나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514765 [1] 인천광역시 부평구 부평동 119-11 레인보우캐슬 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 남동측으로 약200미터 지점에 위치하며 주위 일대는 동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통상황 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층건내의 제6층 제602호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 외장석재붙임 마감. 내벽 : 타일 및 벽지 마감. 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 소화전, 승강기시설, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 부정형의 업무시설및 공동주택 및 제1종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭약8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번 부평동119-11 일반상업지역 , 방화지구,가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> , 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514765 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 119-11, 레인보우캐슬 6층 602호

용도: 오피스텔 (건축물물리적용도: 업무시설)

감정가: 231,000,000원

토지면적: 9.95㎡ (약 3.01평) (토지 지분: 9.946㎡)

건물면적: 74.57㎡ (약 22.56평) (건물 지분: 74.57㎡)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물정보:

- 건물명: 레인보우캐슬

- 총 층수: 14층 (지하 1층 포함)

- 해당 층수: 6층

- 건축년도: 2017년 7월 19일 사용승인

- 구조: 철근콘크리트구조

- 총 세대수: 48세대

- 전용면적: 74.57㎡

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 남동측 약 200미터 지점에 위치하고 있습니다. 주변으로는 동일한 유형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 소재하고 있으며, 주위 환경은 무난한 편입니다.

교통상황:

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

인접 도로상태:

본건 북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

- 대표지번: 부평동 119-11

- 용도지역: 일반상업지역

- 기타 용도지구/구역: 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)

3. 권리분석

말소기준권리:

동안산세무서장의 압류 (2022년 5월 4일)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (임차인: 김효진)

- 보증금: 261,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-03-22

- 확정일자: 2021-03-02

- 배당신고일자: 2023-04-17

- 대항력: 없음

- 비고: HUG 인수조건 변경

* 조민기

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024-02-23

- 확정일자: (없음)

- 배당신고일자: (없음)

- 대항력: 없음

- 비고: (없음)

* 박윤정

- 보증금: 0원

- 차임: 850,000원

- 전입일자: 2024-08-27

- 확정일자: (없음)

- 배당신고일자: (없음)

- 대항력: 없음

- 비고: (없음)

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

없음. (물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 을구 3번 주택임차권이 말소될 예정임)

등기부채권 총액: 2,332,000,000원

4. 상권분석

주변 상업시설 현황:

본건은 인천 부평구 중심상업지역에 위치하며, 주변으로 다양한 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 풍부한 상업 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

최근 매매 사례 분석:

- 2025년 2월 15일, 14층, 69.93㎡ 매매가 19,500만원

- 2025년 2월 15일, 13층, 69.93㎡ 매매가 21,800만원

- 2026년 5월 20일, 7층, 71.4㎡ 매매가 19,800만원

위 실거래가 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 70~71㎡)의 오피스텔이 19,500만원에서 21,800만원 사이에 거래된 것으로 파악됩니다. 이는 본건의 감정가 23,100만원과 유사하거나 다소 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

주변 생활 편의시설:

인천 부평동의 일반상업지역에 위치하여 은행, 병원, 식당, 쇼핑몰 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 인근 부평중학교를 비롯한 교육시설 접근성도 양호합니다.

혐오시설 유무:

주변 지역은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 상업지구로, 일반적으로 혐오시설이 밀집해 있을 가능성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래계약 허가구역:

본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 본 물건을 낙찰받을 경우, 잔금 납부 및 소유권 이전 시점에 허가구역 내 거래 허가를 받아야 하므로, 이 기간 동안 거래 시 추가적인 절차가 필요합니다.

HUG 인수조건 변경:

채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 임차인(김효진) 간의 관계 및 HUG의 인수조건 변경 내용은 복잡한 법적 쟁점을 내포할 수 있습니다. 다만, 임차인의 대항력이 없고 HUG의 말소동의 확약서가 제출된 점은 긍정적입니다.

대항력 없는 임차인 존재:

명시된 임차인들 모두 대항력이 없으나, 임차인 박윤정은 월세 85만원이 발생하고 있어 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

임대관계 미상:

일부 임차인의 정확한 임대관계가 명확하지 않아, 명도 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구에 위치한 오피스텔로, 준수한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가를 고려할 때 적정 수준의 시세가 형성되어 있으며, all tenants have no superior rights, which simplifies the acquisition process. However, the property is located within a designated land transaction permit zone until August 25, 2026, which requires an additional permit for sale transactions during its validity period. The involvement of HUG as both creditor and potentially guarantor necessitates careful review of related documents and agreements.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부평구 중심 상업지역에 위치하여 유동인구 및 배후수요 확보에 유리합니다.

* 권리관계 단순화: 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 비교적 적습니다.

* 안정적인 시세: 주변 시세 및 실거래가 분석 시, 적정 가격 수준에서 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 231,000,000원

최근 실거래가 분석을 통한 시세 추정액: 약 220,830,000원

본건의 경우, 임차인의 대항력이 없고 HUG의 말소동의 확약서 제출로 권리관계가 명확히 소멸되는 점을 고려하면, 감정가 이하 또는 시세 수준에서 낙찰이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간(2026년 8월 25일까지)을 고려하여 입찰 시점을 조절하거나, 허가 절차에 대한 사전 준비가 필요합니다.

종합적인 분석 결과, 예상 입찰가는 210,000,000원에서 220,000,000원 사이를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.