나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514681 [1] 인천광역시 서구 마전동 1129-8 동아그랑빌 가동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티감정 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동"인천마전고등학교"북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,공동주택,학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층건물로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다.

설비내역

위생설비,급배수설비,난방설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 대체로 사다리형토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(마전지구) , 보행자전용도로(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경514681 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1129-8 동아그랑빌 가동 5층502호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

건축물명: 동아그랑빌

건축년도: 2011년

건물 구조: 철근콘크리트 경사지붕 5층 건물

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 201,000,000원

토지면적: 34.56㎡ (약 10.46평)

건물면적: 60.11㎡ (약 18.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 '인천마전고등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 지역으로서의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 남측으로 도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (마전지구)

* 보행자전용도로 (접합)

* 소로2류 (폭 8m~10m) (접합)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 보존 및 이전 등기: 김성민, 신승애, 신수현

* 주택임차권: 전희준 (보증금 220,000,000원, 2022-10-14 전입) - 말소 예정

* 압류: 부산진세무서장 (2025-02-21) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-12-12, 2025타경514681) - 본 경매 개시 결정

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(전 )

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-14

* 확정일자: 2022-10-07

* 배당신고일자: 2024-10-21

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 및 금액

등기부등본상 을구 3번 주택임차권은 말소 예정이며, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 매각으로 인해 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

본 물건은 2011년에 건축된 동아그랑빌 단지 내 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 총 5층 건물 중 5층에 위치하며, 전용면적 60.11㎡ (약 18.18평)입니다.

4.2. 주변 시세 동향

입력된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 인근 지역의 연립/다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2025년 3월 거래: 51.58㎡(약 15.6평), 2016년식 연립주택이 265,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,700만원)

* 2025년 3월 거래: 42.96㎡(약 13평), 1994년식 연립다세대가 74,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 569만원)

* 2025년 3월 거래: 84.12㎡(약 25.4평), 2022년식 연립주택이 363,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,429만원)

본건의 감정가는 201,000,000원이며, 면적(60.11㎡, 약 18.18평) 및 건축연도(2011년)를 고려할 때, 가장 유사한 거래 사례(2016년식, 51.58㎡, 265,000,000원)와 비교 시, 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 다만, 개별 물건의 상태 및 상세 조건에 따라 시세 차이가 발생할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 인근에 인천마전고등학교가 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교육환경보호구역(상대보호구역)에 해당됩니다.

5.2. 편의 및 기반시설

* 주위로 아파트, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 관련

본 건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, '외국인 등의 주택용도 취득에 한함'으로 명시되어 있어, 내국인 거주자에게는 실질적인 거래 제한 사항이 없습니다.

6.2. 기타 지역 규제

* 성장관리권역 (수도권정비계획법)

* 가축사육제한구역

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 인천 지역 전반적으로 쓰레기 처리 시설 및 하수처리장 등이 친환경 시설로 개선되거나 조성되는 사례가 있으나, 본건의 구체적인 위치에서 이러한 시설과의 인접성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 마전동에 위치한 도시형생활주택으로, 인천마전고등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경 및 생활 편의성이 양호합니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없고 보증금 전액이 HUG(주택도시보증공사)에 의해 인수되지 않는 조건이므로, 권리상의 부담이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다. 주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 추정되어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 및 성장관리권역 등 지역 규제 사항을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담이 없는 명확한 권리 관계

* 양호한 입지 및 생활 편의 시설 인접

* 주변 시세 대비 상대적으로 낮은 감정가 (시장 조사 결과 기반)

* 도시형생활주택으로 실거주 및 임대 수익 모두 가능

9. 예상 입찰가

감정가는 201,000,000원입니다.

인근 유사 물건의 최근 실거래가(2025년 3월, 51.58㎡, 2016년식 연립주택 265,000,000원)를 고려할 때, 본 건(60.11㎡, 2011년식)의 시장 가치는 감정가 이상으로 판단됩니다.

수요 및 경쟁률을 고려하여, 보수적인 시각으로 감정가의 120% ~ 130% 수준을 입찰가 산정 범위로 고려할 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 241,200,000원에서 261,300,000원 사이에서 결정될 수 있으며, 260,000,000원 을 합리적인 입찰 가격으로 제안합니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태를 확인하고, 경매 당일의 경쟁 상황을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.