5.79㎡ (약 1.75평)

토지지분: 5.7942㎡ (약 1.75평)

건물면적: 21.82㎡ (약 6.60평)

건물지분: 21.816㎡ (약 6.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 지식산업센터, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

교통상황:

본 건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통입니다. 본 건 동측으로 미사대로, 서측으로 미사강변한강로에 각각 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장 설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 추가적으로 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025.10.20.~2026.12.31. (허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정) 및 2025.8.26.~2026.8.25. (허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대))입니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2026년 2월 5일

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

임차인에게 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (국민은행, 2023년 2월 10일 접수, 87,360,000원)

* 본건 경매 절차를 통해 소멸될 권리: 을1 근저당권, 갑3 임의경매 (더블유케이2509유동화전문, 2025년 12월 10일 접수, 131,693,813원). 갑2 소유권이전1번신탁등기도 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 87,360,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

토지 을구 1번 구분지상권 (2022년 10월 13일 등기)

본 권리는 매각 후에도 소멸되지 않으므로, 해당 권리가 토지 이용에 미치는 영향을 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 건은 경기도 하남시 망월동에 위치한 현대클러스터한강미사3차 내 기숙사 용도의 구분건물입니다. 주변 지역은 아파트 단지, 다수의 지식산업센터, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다. 본 건이 속한 현대클러스터한강미사3차는 지식산업센터로, 공장 및 지원시설(근린생활시설, 기숙사, 창고)이 복합적으로 입주해 있으며, 본 건은 그 중 기숙사로 사용되고 있습니다. 미사강변도시의 개발과 함께 조성된 지역으로, 잠재적인 임대 수요가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

교통:

차량의 진출입이 원활하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 동측 및 서측으로 주요 도로에 접해 있어 시내외 이동이 용이합니다.

주변 시설:

인근에 미사초등학교가 위치하고 있어 교육 시설 접근성이 있습니다. 또한, 지식산업센터 및 상업시설이 밀집한 지역 특성상 편의시설 이용도 편리할 것으로 예상됩니다.

건물 설비:

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 거주 및 이용에 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건:

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 절차와는 다소 차이가 있을 수 있으며, 관련 특수성에 대한 면밀한 사전 검토가 필요합니다.

토지거래허가구역 지정:

본 건 토지 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히 아파트 용도 제한 및 외국인 매수자에 대한 제한 규정이 명시되어 있으나, 본 건은 기숙사 용도로 현재 이용 중이므로 실제 취득 시 허가 대상 여부 및 절차에 대한 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.

미소멸 권리:

토지에 설정된 구분지상권(2022.10.13.)은 매각으로 소멸되지 않습니다. 이는 향후 해당 토지의 이용이나 건축물에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크이므로, 권리 내용을 상세히 파악하고 그 영향력을 평가해야 합니다.

임대관계 미확인:

명시된 임차인 외 추가적인 점유자나 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

혐오시설 유무:

주변 환경 및 관련 자료 조사 결과, 본 건 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 축사 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 하남시 미사강변도시 내 현대클러스터한강미사3차에 위치한 소형 기숙사 물건으로, 지식산업센터 단지 내 지원시설로서의 가치를 가지고 있습니다. 주변 인프라가 잘 갖추어져 있고 교통이 편리한 입지입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 보여 비교적 명확하나, 토지 구분지상권은 주의가 필요합니다. 유동화 물건이라는 점과 토지거래허가구역 지정 등은 투자 전 반드시 심층적인 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

미사강변도시 개발에 따른 지속적인 가치 상승 기대: 하남시 미사강변도시의 성장 잠재력은 본 건의 가치에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

지식산업센터 내 기숙사 수요: 다수의 지식산업센터 입주 기업 종사자들을 대상으로 한 기숙사 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

소형 면적 투자: 비교적 적은 투자금으로 매입 가능하여 신규 투자자나 1인 가구 임대용으로 접근성이 좋습니다.

권리관계의 명확성 (일부 제외): 말소기준권리 이하 권리가 소멸되어 권리 분석이 용이한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 현재 시세, 임대 수익률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 시세 분석이 제한적입니다.

본 건의 감정가는 1억 2,400만원이며, 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 현재 시장 상황과 유사 물건의 거래 동향을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80%~100% 범위 내에서 가격 경쟁이 형성될 수 있으나, 이는 본 건의 구체적인 가치 평가와 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 만약 유사 전용면적의 기숙사 매물이 1억 1,000만원 ~ 1억 3,000만원 선에서 거래되고 있다면, 해당 가격대를 고려해 볼 수 있습니다.

투자 목적(실거주, 임대 수익, 시세차익 등)을 명확히 하고, 현장 답사를 통해 건물의 상태를 직접 확인하며, 추가적인 주변 시세 조사를 진행하신 후 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.