나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58806 [1] 경기도 수원시 권선구 권선동 993-2 스위트캐슬 2층204호 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '권선1동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하는 부동산으로 주변은 단독(다가구)주택 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상항은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제204호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등.

이용상태

도시형생활주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(희망뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원 2025타경58806 (1) 사건으로, 경기도 수원시 권선구 권선동 993-2번지 스위트캐슬 2층 204호에 소재하는 다중주택입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 145,000,000원이며, 총 건물 면적은 27.05㎡(약 8.18평)이고 토지 지분 면적은 17.80㎡(약 5.38평)입니다.

건축물대장상 본 건물(스위트캐슬)은 2017년에 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 제2층에 위치하고 있습니다.

주요 권리 설정자(채권자)는 이OO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '권선1동행정복지센터'의 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독, 다가구, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 일반적인 주거지대로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

본건 토지는 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만) 구역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(희망뜰유치원), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2024년 12월 02일에 접수된 전민영의 가압류(갑3)입니다.

본 경매로 인해 해당 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 원칙적으로 소멸됩니다.

그러나, 을구 4번으로 등기된 이진영의 주택임차권(2023년 9월 19일 접수, 보증금 160,000,000원)은 대항력 있는 임차권으로, "인수"로 기재되어 있습니다.

이는 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

임차인 이진영은 2021년 8월 25일 전입신고를 했고, 2021년 7월 15일 확정일자를 받아 대항력을 갖추었습니다.

채권자 이OO는 경매 신청인(이진영)과 다를 수 있으나, 본 건은 임차인 이진영이 신청한 강제경매(갑5)로 보입니다.

등기부상 채권 총액은 396,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이 영

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-25

* 확정일자: 2021-07-15

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 160,000,000원 매수인이 인수함 (배당에서 전액 변제되지 않을 경우)

1.3. 상권분석

주변의 최근 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 상이한 시세를 보입니다.

* 2026년 3월 거래된 50.98㎡(약 15.4평) 빌라 (투데이, 2021년 건축)는 19,700만원에 거래되었습니다. (약 386만원/㎡)

* 2026년 7월 거래된 40.82㎡(약 12.3평) 빌라 (동원블루밍, 2019년 건축)는 21,800만원에 거래되었습니다. (약 534만원/㎡)

* 2026년 7월 거래된 75.82㎡(약 22.9평) 빌라 (제이빌, 2023년 건축)는 35,000만원에 거래되었습니다. (약 461만원/㎡)

본건은 전용면적 27.05㎡(약 8.18평)의 도시형생활주택(원룸형)이며, 2017년 건축되었습니다.

주변 유사 면적 거래 사례가 직접적으로 나타나지 않으나, 위 거래가격을 바탕으로 본건의 시세 범위를 추정하면 약 105,000,000원 ~ 145,000,000원 수준으로 판단됩니다.

본건 건축 연도(2017년)를 고려하면, 시세는 이 범위의 하단부 또는 그 이하로 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 주거지대로서 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

인근에 '희망뜰유치원'이 소재하여 교육시설 접근성이 있습니다.

지도상 확인 결과, 본건 주변에 특별히 혐오시설이나 소음, 공해 유발 시설 등은 발견되지 않았으나, 비행안전제5구역(전술)에 해당하므로 해당 구역의 특성을 고려할 필요가 있습니다.

교통은 인근 버스정류장 이용 및 차량 접근성이 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이진영의 보증금 160,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다.

이는 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액이며, 이로 인해 실질적인 매수 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

등기부 채권 총액이 높아 임차인의 배당금을 전액 변제받기 어려울 것으로 예상됩니다.

건축 연도가 2017년으로, 신축 건물에 비해 감가상각이 진행되었다는 점도 고려해야 합니다.

비행안전구역 등 일부 토지 이용 규제가 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 1인 가구 증가 추세에 따른 수요는 기대할 수 있습니다.

그러나, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 6천만원이 매수인의 인수 대상이라는 점이 가장 큰 문제입니다.

감정가는 1억 4,500만원으로 책정되었으나, 인수 보증금을 고려할 경우 실질적인 총 매수 비용은 감정가를 훨씬 초과하게 됩니다.

따라서, 현재 상태로는 투자로서의 매력이 매우 낮으며, 상당한 손실이 예상될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 수원시 권선구라는 지역적 위치와 1인 가구 증가에 따른 수요 잠재력.

* 소형 주택으로 초기 투자 진입 장벽이 상대적으로 낮음 (단, 인수 보증금 제외 시).

1.8. 예상 입찰가

본건은 매수인이 인수해야 하는 임차인 보증금 160,000,000원이 존재합니다.

주변 시세 분석 결과, 본건 면적(27.05㎡) 기준 추정 시세는 약 105,000,000원 ~ 145,000,000원 수준입니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 것이 원칙이나, 실질적인 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세를 초과하지 않도록 산정해야 합니다.

본건의 경우,

총 실질 매수 비용 = 예상 입찰가 + 160,000,000원

으로 계산됩니다.

가장 보수적인 시세 하한선인 105,000,000원으로 총 실질 매수 비용을 제한하더라도,

예상 입찰가 <= 105,000,000원 - 160,000,000원 = -55,000,000원

이 되어, 물리적으로 입찰이 불가능한 금액입니다.

이는 본 건이 현재 상태로는 투자 가치가 매우 낮음을 의미합니다.

만약 본 물건에 반드시 입찰한다면, 매수인이 추가로 부담해야 할 금액을 고려하여 매우 낮은 금액으로 입찰해야 하며, 이는 경매로서의 실익을 찾기 어렵습니다.

따라서, 본 물건에 대한 입찰은 신중하게 재고하거나, 현재 상황에서는 권장하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.