나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35310 [1] 경기도 부천시 오정구 삼정동 315-24 성진리치빌 에이동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 '약대초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물내의 제5층 제502호로서, (사용승인 : 2015.12.18) 외벽 : 몰탈위 드라이비트 및 치장타일 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. 창호 : PVC새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. (별지 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 도시가스설비 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(약대초 -부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트, 연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와 집합건축물대장상의 건축물현황도(내부구조도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35310 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 삼정동 315-24 성진리치빌 에이동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 244,000,000원

토지면적: 22.44㎡ (약 6.79평)

건물면적: 41.53㎡ (약 12.56평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

사용승인일: 2015년 12월 18일

건물명: 성진리치빌A동

총 층수: 6층

구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

위치: 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 '약대초등학교' 북측 인근에 위치.

주위 환경: 동류형의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 여건 보통.

교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 대중교통 사정은 무난한 편.

도로상태: 본건 동측 및 북측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (접수일자 2021.03.05). 본 건 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 6번 주택임차권등기. 다만, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담이 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (홍 )

* 보증금: 206,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 23일

* 확정일자: 2020년 11월 24일

* 배당신고일자: 2023년 02월 09일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 말소동의 확약서 제출.

인수 보증금 합계: 0원. HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액: 255,718,663원.

현재 소유권자는 이상란이며, 이전 소유권자는 이응제 외 1명, 김기태 등입니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본 건이 위치한 지역은 동류형의 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

최근 매매 정보 분석:

* 2026년 7월 13일, 삼정동 289-11 (성경빌라, 1995년 준공), 전용면적 33.045㎡ (약 10평), 2층, 114,000,000원에 거래됨. (㎡당 약 345만원)

* 2026년 7월 6일, 삼정동 301-34 (스타아트빌, 2022년 준공), 전용면적 79.87㎡ (약 24평), 4층, 320,000,000원에 거래됨. (㎡당 약 400만원)

* 2026년 7월 13일, 삼정동 307-9 (마메든, 2019년 준공), 전용면적 44.7㎡ (약 13.5평), 2층, 188,000,000원에 거래됨. (㎡당 약 420만원)

본건과의 비교:

* 본건의 건물 면적은 41.53㎡ (약 12.56평)으로, 최근 거래된 '마메든'(44.7㎡)과 유사한 면적입니다.

* 본건의 사용승인일은 2015년으로, '마메든'(2019년), '스타아트빌'(2022년)보다는 오래되었으나 '성경빌라'(1995년)보다는 신축에 해당합니다.

* 분석된 최근 실거래가 기준으로, 본건 면적(41.53㎡)을 환산하면 대략 143,280,000원(성경빌라 기준)에서 174,430,000원(마메든 기준) 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 244,000,000원은 위에서 분석한 주변 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: '약대초등학교' 북측 인근에 위치하며, 동류형 공동주택 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

교통: 차량으로의 접근성이 좋고, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다. 이는 외국인 등의 토지 거래 시 허가를 받아야 함을 의미하며, 향후 매각 시점에 허가 기간 만료 여부 및 관련 규정을 확인해야 합니다. (2026년 8월 25일 만료 예정)

임대차 관계: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 임대 관계를 정확히 파악하지 못했습니다. 낙찰 후 명도 과정에서 잠재적인 문제가 발생할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로서 관련된 조건 변경이 있었으나, 이는 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없다는 긍정적 요인이 될 수 있습니다. 다만, 세부적인 HUG와의 협약 내용은 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2015년에 사용승인된 비교적 현대적인 다세대주택으로, 물리적인 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

입지, 교통, 주변 환경 등 기본적인 주거 여건은 무난한 편입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

가장 중요한 점은 감정가가 주변 시세보다 높게 책정되었다는 점입니다. 이는 낙찰가를 낮출 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정 기간이 곧 만료되므로, 이후 관련 규제에서 벗어날 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2015년 준공으로 건물 상태가 비교적 양호하여 즉시 활용 가능성이 높습니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 권리가 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없습니다.

약대초등학교 인근으로 학군 및 주거 인프라가 형성되어 있습니다.

주변 시세 대비 감정가가 높아, 시세차익을 노릴 수 있는 좋은 기회입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 244,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본 건 면적(41.53㎡) 기준 실거래가는 약 143,280,000원에서 174,430,000원 사이로 추정됩니다.

가장 최근 거래된 유사 면적의 '마메든'(44.7㎡)이 188,000,000원에 거래되었으며, 신축인 '스타아트빌'(79.87㎡)은 320,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 감정가 244,000,000원은 주변 시세 대비 상당히 높게 책정되었습니다.

안정적인 투자를 고려하여, 주변 시세 상한선 및 최근 유사 물건 거래가를 참고하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 180,000,000원 ~ 195,000,000원

참고:

* 입찰 희망가는 주변 시세, 본 건의 상태, 경쟁 입찰자 수, 낙찰 후 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

* 감정가 대비 시세가 낮으므로, 경쟁이 과열되지 않는다면 시세 범위 내에서 충분히 낙찰이 가능할 것으로 보입니다.

* 토지거래허가구역 지정 기간이 2026년 8월 25일 만료 예정이므로, 허가 관련 부담은 곧 해소될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.