나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35305 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 561-13 청산빌라 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "남부천우체국" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 전철역(중동역)이 소재하는 등 전반적인 대중교통편의는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브지붕 5층 건물내 제3층 제301호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

본건 건물의 공부상 명칭은 청산빌라이나 건물 외벽에 강남하이츠빌로 표시되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황은 미상임.

물건 비고

공부상 명칭은 청산빌라이나 건물외벽에 강남하이츠빌로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경35305 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 561-13 청산빌라 3층 301호

건물명: 청산빌라 (건물 외벽 표시는 강남하이츠빌)

용도: 다세대주택

건축구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호

사용승인일: 2003.10.08 (건축물대장 기준)

1.3. 면적 및 토지이용

토지면적: 18.27㎡ (약 5.53평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 46.85㎡ (약 14.17평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지이용계획: 준주거지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

1.4. 감정가 및 권리 관계

감정가: 155,000,000원

총 등기부채권액: 425,000,000원

특이사항: 토지거래허가구역, 선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보.

주요 권리 사항:

- 을11 근저당 (말소기준권리): 2023-05-26, 주식회사페이플러스, 260,000,000원

- 을12 주택임차권: 2024-06-20 (접수), 황경하, 165,000,000원 (전입 2022-06-17, 확정 2022-04-26). 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 높음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "남부천우체국" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통망

인근에 노선버스 정류장이 소재하고, 근거리에 지하철 1호선 중동역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 차량 접근성 또한 양호함.

2.3. 도로 접근성

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 통행이 용이함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 분석

임차인: 황경하

보증금: 165,000,000원

전입일자: 2022-06-17

확정일자: 2022-04-26

배당신고일자: 2024-06-20

대항력: 있음

비고: 을구 12번 주택임차권은 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않는다는 특이사항이 있어, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높음.

3.2. 등기부 권리 분석

집합건물 등기부상 을11 근저당 (2023-05-26, 260,000,000원)이 말소기준권리로, 그 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임. 다만, 을12 주택임차권은 '인수'로 표기되어 있어, 매각 여부와 관계없이 인수될 가능성이 높음.

3.3. 인수되는 권리

을구 12번 주택임차권 (황경하, 보증금 165,000,000원)은 전액 변제되지 않는 한 말소되지 않는 권리로, 낙찰 시 인수해야 할 보증금이 발생할 것으로 보임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 송내동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대 및 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 생활권 상권을 형성하고 있음.

4.2. 상업시설 현황

주변에 기본적인 근린생활시설이 갖추어져 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함. 다만, 대규모 상업시설은 다소 거리가 있을 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"남부천우체국"이 인근에 위치하며, 중동역을 중심으로 한 지역의 생활 편의시설을 이용할 수 있음.

5.2. 주거 환경

주변이 주택가로 이루어져 있어 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일 사이에 토지 취득 시 관할 구청의 허가를 받아야 함.

6.2. 권리관계 리스크

선순위 임차인의 보증금 1억 6,500만원을 인수해야 할 가능성이 높아, 투자 비용이 감정가를 초과할 수 있는 중대한 리스크가 존재함. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기가 있으나, '말소: 인수' 표기가 우선적으로 고려되어야 함.

6.3. 건물 상태 관련 리스크

공부상 명칭은 '청산빌라'이나 건물 외벽에는 '강남하이츠빌'로 표시되어 있어, 추후 건물 관리에 있어 혼선이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인의 높은 보증금(1억 6,500만원)을 인수해야 할 가능성이 높아 투자에 있어 매우 신중한 접근이 요구됨. 감정가(1억 5,500만원)보다 인수해야 할 보증금이 더 높다는 점은 투자의 매력도를 현저히 낮추는 요인임. 또한, 토지거래허가구역이라는 점과 건물 명칭 불일치 등의 추가적인 고려사항이 있음.

8. 투자 포인트

중동역 및 송내역 인근의 역세권 입지 조건을 갖추고 있으며, 다세대주택이 밀집한 지역 특성상 실수요자들의 관심이 꾸준할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 6,500만원을 인수해야 할 가능성이 높으므로, 실제 총 매입 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됨. 주변 시세(최근 2026년 7월 기준 1.55억~2.7억)를 고려할 때, 본건의 감정가 1억 5,500만원은 인수 보증금(1억 6,500만원)보다 낮은 금액임.

따라서, 최소한 인수 보증금액을 상회하는 수준으로 입찰가를 고려해야 하며, 안정적인 투자를 위해서는 시세 대비 총 매입 비용을 고려한 보수적인 접근이 필요함.

현 시세 및 인수 조건 등을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 1억 7천만원 ~ 1억 8천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 매우 높은 리스크를 감수한 금액이며, 권리관계에 대한 철저한 추가 분석 및 현장 답사가 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.