나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59467 [1] 경기도 화성시 오산동 969-5 지티엑스광장프라자 10층1017호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 오산동 소재 '동탄역(GTX-A선)' 남동측 인근에 위치하며 주위로 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(동탄역(GTX-A선))이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 중 제10층 제1017호로서, 외 벽 : 석재붙임 등 마감. 내 벽 : 내부 인테리어 등 마감. 창 호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

제10층 제1017호:오피스텔(원룸형)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

■ 토지의 형상 인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지임. ■ 이용상태 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김정완)로부터 2026.6.1.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경59467 (1)

소재지: 경기도 화성시 오산동 969-5 GTX광장프라자 10층1017호

용도: 오피스텔

감정평가액: 122,000,000원

토지면적: 4.70㎡ (약 1.42평)

건물면적: 20.02㎡ (약 6.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 화성시 오산동에 위치하며, '동탄역(GTX-A선)'에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 소재하여 생활 인프라가 풍부한 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역(동탄역(GTX-A선))이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 동탄역을 통한 광역 교통망 이용이 용이하여 서울 강남 등 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다.

1.2. 3.건물 구조 및 이용 상태

본 물건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 중 제10층 제1017호입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 내부 인테리어, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다. 현재는 오피스텔(원룸형)로 이용 중입니다.

1.2. 4.설비 내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방 설비, 소화전, 스프링클러, 화재탐지 및 경보 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 5.토지 형상 및 이용 상태

토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 세장형 형태이며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 6.인접 도로 상태

대상 물건의 서측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 7.토지이용계획 및 제한상태

대상지는 도시지역, 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역, 중로3류에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나(외국인 등, 주택용도 대상), 오피스텔 거래 시 해당 허가의 필요성은 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 수원지방법원의 강제경매개시결정(2025타경59467) 등기입니다.

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김정완)

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-21

* 확정일자: 2022-05-25

* 배당신고일자: 2023-07-20

* 대항력: 없음

1.3. 3.권리 분석 요약

등기부등본상 주택임차권(김정완, 135,000,000원)이 존재했으나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 강제경매 채권자인 주택도시보증공사의 권리가 말소기준권리가 되며, 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

특이사항으로, HUG 인수조건 변경이 있으며 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 낙찰자에게 인수되는 임차 보증금이 없음을 명확히 합니다.

1.3. 4.인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역적 특징

본 물건은 '동탄역(GTX-A선)' 인근의 중심상업지역에 위치하며, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 밀집하여 유동인구와 잠재적 수요가 높은 지역입니다.

1.4. 2.교통 및 접근성

동탄역을 중심으로 한 우수한 교통망은 상권 활성화에 크게 기여합니다. 편리한 대중교통 접근성은 방문객 및 임차인 확보에 유리합니다.

1.4. 3.시장 동향

제공된 최근 매매/임대 JSON 정보에서는 거래 금액이 '10,000'원으로 기재되어 있어 실제 시세를 반영한다고 보기 어렵습니다. 해당 데이터는 오류이거나 매우 비정상적인 거래로 판단되며, 실제 시세 파악을 위해서는 추가적인 시장 조사가 필요합니다. 동탄역 일대는 지속적인 개발과 함께 오피스텔 및 상업 시설의 수요가 꾸준히 증가하는 추세입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설

오피스텔 밀집 지역으로서, 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 2.교통 인프라

GTX-A 동탄역이 인접하여 서울 강남권 등 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

1.5. 3.주변 시설

동탄역 주변으로는 롯데백화점, CGV, 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다. (외부 검색 결과, 제공된 정보 및 일반적인 동탄역 주변 검색으로는 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.)

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.토지거래허가구역

본 물건이 소재한 지역이 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 주로 주택 거래에 적용될 가능성이 높습니다. 오피스텔 거래 시 해당 허가 요건은 법률 전문가와 상담이 필요할 수 있습니다.

1.6. 2.부동산 시장 변동성

거시 경제 환경 변화(금리, 경기 변동 등)에 따른 부동산 시장의 변동성은 투자 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 3.정보의 한계

제공된 JSON 데이터상의 거래 금액이 실제 시세를 반영한다고 보기 어려워, 정확한 가치 평가에 신중함이 요구됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 동탄역 초역세권이라는 탁월한 입지를 바탕으로 GTX-A 노선 개통에 따른 교통 호재와 중심상업지역의 배후 수요를 갖춘 오피스텔입니다. 권리분석상 임차인의 대항력이 없고, HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리 관계가 매우 명확하다는 장점이 있습니다. 제공된 JSON 데이터상의 시세 정보는 신뢰하기 어려우므로, 정확한 시세 파악 후 합리적인 가격으로 취득한다면 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 동탄역(GTX-A선) 초역세권, 중심상업지역 위치로 인한 우수한 교통 및 생활 편의성.

* 권리상 안전: 임차인의 대항력 부재 및 HUG의 확약서 제출로 낙찰자 부담 없음.

* 미래 가치 상승 잠재력: 동탄역 일대 개발 및 GTX 노선 활성화에 따른 시세 상승 기대.

* 즉시 활용 가능: 원룸형 오피스텔로 명도 후 바로 임대 또는 실거주 가능.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 122,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 시세 분석:

* 제공된 JSON 데이터의 거래 금액(10,000원)은 실제 시세와 동떨어져 있어 참고하기 어렵습니다.

* GTX광장프라자 및 동탄역 인근 오피스텔의 일반적인 시세는 면적, 층수, 상태에 따라 상이하나, 유사 면적의 소형 오피스텔 경우 1억 2천만원에서 1억 5천만원 이상까지 형성되어 있습니다.

* 본 물건의 감정가는 122,000,000원으로, 현재 시장 상황을 고려했을 때 적정 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 감정가 수준인 120,000,000원 ~ 130,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.