나이스옥션 법원경매 부천 2025타경5112 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 10층 1015호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "양촌역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모공장, 농경지, 지식산업센터, 업무시설, 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설등이 혼재하 는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 김포골드라인 "양촌역" 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 제10층 제1015호로서, 외벽 : 석재붙임 및 복합판넬, 강화유리 마감 등, 창호 : 샤시 창호입니다.

이용상태

집합건축물대장상 공장(지식산업센터) 용도입니다.

설비내역

승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 4필지 일단지의 가장형 토지로서, 공장(지식산업센터.창고).지원시설 (근린생활시설) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 왕복 4차선, 북측으로 왕복 3차선의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 공공 공지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과) <철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리 분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립 다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의). 기호2)~4) 공통 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도 시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지 개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에 관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.2 5.)토지정보과문의).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경5112 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 10층 1015호

* 건물명: 디원시티 시그니처 지식산업센터

* 용도: 공장(지식산업센터,창고), 지원시설(근린생활시설) (건축물대장상)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 건축년도: 2022년 4월 8일 사용승인

* 감정가: 190,000,000원

* 토지면적: 12.94㎡ (약 3.91평)

* 건물면적: 48.32㎡ (약 14.62평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 하OOO

* 특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "양촌역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모공장, 농경지, 지식산업센터, 업무시설, 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 김포골드라인 "양촌역" 및 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 토지와 등고평탄한 4필지 일단지의 가장형 토지로서, 공장(지식산업센터, 창고) 및 지원시설(근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 동측으로 왕복 4차선, 북측으로 왕복 3차선의 도로에 각각 접함.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)이며, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 6월 24일 접수된 하나은행 근저당권 (채권액 189,600,000원)

* 진행된 권리:

* 정선이 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-06-24 접수)

* 경기신용보증재단 가압류 (2025-07-18 접수, 채권액 14,375,000원)

* 하나캐피탈 가압류 (2025-08-20 접수, 채권액 29,096,407원)

* 하나은행 임의경매 (2025-12-04 접수, 채권액 157,942,353원) - 본건 경매 개시 결정

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 인수할 보증금: 0원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 안상훈

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입/사업일자: 2023-04-12

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 현재 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 300만원은 소액임차인으로서의 법적 보호를 받을 수 있는지 여부는 배당받는 금액에 따라 달라질 수 있으나, 인수되는 보증금은 없음.

* 총 등기부채권액: 233,071,407원

4. 상권분석

* 지역 특성: 김포 구래동 일대는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설과 아파트, 공동주택 등이 혼재되어 있는 복합 지역임.

* 교통 요충지: 김포골드라인 양촌역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 우수함.

* 주변 개발: 김포한강신도시 택지개발지구 내에 위치하여 지속적인 개발 및 인구 유입이 기대되는 지역임.

5. 생활정보

* 교통: 김포골드라인 양촌역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있음.

* 편의시설: 디원시티 시그니처 지식산업센터 및 주변 상업시설 내 다양한 편의시설(마트, 식당, 은행 등) 이용이 가능함.

* 주거/업무 환경: 지식산업센터와 주거시설이 복합되어 있어 업무와 생활이 동시에 가능한 환경임.

* 혐오시설: 본건 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 절차와 다소 차이가 있을 수 있으나, 권리 분석상 큰 문제는 없어 보임.

* 토지 이용 제한: 토지거래계약 허가구역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 일부 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있으나, 이는 건축 또는 신규 개발 시에 주로 적용되는 사항임.

* 임차인: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금이 소액으로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됨.

7. 종합 의견

본건은 김포골드라인 양촌역 역세권에 위치한 디원시티 시그니처 지식산업센터 내 구분건물임. 2022년 준공된 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상되며, 교통 편의성과 주변 개발 잠재력을 갖추고 있음. 권리 관계상 인수되는 부담이 없어 낙찰 후 명도 완료 시 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있음. 유동화 물건이라는 특성과 일부 토지 이용 제한 사항은 있으나, 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 역세권 지식산업센터: 양촌역 인근의 편리한 교통망을 활용할 수 있음.

* 복합 용도 활용: 지식산업센터 외 근린생활시설로도 활용 가능하여 다양한 임대 수익 창출 기대.

* 신축급 건물: 비교적 최신 건물로 투자 가치 상승 기대.

* 안정적인 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 감정가(190,000,000원)를 기준으로 하되, 인수할 보증금이 없으므로, 낙찰자가 부담해야 할 실질적인 금액은 낙찰가와 부대 비용(취득세, 법무사 비용 등)이 될 것입니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 임대 수익률, 공실률, 유사 물건의 최근 경매 낙찰가 등을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 금액 제시가 어렵습니다.

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