나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514711 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 146-4 옥크빌 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 경인전철 도원역 남동측 인근에 위치하는 옥크빌 13층 1301호로서 주위는 아파트, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 도원역(전철역)이 소재하여 제반 교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 13층 1301호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 내벽: 벽지 등 마감, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약8미터, 북측으로 폭 약6미터내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한 에 관한 조례[2018. 7. 1.]){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권 정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -2024년 1월 19일 인천지방법원의 임차권등기명령(2023카임16601) 임차보증금: 금200,000,000원 확정일자: 2021년 12월 20일 임차권자: 정민용(750914-*******)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경514711 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 146-4 옥크빌 13층1301호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.79㎡ (약 2.66평)

토지지분: 8.79㎡ (약 2.66평)

건물면적: 49.61㎡ (약 15.01평) - 전용면적

건물지분: 49.606㎡ (약 15.01평)

* 분양면적에 대한 별도 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 176,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물 개요: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 13층 1301호

사용승인일: 2017년 03월 20일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하며, 경인전철 도원역 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 도원역(전철역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

본 건은 동측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 03월 10일 접수된 윤삼중 근저당권(채권액 130,000,000원)입니다.

3.2. 주요 권리 분석

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)의 강제경매 사건입니다.

* 임차인: 정민용 씨가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 200,000,000원, 확정일자 및 전입일자 2021년 12월 20일입니다.

* 권리 내역: 을구 6번 순위 주택임차권등기가 말소 대상입니다.

3.3. 인수되는 권리 여부

등기부채권 총액은 330,000,000원입니다. 을구 6번의 주택임차권등기는 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.4. HUG 인수조건 변경 관련

특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'으로 명시되어 있습니다. 이는 본 경매 물건의 임차권 관련하여 주택도시보증공사(HUG)가 조건 변경을 통해 말소 처리에 동의하였음을 의미하며, 이에 따라 낙찰자의 부담이 없음을 확인합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 도원역 인근으로 상권이 형성되어 있으나, 구체적인 상업시설 정보는 추가 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

숭의동 일대는 주거 단지와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 도원역을 중심으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

본 물건지 주변의 교육 및 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 주변 아파트 단지들의 입지 정보를 고려할 때, 도보 또는 차량 이동 가능한 거리에 교육 및 의료 시설이 존재할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2025년 8월 21일 지정, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인에 한하여 적용됩니다. 해당 기간 내 외국인 매수 시 허가 절차가 필요합니다.

6.2. 주변 환경 관련 리스크

인천 미추홀구 숭의동 인근에서 국유지 무단 점유 및 쓰레기 불법 투기 관련 민원이 발생한 사례가 있으나, 본 물건지와 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다. 또한, 숭의동 일대에서 공사 중단된 고층 건물이 장기간 방치되어 슬럼화 우려가 제기된 사례가 있으나, 이는 인접 지역 이슈이며 본 물건지 자체의 직접적인 혐오시설이나 환경 리스크는 현재 파악되지 않았습니다.

6.3. 기타 특이사항

* 임대관계 미상: 임대차 관계는 확인되지 않았으나, 권리분석상 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 역세권 입지: 도원역 역세권으로 교통이 편리합니다.

* 권리관계 명확: HUG의 말소동의 확약서 제출로 임차권이 소멸되어 낙찰자의 인수 부담이 없습니다.

* 아파트 물건: 일반적인 아파트 물건으로 환금성이 양호할 것으로 예상됩니다.

7.2. 물건 약점

* 토지이용계획상 제한: 외국인 토지거래허가구역 지정 기간이 포함되어 있어 외국인 매수 시 추가 절차가 필요합니다.

* 주변 개발 현황: 주변 지역의 개발 계획 및 잠재력에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

도원역 역세권이라는 지리적 이점과 함께, 주택도시보증공사(HUG)의 채권으로 진행되는 경매라는 점에서 권리관계가 비교적 깔끔하게 정리될 가능성이 높습니다. 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 경매 특성 활용

감정가 176,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황을 고려하여 합리적인 가격으로 입찰할 경우 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 감정가: 176,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세: 인천 미추홀구 숭의동 일대 유사 아파트 시세는 3억 3천만 원 ~ 3억 6천만 원 수준으로 파악됩니다.

* 본 건은 감정가가 시세 대비 낮은 편이며, 권리관계가 명확하여 시세 반영이 가능합니다.

9.2. 제안가

시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 155,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 88% ~ 94% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.