나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514673 [1] 인천광역시 부평구 삼산동 67-31 다승프라임 117동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 "부평북초등학교" 북동측에 위치하고 주위는 다세대주택과 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 다승프라임 제117동 5층 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 사다리형토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측 노폭 약 10m 내외 포장도로와 접하여 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 삼산동 67-31은 제2종일반주거지역, 국토이용기타용도지구(블럭공동개발권장구역[자세한내용은 도시 재생과 문의]), 지구단위계획구역(갈산1지구) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부 증명서 을구 순위번호 11 주택임차권 등기가 등재되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경514673 (1) 사건번호의 본 물건은 인천광역시 부평구 삼산동 67-31 다승프라임 117동 5층502호에 소재한 다세대주택입니다. 감정평가액은 145,000,000원이며, 토지 면적은 23.97㎡(약 7.25평), 건물 면적은 50.27㎡(약 15.21평)입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 건물은 철근콘크리트조로 2001년에 건축되었으며, 총 5층 중 5층에 위치하고 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 삼산동, "부평북초등학교" 북동측에 위치하고 있습니다. 주변에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 토지 이용 계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 국토이용기타용도지구(블럭공동개발권장구역), 지구단위계획구역(갈산1지구)에 해당합니다. 또한, 상대보호구역, 과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다. 주변에 특별히 확인된 혐오시설은 없으며, 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 강서세무서장의 압류(2023-02-07)입니다. 총 등기부채권액은 155,000,000원입니다. 등기부등본 상 소유권 이전 등기가 다수 존재하며, 을구 순위 11번으로 주택임차권(임보라, 보증금 155,000,000원)이 등재되어 있으나, 본 매각 절차를 통해 소멸될 예정입니다. 이는 주택도시보증공사로부터 말소 동의 확약서가 제출되었기 때문입니다. 이 외에 압류 및 강제경매 개시 결정 등기가 존재하며, 이들 또한 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

주택도시보증공사(임 )

보증금: 155,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-18

확정일자: 2022-03-25

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항

인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 낙찰자는 별도의 임차 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 인천광역시 부평구 삼산동 일대는 다세대주택과 아파트 단지가 혼재된 대표적인 주거 밀집 지역입니다. 최근 2025년 12월 기준, 제공된 JSON 데이터 분석 결과에 따르면, 면적 약 35~44㎡ 내외의 유사 다세대/연립주택 거래 사례들이 4,500만원에서 10,500만원 사이에서 거래된 것으로 파악됩니다. 건축년도 2001년인 본건과 유사한 시기에 건축된 '현대하트웰' 등의 주택 거래 사례가 존재합니다. 다만, 제공된 시세 정보는 2025년 말 기준이므로, 현재 시점(2026년 7월)과의 시세 변동성을 고려해야 합니다. 본건(50.27㎡)은 이들 거래 사례보다 면적이 크므로, 이를 감안한 가격 산정이 필요합니다.

5. 생활정보

본 물건은 조용한 주택가에 위치하고 있으며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 교육 환경으로는 인천 부평북초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 안전한 거리에 있습니다. 교통망으로는 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 도보 거리에 있어 시내 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항입니다. 이는 감정평가서 요약 및 물건 명세서에도 명시되어 있어, 낙찰 후 HUG와의 추가적인 절차나 거래 조건에 대한 명확한 확인이 반드시 선행되어야 합니다. 이는 예상치 못한 변수로 작용할 수 있으므로 주의가 필요합니다. 또한, 본건은 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간(2026.8.25.까지) 내에는 외국인 등 주택용도 취득 시 관련 규정을 확인해야 합니다. 현재 시점에서 지정기간이 곧 만료될 예정입니다. 마지막으로, 최근 2025년 말 거래 사례를 바탕으로 시세가 형성될 경우, 본건의 감정가 145,000,000원 대비 가격 조정 가능성을 신중하게 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 삼산동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교와 버스 정류장이 도보 거리에 있어 주거 편의성이 양호한 편입니다. 2001년 건축된 철근콘크리트 구조의 건물로, 권리 관계가 명확하고 임차 보증금 인수 부담이 없어 깔끔한 권리 분석이 가능합니다. 하지만, 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항은 낙찰 후 명확한 확인이 필수적이며, 최근 실거래가 정보를 참고하여 감정가와의 차이를 면밀히 검토하는 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 법적 부담이 없습니다.

* 'HUG 인수조건 변경' 관련 사항이 명확하게 해소된다면, 시장 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 주거 지역 내 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 145,000,000원입니다. 최근 제공된 시세 정보(2025년 12월 기준) 중 유사 면적(44.15㎡)의 거래가는 105,000,000원으로, 이를 평당 약 2,378,000원으로 환산할 수 있습니다. 이 가격을 본건 면적(50.27㎡)에 적용하면 약 119,374,000원의 시세가 추정됩니다. 그러나 감정가와의 차이, 시장 변동성, 그리고 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항을 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하였습니다.

예상 입찰가: 130,000,000원 내외 (1억 3천만원 내외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.