나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35316 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 142-14 에코스마트1 15층1504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 공동주택, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 중 제15층 제1504호 외벽: 스톤코트 및 인조석붙임 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 샷시창호 임.

이용상태

집합건축물대장상 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급 배수 시설, 개별난방시설, 승강기, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 과밀억제권역 <수도권정비계획법> , 철도보호지구<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.) -별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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* 사건번호: 부천지원 2025타경35316 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 142-14 에코스마트1 15층1504호

* 용도: 도시형생활주택 (아파트-원룸형)

* 감정가: 67,000,000원

* 토지면적: 2.79㎡ (약 0.84평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 13.48㎡ (약 4.08평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건축년도: 2010년 (사용승인일 2012.09.14)

* 총 층수: 15층 (본건 15층)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

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1.1. 입지조건

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* 본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천역" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 공동주택, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 상업 복합지역입니다.

* 건물은 남측으로 공도와 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다.

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1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2024년 11월 27일자 부천시 압류 (갑5) 입니다.

* 모든 등기부상 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 없음

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (권 )

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 27일

* 확정일자: 2022년 5월 4일

* 배당신고일자: 2024년 6월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 순위 3번 주택임차권이 등기되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다.

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1.3. 상권분석

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* 주변에 공동주택 및 상업시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장 및 지하철역(부천역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

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1.4. 생활정보

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* 건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 본건은 15층 중 15층에 위치합니다.

* 이용 상태는 집합건축물대장상 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 등재되어 있습니다.

* 내부에는 위생 및 급배수 시설, 개별난방 시설, 승강기, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

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1.5. 잠재적리스크

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* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (보고서 작성 시점(2026.08.15)에 따라 허가 기간 만료가 임박하였거나 만료되었습니다. 신규 취득 시 허가 필요 여부 확인이 중요합니다.)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 사항이 있습니다. 이로 인한 경매 절차 또는 낙찰 후 인수 조건의 변동 가능성을 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 일반상업지역, 방화지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 해당하여 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

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1.6. 종합의견

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* 본 건은 부천역 북동측 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 15층 중 15층에 해당합니다.

* 건물 및 토지 면적이 매우 작아(건물 13.48㎡, 토지 2.79㎡), 1인 가구 실수요자나 소액 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

* 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

* 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인이었으나, 대항력은 없으며 매각으로 소멸됩니다.

* 토지거래허가구역 지정으로 인해 매수 후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있으므로, 현재 허가 효력 및 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

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1.7. 투자포인트

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* 부천역 역세권 지역에 위치하여 교통이 편리하고 상업시설 이용이 용이합니다.

* 소형 도시형생활주택으로 1인 가구 수요층을 공략하기 좋습니다.

* 감정가가 6,700만원으로 비교적 낮은 금액이며, 인수되는 권리가 없어 명도 리스크가 적습니다.

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1.8. 예상입찰가

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* 시세 분석:

* 최근 2026년 7월 거래된 주변 다세대주택의 경우, 41.85㎡(약 12.6평)가 11,100만원(평당 약 880만원), 61.17㎡(약 18.5평)가 17,100만원(평당 약 924만원)에 거래되었습니다.

* 최신 건물(2019년식)의 64.955㎡(약 19.6평)는 28,800만원(평당 약 1,469만원)에 거래되었습니다.

* 본 건의 건물 면적은 13.48㎡(약 4.08평)이며, 감정가는 6,700만원(평당 약 1,642만원)입니다.

* 주변 유사 면적 및 연식의 다세대 주택 시세 대비 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히 2001년식 다세대 주택의 평당 시세(약 880만원)를 적용할 경우, 본 건의 면적(4.08평)에 대한 예상가는 약 3,590만원 수준입니다.

* 예상 입찰가:

* 인수 보증금이 없는 점, 권리관계가 명확한 점은 긍정적입니다.

* 다만, 감정가가 시세 대비 높고, 토지거래허가구역 지정(허가기간 만료 임박) 및 HUG 인수조건 변경 사항 등 고려해야 할 리스크 요인이 존재합니다.

* 신중한 접근이 필요하며, 보수적인 관점에서 감정가의 60~70% 수준을 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 40,000,000원 ~ 47,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.