나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514717 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 481-1 포레스힐 2동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 ‘인천능허대초등학교’남측 인근에 소재하며 인근에 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 3층 중 제2층 제201호 건으로서, 외벽 : 인조석 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 마감 등, 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수 위생설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경514717 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 연수구 옥련동 481-1 포레스힐 2동 2층201호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 32.75㎡ (약 9.91평)

건물면적: 52.61㎡ (약 15.92평)

토지 지분: 32.7482㎡ (약 9.91평)

건물 지분: 52.61㎡ (약 15.92평)

1.4. 감정가 및 채무 내역

감정가: 173,000,000원

등기부채권 총액: 285,000,000원 (근저당 100,000,000원 + 20,000,000원, 강제경매 165,000,000원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 ‘인천능허대초등학교’ 남측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 소재하여 주거 환경이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

인접 도로상태는 남측 및 북측으로 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 3번 근저당권 (김순희, 2023-03-24 접수, 100,000,000원) 입니다.

3.2. 말소되지 않는 권리

주택임차권(을구 5번, 안영환)이 존재하나, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상되므로 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(안영환)

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-09-16

확정일자: 2022-08-25

배당신고일자: 2024-09-27

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 말소 동의 확약서 제출됨.

* 저스틴

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

3.4. 인수 보증금

0원 (임차인 보증금 중 인수할 금액이 없습니다.)

3.5. 권리 분석 종합

본 건은 말소기준권리보다 늦은 모든 권리가 매각으로 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다. 주택임차권이 존재하나 HUG의 말소 동의로 인해 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업시설

인근에는 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

본건은 주거 지역 내에 위치하여 주거 기능에 초점을 맞춘 입지입니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

인천능허대초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리입니다.

5.2. 편의 시설

근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식당 등을 이용할 수 있습니다.

5.3. 기타

건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 3층 건물 중 2층에 위치하며, 내부 마감은 벽지도배 등 일반적인 상태입니다.

급·배수 위생설비, 난방설비 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG와의 계약 조건이나 절차에 변동이 있음을 시사합니다. 입찰 전 HUG 측에 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 주변 시세 대비 감정가 차이

본건 감정가(173,000,000원) 대비 주변 유사 연식의 다세대주택 실거래가(90,000,000원 ~ 93,000,000원)가 현저히 낮습니다. 이는 본건 건물의 사용승인일이 2018년으로 주변 거래 사례(1991년 건축)보다 훨씬 최신 연식이라는 점으로 설명될 수 있으나, 감정가의 적정성에 대한 추가 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 연수구 옥련동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교가 인접하고 교통이 편리한 주거지입니다. 권리상 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 'HUG 인수조건 변경' 관련 사항은 반드시 확인해야 합니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 형성되어 있어, 투자 시 시세 조사 및 수익률 분석에 신중을 기해야 합니다. 다만, 건물의 사용승인일이 2018년으로 비교적 최신인 점은 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 교육 환경

인천능허대초등학교 인접으로 자녀가 있는 가정에 유리한 입지입니다.

8.2. 비교적 양호한 주거 환경

제2종일반주거지역으로 정비된 주거 단지 내에 위치합니다.

8.3. 권리관계 명확

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸 예정이어서 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 사례(2026년 5월, 7월 거래)에 따르면, 유사 면적(36.3㎡ ~ 39.93㎡)의 다세대주택은 90,000,000원에서 93,000,000원 선에서 거래되었습니다. 본건 건물의 면적(52.61㎡)이 해당 사례들보다 크지만, 제공된 거래 사례들의 건축 연도는 1991년으로 본건 건물(2018년 사용승인)보다 훨씬 오래되었습니다.

본건 건물의 최신 연식(2018년 사용승인)을 고려할 때, 3.3㎡당 약 2,300,000원 ~ 2,500,000원의 시세를 적용하면, 52.61㎡ 기준 약 121,000,000원 ~ 131,500,000원의 범위가 형성됩니다. 하지만 이는 주변의 오래된 건물 시세를 기반으로 한 것이므로, 본건의 최신 연식을 반영한 정확한 시세 조사가 추가로 필요합니다.

현재 제시된 감정가 173,000,000원은 주변의 오래된 주택들 시세와 비교했을 때 상당히 높게 책정되었습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

상기 시세 분석 및 본건의 특이사항, 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 희망 입찰가는 다음과 같습니다.

희망가: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

이 범위 내에서 입찰 시, 본건 건물의 최신 연식을 감안하더라도 시세 대비 합리적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

(※ 인수 보증금은 0원으로, 예상 입찰가 산정 시 제외하였습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.