나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35091 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 35-5 우원아트빌라 지층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 '도당중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택, 저층 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 4층 건물 내 제지층 제101호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 참호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설, 난방설비, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 세장형의 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도당동 35-5, 35-13 : 동일사항임. 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 절대보호구역 (도당중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35091 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서

감정가: 68,000,000원

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 35-5 우원아트빌라 지층101호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 21.94㎡ (약 6.63평)

토지지분: 21.94㎡ (약 6.63평)

건물면적: 33.60㎡ (약 10.16평)

건물지분: 33.6㎡ (약 10.16평)

건축년도: 1994년 (사용승인일 기준)

층수: 지층 (건물 총 4층 중)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 부천시 원미구 도당동에 위치하며, '도당중학교' 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. [cite: appraisal summary]

주변은 비슷한 유형의 다세대주택, 저층 아파트 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 전반적인 주위 여건은 무난한 편입니다. [cite: appraisal summary]

2.2. 교통 여건

버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: appraisal summary]

차량 출입이 용이하여 자가용 이용에도 불편함이 없습니다. [cite: appraisal summary]

2.3. 주변 도로

북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. [cite: appraisal summary]

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 건의 말소기준권리는 인천지방법원 부천지원 2025타경35091 강제경매개시결정 (갑9)으로, 이보다 선순위인 권리는 인수되지 않으며 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite: ledger summary]

다만, 을구 순위번호 1번의 주택임차권 (을1)은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으며, 이는 임차인이 임대차보증금을 전액 배당받지 못하는 경우에 한하여 인수될 수 있음을 의미합니다. [cite: property statement notes]

따라서, 임차인 서준호 씨의 보증금 80,000,000원에 대한 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. [cite: ledger summary, tenant info]

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-23

* 확정일자: 2022-08-22

* 대항력: 있음

* 비고: 배당신고일자 2024-12-16. 서준호 씨는 대항력 있는 임차인이므로, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 인수될 수 있습니다. [cite: tenant info, ledger summary]

3.3. 등기부 요약

* 소유권 이전 및 가등기 등 다수의 소유권 관련 권리가 확인됩니다. [cite: ledger summary]

* 을구 1번 순위로 2024년 12월 16일에 주택임차권(서준호, 80,000,000원)이 등기되었습니다. [cite: ledger summary]

* 말소기준권리인 2025년 12월 15일자 강제경매개시결정(갑9)으로 인해, 해당 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다. [cite: ledger summary]

3.4. 인수되는 권리

* 을구 1번 주택임차권 (서준호, 80,000,000원)은 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 인수될 수 있습니다. [cite: property statement notes, ledger summary]

* 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 대항력과 보증금액을 고려할 때, 배당 현황에 따라 실제 인수 금액이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. [cite: tenant info, ledger summary]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 도당동은 주거지역으로, 다세대 및 저층 주택이 밀집한 지역입니다. [cite: appraisal summary]

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로, 관련 법규에 따른 개발 및 이용이 가능합니다. [cite: appraisal summary]

4.2. 최근 거래 사례 분석

입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 도당동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 15일, 전용면적 34.74㎡, 1988년식 한신빌라라동이 250,000,000원에 직거래되었습니다. [cite: recent sales JSON 1]

* 2026년 7월 5일, 전용면적 47.86㎡, 2010년식 노블랜드가 144,000,000원에 중개거래되었습니다. [cite: recent sales JSON 2]

* 2026년 7월 3일, 전용면적 52.15㎡, 2014년식 베스트빌4차(128-2)가 238,000,000원에 중개거래되었습니다. [cite: recent sales JSON 3]

비교 대상 물건들의 면적, 건축 연도, 층수 등이 본건과 차이가 있으나, 전반적으로 2026년 7월 기준 시세는 144,000,000원에서 250,000,000원 사이로 형성되어 있음을 알 수 있습니다. [cite: recent sales JSON 1, 2, 3]

본 건의 감정가는 68,000,000원으로, 주변 시세 대비 낮은 편으로 보입니다. 다만, 거래 사례들의 면적과 본건의 면적(건물 33.60㎡)을 직접 비교하기에는 차이가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 건은 다세대주택으로 이용 중이며, 상·하수도, 난방, 위생 설비 등이 구비되어 있어 기본적인 주거 기능은 충족됩니다. [cite: appraisal summary]

5.2. 편의시설

근린생활시설이 인근에 소재하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. [cite: appraisal summary]

5.3. 교육시설

도당중학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변 교육 환경 보호에 관한 법률에 따라 절대보호구역으로 지정된 구역이 있습니다. [cite: appraisal summary]

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. (2025.08.26.~2026.08.25.) [cite: appraisal summary]

* 또한, 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. [cite: appraisal summary]

6.2. 권리상 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(서준호, 80,000,000원)의 보증금 인수 가능성입니다. [cite: tenant info, ledger summary]

* 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 점과 '말소: 인수' 표기를 볼 때, 배당 절차에 따라 보증금 전액 또는 일부가 낙찰자에게 인수될 가능성이 존재합니다. [cite: property statement notes, ledger summary]

* 따라서, 임차인의 배당 현황을 면밀히 확인하고, 최종 인수 금액을 파악하는 것이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 건은 부천시 도당동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 68,000,000원입니다. [cite: basic info]

주변 시세 대비 낮은 감정가가 매력적일 수 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원 인수 가능성이 주요 리스크 요인입니다. [cite: appraisal summary, ledger summary]

토지거래허가구역 등 몇 가지 행정적 제한 사항도 고려해야 합니다. [cite: appraisal summary]

임차인 관련 권리 분석 결과를 명확히 하지 않으면 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. [cite: ledger summary, property statement notes]

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 낮은 감정가: 최근 거래된 사례들과 비교 시, 본건의 감정가 68,000,000원은 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다. [cite: appraisal summary, recent sales JSON]

* 실거주 목적 투자: 임차인 보증금 인수 문제를 명확히 해결할 경우, 소형 다세대주택으로서 실거주 목적으로 활용 가능합니다.

* 재건축/재개발 잠재력 (장기적 관점): 도당동 일대가 노후 주거 밀집 지역임을 감안할 때, 장기적으로는 재건축 또는 재개발 사업의 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 이는 매우 장기적인 관점이며 현 시점에서는 불확실성이 큽니다.)

* 주변 교통 및 생활 편의 시설: 버스정류장 인근 및 근린생활시설 소재로 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다. [cite: appraisal summary]

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 68,000,000원입니다.

최근 주변 다세대주택 매매 사례들을 종합적으로 고려할 때, 도당동 일대의 해당 면적(약 10평) 다세대주택은 현재 시세가 144,000,000원에서 250,000,000원 수준임을 알 수 있습니다. [cite: recent sales JSON 1, 2, 3]

가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인(서준호)의 보증금 80,000,000원 인수 여부입니다. [cite: tenant info, ledger summary]

감정가 68,000,000원을 기준으로 할 때, 만약 임차인의 보증금 80,000,000원이 인수되지 않는다고 명확히 확인될 경우, 감정가 수준 또는 그 이상인 68,000,000원 ~ 75,000,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 및 '말소: 인수' 표기를 볼 때 보증금 인수 가능성이 매우 높으므로, 이러한 리스크를 완전히 해소하기 전까지는 80,000,000원 이상의 입찰가를 고려해야 합니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가는 임차인 보증금의 인수 여부 및 배당 현황이 명확히 파악된 후에 결정되어야 하며, 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

철저한 권리 분석 후, 임차인 보증금 인수 위험이 없다고 최종 판단될 경우에만 감정가 대비 100~110% 수준의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

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