나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514689 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 490-37 대준 블루온 6층607호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 친언광역시 미추홀구 용현동 소재 '인천보훈병원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상19층 건물 내 제6층 제607호로서, (사용승인일: 2017.08.24) 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등 창호: PVC 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지 설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 현황 공동주택 및 업무 시설 및 근린생활시설 건부지(대준 블루온)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 30미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제 한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08- 21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26 . ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본현황

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 490-37 대준 블루온 6층607호

* 건물명: 대준 블루온

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상19층

* 사용승인일: 2017년 08월 24일

* 주용도: 오피스텔 (건축물대장상 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설 복합 용도)

* 현황: 오피스텔로 이용 중

1.2. 건물및토지정보

* 토지면적: 10.57㎡ (약 3.20평)

* 토지지분: 10.5696㎡ (약 3.20평)

* 건물면적 (전유부분): 65.08㎡ (약 19.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가및매각정보

* 감정가: 209,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514689 (1)

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

* 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '인천보훈병원' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 아파트단지, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-07-08

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음

* 임차인: 주 (주택도시보증공사)

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-09

* 확정일자: 2021-03-22

* 배당신고일자: 2023-05-23

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음

* 총 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부요약

* 말소기준권리: 2024년 03월 15일자 목포세무서장의 압류 (갑5)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권이전 (갑4)

* 주택임차권 (을1, 주 , 225,000,000원) - 다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예상

* 압류 (갑5, 목포세무서장)

* 강제경매 (갑6, 주택도시보증공사, 225,000,000원) - 본건

* 압류 (갑7, 미추홀구)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권등기 (다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예상)

* 등기부 채권 총액: 225,000,000원

3.3. 권리분석종합

* 본 물건은 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 임차권등기(을1)는 말소 예정이며, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 인수 부담이 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설및용도

* 본건이 위치한 지역은 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상업 및 주거 지역입니다.

* 인천보훈병원 북동측 인근에 위치하여 관련 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 건물용도및현황

* 건축물대장상 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설 용도로 허가되었으며, 현재는 오피스텔로 이용 중입니다.

* 이는 다양한 임대 수요를 기대할 수 있는 긍정적 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 다양한 근린생활시설이 인근에 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 의료시설

* 인천보훈병원이 인근에 위치하여 의료 접근성이 우수합니다.

5.3. 교통및주거환경

* 차량 및 대중교통 이용이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관련리스크

* 본건의 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 최종 매각 허가 결정 시 권리관계 변동 여부를 재확인해야 합니다.

6.2. HUG인수조건변경관련리스크

* 'HUG 인수조건 변경' 문구가 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사의 임차권등기가 말소 예정임에도 불구하고, 조건 변경 내용에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 관련 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 기타리스크

* 현재까지 파악된 정보상 혐오시설이나 명도 관련 심각한 문제는 확인되지 않았으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

* 토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으나, 외국인 등 특정 대상자에 한하며, 지정기간(2025.08.21. ~ 2026.08.25.)이 남아 있습니다. 본건 매수인이 해당될 경우 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 감정가는 2억 9백만원이며, 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.

* HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 말소 예정인 권리를 고려할 때 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 다만, 잠재적 리스크 요소를 사전에 면밀히 파악하고 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

8. 투자포인트

* 인천보훈병원 인근의 우수한 입지 조건

* 편리한 교통 및 생활 인프라

* 권리관계 명확화로 인한 인수 부담 최소화 예상

* 다양한 용도로 활용 가능한 건물 구조 (오피스텔, 업무, 근린생활)

9. 예상입찰가

* 본건의 감정가는 209,000,000원입니다.

* 등기부상 주택임차권(HUG)이 말소 예정이고, 인수되는 보증금이 0원이므로 인수 부담이 없습니다.

* 주변 오피스텔 시세 및 본 물건의 입지, 향후 관리비 및 공실률 등을 종합적으로 고려하여 현 시세 대비 적정 가격을 산정해야 합니다.

* 정확한 시세 분석을 위한 추가적인 시장 조사 및 현장 방문이 필요하나, 제공된 정보를 바탕으로 보수적인 접근 시 감정가의 80% ~ 95% 수준을 예상해볼 수 있습니다.

* 따라서 예상 입찰가 범위는 약 167,200,000원 ~ 198,550,000원으로 제안합니다.

* 입찰 참여 시에는 최고가 매수 신고인의 매수 허가 여부 및 명도까지의 제반 절차를 신중하게 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.