나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514651 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-10 한우리 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구감정 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "제물포역" 남동측 인근에 위치하고 부근은 상업용 및 업무용 근린생활시설,오피스텔,아파트,주상복합건물 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 "제물포역" 및 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2015년 4월 10일 사용승인을 받은 철근콘크리트궂 (철근)콘크리트지붕 15층건중 제9층 제902호로 외벽:콘크리트위 페인팅마감등 내벽:벽지 및 일부타일마감등 창호:샤시창호등

이용상태

아파트로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,승강기,주차장,난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단지 부정형의 토지로 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

북측으로 광대한면 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13),방화지구,시가지경관지구(2023-12-18),가축사육제한구역 (인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2023-09-20), 중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호),토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))).

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및 인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며 임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다. 나.본건 등기사항전부증명서상 아래와 같이 임차권등기명령이 등재되어있음. 2024카임2530(2024.08.27) 임차보증금: 210,000,000원 범 위: 9층 902호 49.42제곱미터 전부 임대차계약일자: 2022.03.26 주민등록일자: 2022.05.02 점유개시일자: 2022.05.02 확정일자: 2022.03.28 임차권자: 박**(840814-*******),인천 미추홀구 경인로 150,902호

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514651 (1)

물건 종류: 아파트

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-10 한우리 9층902호

전용면적: 49.42㎡ (약 14.95평)

토지 면적 (대지권): 9.85㎡ (약 2.98평)

감정가: 186,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, 제물포역 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 상업용, 업무용 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 주상복합건물 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 제물포역과 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건축 정보

건축물은 2015년 4월 10일 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 15층 건물이며, 본건은 그중 9층 902호입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서 상 말소기준권리는 2024년 3월 28일자 인천광역시 압류입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되는 권리

본 건의 등기사항전부증명서상 을구 6번 주택임차권(박초롱, 210,000,000원)은 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 또한, 현재 등기부상 을구에 기재된 모든 권리(압류, 가압류, 강제경매)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 248,245,119원입니다.

3.5. 주요 채권자

본 경매의 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 이는 강제경매 개시결정(2025타경514651)을 통해 확인됩니다.

3.6. 임차인 현황

등기사항전부증명서상 임차권등기가 존재하며, 임차인은 박 (840814- *)입니다. 임차보증금은 210,000,000원이며, 확정일자는 2022년 3월 28일, 전입일자는 2022년 5월 2일입니다. 그러나 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있어, 매수인이 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설 및 개발 계획

본건이 위치한 숭의동 일대는 인천 도시개발공사의 숭의운동장 도시개발사업 등을 통해 주거, 상업, 업무, 체육, 여가 기능을 갖춘 복합타운으로 개발될 예정입니다. 또한, 도원역 인근에서는 '도원역 스마트시티'와 같은 신규 주거복합단지 개발이 추진되고 있어 지역 활성화가 기대됩니다. 인천 내항 재개발 사업과 연계된 개발 계획도 진행 중입니다.

4.2. 혐오시설 유무

과거 숭의동 일대에는 '옐로하우스'라 불리던 성매매 집결지가 있었으나, 현재는 재개발로 인해 철거되었습니다. 주변 지역에 공사 중단으로 방치된 건물 관련 민원이 발생한 사례가 있으나, 본건과 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. 현재까지 조사된 바로는 본건 인근에 거주 환경을 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 제물포역 및 버스정류장 인접으로 편리한 대중교통 이용 가능.

* 편의시설: 주변 상업 및 업무시설 밀집 지역으로 다양한 편의시설 이용 가능.

* 주거환경: 주변 개발 계획으로 인해 향후 주거 환경 개선 기대.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

* 토지 별도등기: 토지에 대한 별도 등기 사항이 존재하나, 채권자 대리인 제출 보정서에 따르면 효력이 없다고 판단되나, 이에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 제공된 경우, 동일 채무에 묶인 타 물건의 경매 진행 상황이 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 내부 상태 파악의 어려움: 감정평가 당시 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 및 상태를 일반적인 기준으로 평가하였으므로, 현장 확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 외국인 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 매수 시에는 허가 절차가 필요합니다 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일).

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 아파트로, 제물포역 역세권의 편리한 교통 환경과 주변 지역의 개발 호재를 바탕으로 잠재적 가치가 있는 물건입니다. 감정가는 1억 8천 6백만 원이며, 임차인에게 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, HUG 인수조건 변경, 토지 별도 등기 관련 사항, 그리고 내부 상태 미확인 등 추가 확인이 필요한 부분들이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 제물포역 인근으로 교통이 편리하며, 지하철 1호선 및 버스 노선 이용이 용이합니다.

* 지역 개발 잠재력: 숭의운동장 도시개발사업 등 주변 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 권리관계 단순화: 임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수해야 할 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 186,000,000원에서 인수 보증금 0원을 제외한 금액을 고려하여, 주변 시세 및 물건의 구체적인 상태, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으나, 감정가를 기준으로 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.