나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34418 [1] 경기도 부천시 원미구 약대동 79-12 2층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루한 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 부천시 원미구 약대동 소재 '부천초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 제3층 건내 제2층 제1호로서 외벽: 벽돌 및 페인팅 마감등, 창호: 샷시 창호등임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약8미터의 포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연 립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 내역

* 사건번호: 부천지원 2025타경34418 (1)

* 경매구분: 공유물분할을위한경매

* 채권자: 박OOOOO

2.2. 소재지 및 현황

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 약대동 79-12 2층1호

* 건물명: 한양주택

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 88,000,000원

2.3. 면적

* 토지면적: 20.75㎡ (약 6.27평)

* 토지지분: 20.75㎡ (약 6.27평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 35.88㎡ (약 10.85평)

* 건물지분: 35.88㎡ (약 10.85평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2.4. 매각 대상

* 토지/건물일괄매각

2.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 '부천초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로, 제반 주위 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물의 구조: 본 건물은 벽돌조 슬래브지붕 제3층 건물로, 본 건은 그중 제2층 제1호입니다. 외벽은 벽돌 및 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 '다세대주택'으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형으로, '다세대주택' 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 8미터의 포장 도로와 접해 있습니다.

2.2. 권리분석

* 권리관계: 본 건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 집합건물 등기부 요약상 다수의 소유권 이전 및 압류, 경매 개시 결정 등 복잡한 권리 관계가 확인됩니다.

* 말소기준권리: '압류(징수과-01 1514)'가 2025년 10월 16일에 접수된 권리로, 이보다 선순위의 권리들은 말소될 가능성이 높습니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 구체적인 명시가 없어 확인이 필요하나, 일반적인 경매 절차에 따라 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, '지상권개요:'가 명시되어 있어 이에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 명도 시 주의가 필요합니다.

* 등기부 요약 (주요 내용):

* 갑1: 1988-01-19 소유권이전 (김춘복)

* 갑3: 2000-09-25 소유권이전 (김영훈)

* 갑9: 2016-11-07 소유권이전 (김인영외 2명, 상속)

* 갑16: 2023-10-05 지분 이전 (박예반, 강제경매)

* 갑19: 2025-09-17 지분 이전 (김인겸외 1명, 상속)

* 갑20: 2025-10-16 압류 (부천시) - 말소기준권리

* 갑22: 2025-12-10 임의경매 개시결정 (박예반, 공유물분할)

* 등기부채권 총액: 0원 (이는 현재 등기부상 채권 최고액의 합계이며, 실제 채권액과는 다를 수 있습니다.)

2.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 소재한 약대동 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다.

* 주변 상업 시설: 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

2.4. 생활정보

* 교육시설: '부천초등학교'가 인근에 위치하여 초등학생 자녀를 둔 가정에 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 일반적인 주거 지역에 형성된 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하고, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

2.5. 잠재적 리스크

* 공유물분할 경매: 본 건은 공유물분할을 위한 경매로, 공동 소유자 간의 갈등이나 복잡한 이해관계가 경매 절차 및 명도 과정에서 문제가 될 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생이나 절차 지연의 원인이 될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본 건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 경매 낙찰 후에도 취득 시 관련 규정에 따른 허가 절차가 필요할 수 있으며, 특히 외국인 등의 경우 더욱 주의가 요구됩니다. (현재 시점(2026년 7월 17일)으로도 허가 기간 내에 해당합니다.)

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 인수 보증금이 0원이고 임대관계가 미상으로 표시되어 있어, 실제 점유 현황 및 명도 조건에 대한 불확실성이 존재합니다. 명도 대상자가 있을 경우 명도 저항이나 추가 협상이 필요할 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 1987년경 준공된 건물로, 건축물의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 부천시에는 과거 폐기물 소각장 등으로 인해 혐오시설이 있었으나, 현재는 이를 문화 공간(부천아트벙커B39)으로 재탄생시키는 등 도시재생 노력이 이루어지고 있습니다. 직접적인 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 현재 검색 결과에서 확인되지 않으나, 대장동 자원순환센터 등 대규모 시설이 부천 지역에 존재하며, 이는 지역 개발 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 약대동에 위치한 다세대주택으로, '공유물분할을 위한 경매'라는 특수한 경매 구분과 '토지거래허가구역'이라는 점이 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 1987년경 준공된 건물로 연식이 있으며, 임대 관계가 미상이라는 점도 명도 진행 시 고려해야 할 부분입니다. 그러나 '부천초등학교' 인근의 주거 지역에 위치하며, 기본적인 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 낙찰 후 공유물분할 관련 법적 절차를 해결하고, 토지거래허가 절차를 이행하는 것이 중요합니다.

2.7. 투자 포인트

* 위치적 이점: 부천시 원미구 약대동 지역은 주거 인프라가 갖춰진 곳으로, 향후 지역 개발이나 재건축 등의 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 공유물분할 해결 시 가치 상승: 공유물분할 문제를 원만히 해결하여 단독 소유 또는 명확한 지분 관리가 이루어진다면, 물건의 시장 가치는 재평가될 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 공유물분할 경매의 복잡성과 토지거래허가구역이라는 제약 조건으로 인해 시장의 관심에서 다소 벗어나 있거나, 경쟁이 치열하지 않을 경우 상대적으로 저렴하게 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가가 88,000,000원으로 책정되어 있습니다. 제공된 최근 매매 정보들을 종합적으로 분석한 결과, 주변 유사 연식의 다세대주택 거래 사례(약대동 169-83, 1990년식, 39.6㎡, 6,700만원 거래)와 비교했을 때, 본건의 감정가는 시장가 대비 다소 높게 느껴질 수 있습니다. 또한, '공유물분할 경매'라는 특수한 상황과 '토지거래허가구역'이라는 제약 조건, 그리고 건물 노후도 등을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 하회하는 수준에서 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 75,000,000원

* 권고 입찰가: 약 70,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.