나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35312 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 597-8 은성빌리지 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "심곡본1동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 "부천역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 5층 건물내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2019.05.10) 외벽 : 벽돌붙임, 외장용석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 너비 약 7미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3.

1.1. 사건번호

부천지원 2025타경35312 (1)

1.2. 소재지

경기도 부천시 소사구 심곡본동 597-8 은성빌리지 2층201호

1.3. 물건종별

다세대주택

1.4. 감정가

332,000,000원

1.5. 토지면적

33. 83㎡ (약 10.23평)

1.6. 건물면적

54. 44㎡ (약 16.47평)

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

주OOOOOOO (추정: 주택도시보증공사)

1.10. 사용승인일

2019년 05월 10일

2. 입지조건

3.

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2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "심곡본1동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 "부천역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지상 5층 건물 중 제2층 제201호로서, 2019년 5월 10일 사용승인되었습니다. 외벽은 벽돌붙임 및 외장용석재붙임 마감이며, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

2.4. 이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

건물 내 기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기, 주차시설이 구비되어 있습니다.

2.6. 토지 현황

토지는 대체로 세장형의 평지로, 본건 다세대주택의 대지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로 상태

본건 토지는 북측으로 너비 약 7미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 권리요약

등기부상 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 주택임차권, 가압류, 강제경매, 압류 등의 권리 내역이 있습니다. 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(김 )

보증금: 256,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-30

확정일자: 2021-03-16

배당신고일자: 2023-05-25

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기사항이 있으나, 매각으로 말소 예정입니다. (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출됨)

* 조

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-15

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준권리

등기부상의 말소기준권리는 갑구 3번 가압류(근로복지공단, 접수일자 2021-10-14)입니다.

3.4. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들(을구 1번 주택임차권 등기, 갑구 10번 강제경매, 갑구 11번 압류 등)은 매각으로 소멸될 예정입니다. 주택임차권 등기는 말소동의 확약서가 제출되어 소멸되므로, 별도의 인수되는 권리나 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업시설 현황

본건은 주거지역에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 해당 물건의 직접적인 상권 형성은 제한적입니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

주변의 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주거 지역 특성상 통학 가능한 거리에 교육시설이 있을 것으로 예상됩니다.

6. 토지이용계획 및 제한사항

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6.1. 용도지역

제2종일반주거지역

6.2. 토지거래허가구역

본건 토지는 토지거래계약허가구역으로, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 일부 포함)

7. 잠재적 리스크

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7.1. 토지거래허가구역

외국인이나 특정 매수인은 토지거래 허가 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

7.2. 임차인 조 관련

임차인 조 의 전입일자(2025-01-15)가 향후 시점으로 보이나, 대항력 없음 및 인수 보증금 0원으로 명시되어 있어 법적인 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 점유 및 명도 과정에서 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

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본건 경매 물건은 2019년에 사용승인된 비교적 신축의 다세대주택으로, 부천역 인근의 주거지 내에 위치하고 있습니다. HUG 관련 임차권 등기가 말소될 예정이며, 별도의 인수되는 권리나 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래허가구역임을 인지해야 합니다.

9. 투자 포인트

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* 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)로 향후 하자 발생 가능성 낮음.

* 지하철 1호선 부천역 역세권으로 교통 편의성 우수.

* HUG 관련 권리가 매각으로 소멸 예정으로 명도 및 권리관계 명확.

* 토지거래허가구역임을 고려하여 매수 주체 확인 필요.

10. 예상 입찰가

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시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 최근 거래 사례(2022년 준공 연립주택, 49.91㎡, 275,000,000원)와 본건의 감정가(332,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 현 시세는 약 270,000,000원에서 310,000,000원 사이로 추정됩니다.

채권자(HUG) 관련 임차권 등이 매각으로 소멸되고 인수 보증금이 없다는 점을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 제시합니다.

예상 입찰가: 295,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.