나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53620 [1] 경기도 광주시 신현동 832-1 롯데빌리지 702동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 "신현초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 임야, 요양원 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 있으나 버스정류장과의 거리, 운행빈도 등을 고려할때 전반적인 대중교통이용편의도는 다소 불편시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물내 제2층 제202호로서 (사용승인일 2017.07.21) 외벽 : 적벽돌 쌓기 및 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 공동주택{다세대주택(방3, 서재, 욕실2, 거실, 발코니 등)}으로 이용중임. (구체적인 이용상태는 후첨 '건물이용상태' 참조)

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 승강기 설비, LPG에 의한 개별난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 완경사의 부정형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 6m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대차관계는 미상임. -등기사항전부증명서상 소유자는 "양승현"임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 광주시 신현동 832-1 롯데빌리지 702동 2층202호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경53620 (1)이며, 감정가는 293,000,000원입니다.

건물은 2017년 7월 21일 사용승인되었으며, 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 2층에 위치합니다.

토지 면적은 87.50㎡(약 26.47평)이고, 건물 면적은 73.82㎡(약 22.33평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 신현동 "신현초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독 및 다세대주택, 임야, 요양원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입은 가능하며, 근거리에 버스정류장이 있으나, 정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 다소 불편할 수 있습니다.

본건 서남측으로는 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역, 성장관리구역(주거형)에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25./외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

주변 시설에 대한 추가 검색 결과, 대규모 산업 시설이나 혐오 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 7월 6일 접수된 진성페이퍼주식회사 근저당권(을3)입니다.

해당 말소기준권리보다 늦게 등기된 주택임차권(을4, 신현욱, 보증금 292,000,000원, 전입일자 2022.03.10, 확정일자 2022.02.07)이 존재합니다.

통상적으로 말소기준권리보다 늦은 임차권은 대항력이 있을 수 있습니다.

하지만, 물건명세서 상 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기말소에 동의한다는 내용의 인수조건확약서를 제출한 것으로 확인됩니다.

이에 따라, HUG의 확약서를 근거로 본 임차권은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되며, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 472,000,000원(근저당 180,000,000원 + 강제경매 채권액 292,000,000원)으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 광주시 신현동 지역은 주거 중심의 상권으로 형성되어 있습니다.

인근에는 신현초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 주택가 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

대규모 상업 시설보다는 근린생활시설 위주로 형성될 가능성이 높으며, 신현초등학교 인근의 입지를 고려할 때 기본적인 편의 시설 접근성은 양호할 것으로 보입니다.

최근 매매 정보 분석 결과, 인근 지역의 다세대주택은 2019년식 기준으로 약 3.2억원(70.17㎡)에서 4.65억원(84.74㎡) 수준의 실거래가를 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 신현초등학교 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정에 유리할 수 있습니다.

건물 내 기본 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비, LPG 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

단, 대중교통 이용 편의도는 다소 불편한 편으로, 차량을 이용한 생활이 더욱 편리할 것으로 예상됩니다.

주변 지역은 주택가와 임야, 요양원 등이 혼재하여 조용한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 주요한 리스크는 HUG의 인수조건 변경 및 확약서 내용과 달리 임차권이 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 경우입니다.

그러나 HUG가 대항력 포기 및 말소 동의 확약서를 제출한 점을 감안할 때, 이러한 가능성은 매우 낮다고 판단됩니다.

또한, 해당 지역은 계획관리지역, 성장관리구역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 개발 및 이용에 제한이 따르는 구역에 속해 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등)에 해당하는 매수인은 추가적인 허가를 받아야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된(2017년) 다세대주택으로, HUG의 적극적인 채권정리 의지(대항력 포기 확약)로 인해 권리 관계가 명확해질 가능성이 높습니다.

비록 대중교통 이용이 다소 불편하다는 점과 일부 개발 제한 구역에 속해 있다는 점은 고려해야 하지만, 주택가로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

임차인 보증금 문제가 HUG의 확약대로 해결된다면, 권리 분석상의 큰 리스크는 해소될 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 연식(2017년) 대비 낮은 감정가(293,000,000원)는 투자 매력도를 높이는 요소입니다.

HUG의 확약으로 임차권 문제가 명확히 정리될 경우, 권리 분석이 깔끔한 상태로 취득할 수 있습니다.

주변 실거래가를 고려할 때, 시장가 대비 저가 매수의 기회가 존재할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 분석한 현 시세는 다음과 같습니다.

2019년식, 70.17㎡(약 21.22평) 물건이 320,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 15,080,000원입니다.

2019년식, 84.74㎡(약 25.63평) 물건이 465,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 18,142,000원입니다.

본건은 2017년식, 73.82㎡(약 22.33평)으로, 위 거래 사례들과 비교할 때 중간 정도의 가격 형성이 예상됩니다.

평균 시세를 평당 약 16,611,000원으로 산정 시, 본건의 시장 가치는 약 370,918,530원 수준으로 추정됩니다.

감정가 293,000,000원과 시장가 370,918,530원을 고려할 때, 경쟁 입찰 상황 및 물건의 상태를 감안하여 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가 이상, 시장가 이하 구간에서 신중하게 접근하는 것이 유리합니다.

예상 입찰가는 300,000,000원 ~ 350,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.