나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514688 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 331-14 대준블루온 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ‘숭의로터리’ 남동측 인근에 위치하며, 인근 일대는 공동주택 및 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 인근까지 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 남서측 근거리에 숭의역(수인분당선) 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지하1층/지상14층 건물 내 제6층 제602호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등 창호 : 샷시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

공부상 오피스텔로 등재되어 있습니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 오피스텔 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건은 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3) 공히 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : ‘미상’입니다. 나. 사용승인일 : 2017.06.20

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514688 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 331-14 대준블루온 6층602호

용도: 오피스텔

감정가: 212,000,000원

토지면적: 12.38㎡ (약 3.74평)

토지지분: 12.379999999999999㎡ (약 3.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 68.45㎡ (약 20.71평)

건물지분: 68.45㎡ (약 20.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2017년 06월 20일

건축물: 철근콘크리트구조, 평지붕, 지하1층/지상14층 건물 내 제6층 제602호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ‘숭의로터리’ 남동측 인근에 위치하며, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 남서측 근거리에 숭의역(수인분당선)이 소재하는 등 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평지붕 지하1층/지상14층 건물이며, 본 물건은 해당 건물 내 제6층 제602호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 등으로 시공되었습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 3필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 물건은 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 외국인 등은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래 계약 허가 구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본 경매는 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2024년 03월 15일자 압류(갑7)입니다.

* 등기부채권 총액은 200,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* * 김 (전입일자: 2025-03-28, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

* * 주택도시보증공사(전준영) (전입일자: 2021-02-02, 보증금: 200,000,000원, 차임: 0원, 확정일자: 2021-01-18, 배당신고일자: 2023-03-02, 대항력: 없음)

* 해당 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 을구 1번 주택임차권은 말소 예정이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (물건명세서상 을구 순위 1번 주택임차권등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.)

1.3. 상권분석

* 위치: 숭의로터리 남동측 인근에 위치하여 지역 내 주요 생활권에 속합니다.

* 주변 환경: 인근 지역은 아파트, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼합된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 교통 접근성: 수인분당선 숭의역이 도보 가능한 거리에 있고, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주요 편의시설: 인천 미추홀구 숭의동 331-14번지 일대는 숭의로터리를 중심으로 상업시설과 주거시설이 밀집한 지역입니다. 대준블루온 오피스텔 인근에는 롯데마트, CGV, 각종 병원, 은행 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있습니다. 또한, 숭의역을 이용하면 인천 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역을 종합적으로 검토한 결과, 주거 및 상업 지역 내에서 특별히 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 숭의동 일대는 재개발 및 도시정비 사업이 활발히 진행되면서 주거 환경이 개선되고 있으며, 쾌적한 도시 환경을 조성하기 위한 노력이 이루어지고 있습니다. 따라서 혐오시설로 간주될 만한 시설의 입지는 제한적입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 연식: 2017년에 사용승인되어 비교적 신축 건물에 속합니다.

* 주변 교통: 수인분당선 숭의역이 인근에 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 또한, 인근 버스정류장을 통해 다양한 시내외 버스 이용이 가능합니다.

* 교육 환경: 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근에 교육 시설(학교)이 있을 것으로 예상됩니다. 숭의역(수인분당선) 반경 500m 이내에는 숭의초등학교, 신광초등학교, 광성중학교 등이 위치하고 있으며, 상대정화구역에 해당됩니다.

* 편의시설: 주변 상권에는 다양한 음식점, 카페, 편의점, 관공서 등이 자리 잡고 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 숭의동 지역은 2017년 준공된 대준블루온 오피스텔을 포함하여 비교적 최근에 지어진 건물들이 많으며, 주변 환경이 깨끗하게 관리되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 HUG 인수조건 변경이 명시되어 있어, 주택도시보증공사(HUG) 관련 계약 조건이나 절차에 대한 확인이 필요합니다. 이는 잠재적인 변동 요인이 될 수 있습니다.

* 외국인 토지거래 허가구역: 본 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 구매 시 해당 기간 동안 허가 절차를 거쳐야 하는 제약이 있습니다.

* 건물 관리 및 하자: 2017년 준공된 건물로, 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성 또는 하자 발생 가능성은 항상 존재합니다. (현장 조사 필수)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 숭의역 역세권에 자리 잡고 있어 교통이 편리하며 주변 편의시설 이용이 용이합니다. 건물은 2017년에 준공되어 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 권리분석 결과, 인수해야 할 부담스러운 권리나 임차 보증금이 없어 명확한 권리 확보가 가능할 것으로 보입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 외국인 토지거래 허가구역 지정 등 몇 가지 고려해야 할 특이사항이 존재합니다. 이러한 사항들을 종합적으로 고려할 때, 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 인수해야 할 임차 보증금이나 복잡한 권리가 없어 낙찰 후 명도 및 소유권 이전이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 수인분당선 숭의역과의 접근성이 뛰어나 임대 수요 확보에 유리하며, 향후 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 수익형 부동산으로서의 잠재력: 오피스텔의 경우 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으며, 본 물건은 주요 편의시설 및 교통망을 갖추고 있어 임대 경쟁력이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 동일 건물(대준블루온) 9층 62.18㎡ 면적이 2024년 10월 20일에 200,000,000원에 직거래되었습니다.

* 이를 기준으로 제곱미터당 가격을 환산하면 약 3,216,468원/㎡ 입니다.

* 본 물건의 건물 면적(68.45㎡)에 이를 적용하면, 현재 시세는 약 220,184,134원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 212,000,000원은 최근 실거래가 및 추정 시세와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

* 예상 입찰가:

* 인수해야 할 보증금이 없고 권리관계가 명확한 점, 역세권 입지 등을 고려할 때, 감정가를 기준으로 하되 시세와의 괴리를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 최근 실거래가(200,000,000원)와 본 물건의 면적(68.45㎡)을 고려하여, 예상 입찰가는 205,000,000원 ~ 215,000,000원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.