나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53624 [1] 경기도 광주시 매산동 702-4 102동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 매산동 소재 “매산2리마을회관” 북서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 건 중 제3층 제301호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감, 창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임. (방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급·배수시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 자연취락지구 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축 사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8. 26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다 세대)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 성남지원 2025타경53624 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 매산동 702-4 102동 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 280,000,000원 (2억 8천만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOOO

1.2. 부속토지

* 총 토지 면적: 70.24㎡ (약 21.25평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물

* 총 건물 면적: 57.68㎡ (약 17.45평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 사용승인일: 2019년 03월 22일

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 본건은 경기도 광주시 매산동 소재 “매산2리마을회관” 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 및 도로

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편익은 양호함.

* 본건 남측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 한국양계축산업협동조합의 근저당권 (2024년 10월 31일 접수, 234,000,000원)

* 본건 등기부상 채권 총액은 373,288,654원임.

* 소유권 이전, 신탁등기 말소, 가압류, 압류 등 다수 권리 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 경매로 인해 말소될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 남윤정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 12월 09일

* 대항력: 없음

* 상기 임차인은 보증금 및 차임이 없고 대항력이 없어 명도 대상이 아님.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 임차인 보증금 인수: 없음

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

* 주위는 주거지역으로 다세대주택과 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 주변 편의시설 및 환경

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 건 중 제3층 제301호임.

* 내부 이용 상태: 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중임.

* 설비 내역: 개별난방설비, 위생 및 급·배수시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지이용계획 및 규제

* 본건 토지는 다음과 같은 다양한 토지이용계획 및 제한사항에 묶여 있음:

* 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리형), 가축 사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25).

* 이러한 제약은 향후 토지 이용 및 건축 행위에 상당한 제한을 초래할 수 있음.

5.2. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설(대형 폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)이 인근에 인접해 있다는 정보는 확인되지 않음.

* 다만, 토지이용계획 상 '자연보전권역', '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역' 등이 포함되어 있어 개발 제한과 관련된 잠재적 이슈가 있을 수 있음.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 매산동에 위치한 다세대주택으로, 양호한 교통 여건과 비교적 최근에 사용 승인된 건물 상태를 갖추고 있습니다. 권리관계 상 인수되는 채무나 임차인 보증금은 없어 명도 및 권리 분석 측면에서는 부담이 적습니다. 그러나 본건 토지가 광범위한 토지이용계획 및 각종 개발 제한 구역에 묶여 있어, 향후 재산권 행사 및 활용에 상당한 제약이 따르는 점은 투자 결정 시 매우 신중하게 고려해야 할 핵심적인 리스크 요인입니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 최근 사용 승인된 건물 상태 (2019년)

* 명확한 권리 관계 (인수되는 채무 및 임차보증금 없음)

* 양호한 교통 여건 및 생활 접근성

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

* 본건과 유사한 다세대주택인 "리치하우스(A동)" (전용면적 46.34㎡)는 2026년 5월 14일에 107,000,000원 (1억 7백만원)에 거래되었습니다. 이는 평당 약 230만원 수준입니다.

* 본건 물건의 전용면적은 57.68㎡ (약 17.45평)으로, 위 거래 사례보다 넓습니다.

* 리치하우스의 평당 가격을 적용하여 환산 시, 본건의 예상 시세는 약 17.45평 * 230만원/평 = 40,135,000원 (약 1억 3천 3백만원) 수준으로 추정됩니다.

* 본건의 감정가 280,000,000원(2억 8천만원)은 현재 시장 시세 및 광범위한 토지이용규제를 고려할 때 과도하게 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

8.2. 입찰가 산정

* 인수되는 보증금: 0원

* 본 물건의 감정가는 현재 시장 시세 및 광범위한 토지이용규제를 고려할 때 과도하게 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 유사 다세대주택 거래 사례를 바탕으로 산정한 예상 시세(약 1.33억원)를 기준으로, 보증금을 제외한 본건의 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

* 감정가와 시세 간의 큰 격차로 인해 유찰될 가능성이 높으며, 차순위 매각 기회를 활용하는 전략도 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.