나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514733 [1] 인천광역시 남동구 간석동 508-34 풍경채 주1동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재감정 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "상인천여자중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 인천지하철1호선, 인천지하철2호선 "인천시청역" 및 노 선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호 로서, 외벽 : 스톤코트 마감 등, 창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 로폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-06-26)(문의: 인천광역시동부교 육지원청 032-460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원 청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))), <추가기재>건축법 제2조제1항 제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경514733 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 남동구 간석동 508-34 풍경채 주1동 5층502호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

120,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 18.18㎡ (약 5.50평)

* 토지 지분: 18.18㎡ (약 5.50평)

* 건물면적: 34.89㎡ (약 10.55평)

* 건물 지분: 34.89㎡ (약 10.55평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

1.9. 건축물 정보

* 건물명: 풍경채

* 동/호: 주1동 502호

* 건축년도: 2014년

* 층수: 5층 중 5층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 지붕: 평스라브

* 전용면적: 34.89㎡ (약 10.55평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "상인천여자중학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 유사 형태의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인천지하철 1호선 및 2호선 "인천시청역"과 다수의 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물은 북측 및 서측으로 로폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을구 6번 근저당권 (접수일자: 2021-12-15, 채권금액: 200,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

(다만, 을구 7번 주택임차권등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 소멸될 예정입니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강 (주택도시보증공사)

* 보증금: 111,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-05

* 확정일자: 2021-06-09

* 배당신고일자: 2023-12-18

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경. 인수 보증금은 없습니다.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액은 311,000,000원입니다.

(근저당 200,000,000원 + 주택임차권 111,000,000원)

4. 상권분석

본 물건은 인천시청역 인근의 주거지역에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

인천시청이 가까워 행정 및 상업 기능이 결합된 지역 특성을 보입니다.

유사 형태의 공동주택이 밀집해 있어 주거 배후 수요가 안정적인 편입니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

인천지하철 1, 2호선 인천시청역을 중심으로 다양한 금융기관, 병원, 약국, 판매시설, 식당가 등 편의시설 이용이 편리합니다.

대형마트나 백화점 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설:

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 주거 지역 내에서도 소음 발생 가능성이 있는 상업 시설이나 유흥 업소의 밀집 여부는 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경이 있습니다. 이는 HUG가 채권자이자 임차인과 연관되어 있음을 시사하며, 계약 진행 시 HUG의 안내를 따르는 것이 중요합니다.

* 임대 관계: 임대 관계는 미상으로, 명도 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. (단, 현 임차인 강 은 대항력이 없습니다.)

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로 일부 포함)

이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등과 관련하여 고려되어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동의 역세권에 위치한 신축급(2014년 준공) 다세대주택입니다.

교통 편의성이 우수하고, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없으나, HUG 인수조건 변경 및 임대 관계 미상인 점은 명도 및 계약 과정에서 주의가 필요합니다.

신축 연식이 비교적 최신이라 상품성이 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 인천지하철 1, 2호선 인천시청역 이용 가능.

* 양호한 주거환경: 생활 편의시설 및 근린생활시설 인접.

* 신축급 건물: 2014년 준공으로 비교적 최신 건물.

* 권리상 부담 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정.

9. 예상 입찰가

120,000,000원

9.1. 시세 분석

본 물건의 감정가는 120,000,000원이며, 건물 면적은 34.89㎡ (약 10.55평)입니다.

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 동일 건물(풍경채, 508-34번지)의 유사 면적(64.73㎡) 물건이 2026년 3월 173,000,000원에 거래되었습니다. 이 가격을 기준으로 계산 시, 본 건의 예상 가치는 약 93,250,000원 수준으로 추정됩니다.

다른 다세대주택(동아주택, 412-9번지, 47.56㎡)의 경우 2026년 3월 120,000,000원에 거래되었으며, 이는 본 건의 감정가와 동일한 수준입니다.

또한, 목화빌라(774-19번지, 34.65㎡)는 2026년 3월 55,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

종합적으로 볼 때, 본 건의 감정가 120,000,000원은 최근 동일 건물 내 거래 사례(면적 환산 시)보다는 높게 책정된 것으로 보입니다. 하지만 인천시청역 역세권이라는 입지적 강점과 최신 건축 연식을 고려하면, 감정가를 중심으로 입찰 전략을 수립하는 것이 합리적일 수 있습니다. HUG 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 낙찰가는 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.