나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59294 [1] 경기도 화성시 반송동 93-9 동탄현대하이페리온 5층530호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아감정 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 '동탄복합문화센터' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔 및 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 38층 건물 내 제5층 제530호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급 배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 서측으로 노폭 약 30미터 및 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 특정용도제한지구 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : -

물건 비고

신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 보증금 82,200,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 수원지방법원 2025타경59294 (1) 사건에 대한 물건 정보를 담고 있습니다.

해당 물건은 경기도 화성시 반송동 93-9 동탄현대하이페리온 5층 530호에 소재한 오피스텔입니다.

감정평가액은 140,000,000원이며, 토지면적은 4.92㎡(약 1.49평), 건물면적은 30.80㎡(약 9.32평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 김 이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

매각 대상 물건은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 화성시 반송동 소재 '동탄복합문화센터' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 대체로 보통 수준의 입지 여건을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

본건 소재 부지는 서측으로 폭 약 30미터, 남측으로 폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지는 인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m) 및 대로3류(폭 25m~30m)에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 특정 용도)에 해당합니다.

주변 편의시설로는 '동탄복합문화센터'와 다양한 상업시설이 근접해 있어 생활 편의성은 높을 것으로 판단됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 선순위 임차권이 설정되어 있는 점을 유의해야 합니다.

등기부등본상 말소기준권리는 '갑5' 강제경매 (채권자: 김보규, 금액: 82,200,000원)이며, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

그러나 '을7' 주택임차권 (임차인: 김보규, 권리금액: 137,000,000원)이 말소기준권리보다 선순위로 판단되며, 이는 인수되는 권리입니다.

임차인 현황에 따르면, 임차인 김보규 씨는 2024년 2월 15일 전입, 2024년 1월 12일 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다. 보증금은 82,200,000원, 차임은 0원입니다.

주의사항 및 물건명세서상, 신청채권자 겸 대항력 있는 임차인인 김보규 씨의 보증금 82,200,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

따라서 입찰 시 해당 임차인의 보증금 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

등기부상 총 채권액은 137,000,000원으로 기재되어 있으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있음을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 반송동 일대는 동탄 신도시의 중심 상업지역에 속하며, 오피스텔 및 아파트 단지가 밀집하여 주거 수요가 풍부한 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 상업시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 이루어지고 있으며, 유동인구가 많아 상업적 가치가 높습니다.

특히 '동탄복합문화센터' 인근으로, 각종 문화 및 편의시설 접근성이 뛰어나 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다.

최근 매매 정보에 따르면, 2026년 4월 18일 해당 건물(동탄현대하이페리온)의 유사 면적(전용면적 49.77㎡)이 175,000,000원에 거래된 이력이 있습니다. 이는 본건의 감정가(140,000,000원)보다 높은 시세 수준을 보여줍니다.

5. 생활정보

본 건은 오피스텔로서 업무 및 주거가 모두 가능한 복합 용도로 사용 중입니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 옥내 소화전, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 및 업무 편의 시설이 구비되어 있습니다.

주변에 동탄복합문화센터, 다수의 상업 시설, 병원, 은행 등이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 단지 내 또는 주변에 주차 공간이 마련되어 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다.

임차인 김보규 씨의 보증금 82,200,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

등기부상 '을7' 주택임차권(137,000,000원)이 인수되는 권리로 명시되어 있어, 실제 인수해야 할 금액은 더 클 수 있습니다.

법원의 배당표를 면밀히 확인하고, 임차인과의 협의 또는 명도 절차에 대한 계획을 사전에 수립해야 합니다.

감정가(140,000,000원) 대비 최근 시세(175,000,000원)가 높게 형성되어 있으나, 임차인 인수 금액을 고려한 실질적인 투자 가치를 신중히 재산정해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동탄 신도시의 중심 상업지역에 위치하여 입지 조건과 상권의 잠재력이 우수합니다.

최근 실거래가 또한 감정가를 상회하고 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 위험이 매우 크므로, 이에 대한 철저한 권리 분석과 명도 계획이 필수적입니다.

특히, 등기부상의 인수되는 주택임차권 137,000,000원과 주의사항에 명시된 82,200,000원의 인수 가능성을 종합적으로 고려해야 합니다.

임차인 관련 위험을 감안하더라도, 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 동탄 신도시 중심 상업지역에 위치하여 접근성 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

높은 시세 상승 잠재력: 주변 상권 활성화 및 최근 거래 사례를 볼 때 시세 상승 여력이 있습니다.

신축급 건물: 2010년 준공으로 비교적 최신식 건물에 속합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 140,000,000원이며, 최근 유사 물건의 실거래가는 175,000,000원입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험(최소 82,200,000원, 잠재적으로 137,000,000원 이상)이 존재하는 점을 감안해야 합니다.

입찰 희망 시, 상기 인수될 보증금을 제외한 순수 매입 금액을 고려하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

만약 보증금 82,200,000원을 인수해야 한다고 가정할 경우, 실질적인 매수 가용 금액은 감정가나 시세에서 이 금액을 차감한 후, 추가적인 경매 할인율을 적용하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위를 보수적으로 산정한다면, 감정가에서 10~20% 할인된 112,000,000원 ~ 126,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다.

그러나 이는 임차인 보증금 인수 금액 82,200,000원(또는 137,000,000원)을 별도로 부담해야 함을 전제로 합니다.

따라서, 실제 낙찰가 결정 시에는 인수될 보증금을 포함한 총 부담액과 향후 명도 가능성 및 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.