나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53597 [1] 경기도 광주시 신현동 108-28 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영현 · 평가일 2025.12.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현3리복지회관" 동측 인근에 위치한 부동산으로서 주위는 단독주택, 다세대 주택, 자연림 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 부근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1: 사다리형 완경사지로 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 로폭 약7m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

제시목록 외의 물건

제시외 수목 a) 소나무(조경수) H10R30 1주 b) 소나무(조경수) H4R25 4주 C) 둥근소나무 H2.5W2.0 1주

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트( 경사지붕) 2층건으로서 외벽 : 치장벽돌쌓기 등. 내벽 : 벽지도배 등. 창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임 1층 : 방1, 거실, 주방/식당, 욕실2, 데크, 현관, 발코니 등. 2층 : 방2, 가족실, 욕실 등. 지층 : 주차장, 보일러실 등.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 보일러, 태양광설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㉠(창고) 소재함. 건물개황도 참조

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물,수목(정원수) 포함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53597 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 108-28

용도: 단독주택

감정가: 921,155,100원

토지면적: 353.00㎡ (약 106.79평)

건물면적: 143.20㎡ (약 43.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 우OO

건축물대장상 정보:

* 주용도: 단독주택

* 건축년도: 2016년 (준공: 2017년)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 0층, 지상 2층

* 연면적: 143.2㎡

* 대지면적: 353.00㎡

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 광주시 신현동 소재 "신현3리복지회관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대 주택, 자연림 등이 혼재된 지대입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전체적인 교통 여건은 대체로 보통입니다.

인접 도로상태: 본건 서측으로 폭 약 7m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당됩니다. 신현2지구 지구단위계획구역 내 공원·녹지 조성 계획이 고시된 바 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리분석 결과, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수할 권리는 없습니다.

말소기준권리: 남한산성새마을금고 근저당 (2020.08.31. 접수, 을7)

토지 등기부채권 총액: 158,200,000원

건물 등기부채권 총액: 593,200,000원

임차인 현황:

* * 임차인: 우인석

* 보증금: 435,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020.08.31

* 확정일자: 2020.08.07

* 배당신고일자: 2023.06.27

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 우인석은 대항력이 없으므로, 배당을 통해 우선변제를 받지 못할 경우 일부 보증금 손실의 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 단독주택으로, 제공된 주변 시세 정보는 다세대 주택의 최근 매매 사례입니다. 따라서 직접적인 비교 분석에는 한계가 있습니다.

최근 다세대 주택 매매 사례 (2026년 5월):

* 70.17㎡ (약 21.2평) 면적 주택이 32,000만원에 거래되었습니다.

* 84.74㎡ (약 25.6평) 면적 주택이 46,500만원에 거래되었습니다.

* 52.25㎡ (약 15.8평) 면적 주택이 13,000만원에 거래되었습니다.

해당 거래 사례들의 면적 대비 가격 편차가 크며, 동일 건물 또는 단지가 아닌 개별 거래임을 감안해야 합니다. 단독주택의 경우, 동일 면적이라도 다세대 주택 대비 높은 가치를 지니는 경우가 많습니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: 단독주택과 다세대 주택, 자연림이 혼재된 주거 지역입니다. 신현동 고급 주택 단지 내에 위치한 경우, 편의점 및 버스정류장이 도보 약 300m 거리에 위치할 수 있습니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용도 가능합니다. 마을버스정류장이 도보 약 3분 거리에 있다는 정보도 있습니다.

편의시설: 인근에 신현3리복지회관이 있으며, 주변에는 중대형 마트(약 2km 이내)가 위치할 수 있습니다.

교육시설: 초등학교까지 차량으로 약 5분 거리에 위치하며, 도보 통학은 어려운 것으로 파악됩니다. 광주시에 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 소재하고 있습니다.

여가/문화시설: 차량 약 5km 거리에 율동공원이 있으며, 태재고개 등 주변 산책로 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 규제: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 규제로 인해 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

임차인 관련: 임차인 우인석은 대항력이 없으나, 보증금이 4.35억원에 달하므로 배당 순위에 따라 전액 회수가 어려울 경우 명도 및 보증금 회수 관련 이슈가 발생할 수 있습니다. (단, 대항력 없음으로 인해 명도 대상이 될 가능성이 높습니다.)

제시외 물건: 제시외 건물(창고)과 수목(정원수)이 포함 매각되므로, 이에 대한 별도 관리 또는 처리 방안을 고려해야 합니다.

주변 개발: 신현2지구 공원·녹지 조성 계획이 고시되는 등 지역 개발 관련 정보를 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

주변 주거 환경이 형성되어 있고 교통 접근성도 보통 수준이나, 다수의 토지 이용 규제가 존재합니다.

제공된 다세대 주택 매매 사례는 본 물건의 가치를 직접적으로 반영하기 어려우나, 간접적인 시세 참고 자료로 활용될 수 있습니다.

모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되므로 권리 인수 부담은 없습니다.

임차인의 대항력은 없으나 보증금 규모를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득하여 직접 거주하거나 임대 수익을 창출할 수 있습니다.

신현동 지역의 주거 선호도를 고려할 때, 단독주택으로서의 희소성이 있을 수 있습니다.

주변 지역 개발 계획(공원 조성 등)을 참고하여 잠재적 가치 상승 가능성을 평가할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 921,155,100원입니다.

제공된 다세대 주택 시세 정보를 바탕으로 추정한 건물 가치는 면적과 가격 편차를 고려할 때 약 3.5억원에서 7.8억원 사이로 추정됩니다. 그러나 이는 단독주택이 아닌 다세대 주택 기준이므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

신현동 지역의 단독주택 및 토지 시세를 고려할 때, 감정가가 적정하거나 다소 낮을 가능성도 있습니다. 특히 토지 면적(353㎡)을 감안하면 토지 가치만으로도 감정가를 상회할 수 있습니다.

종합적인 판단 하에, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 6.4억원 ~ 7.4억원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

보다 정확한 시장 조사 및 현장 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가 범위: 640,000,000원 ~ 740,000,000원.

본 보고서에서는 중간값으로 약 700,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.