나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514615 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 666-15 드림빌 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "백학초등학교" 동측 인근에 위치하는 "드림빌" 비동 4층 401호로서, 주변은 중·소 규모의 공동주택 등이 소재하는 일반주택가 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 중 4층 401호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비 및 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, '공동주택'의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 지구단위계획구역(2014-01-13)(학익지구(자세한 사항은 도시창생과 문의)), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514615 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 666-15 드림빌 비동 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 134,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 32.66㎡ (약 9.88평)

* 토지 지분: 32.65625㎡ (약 9.88평)

* 건물면적: 52.30㎡ (약 15.82평)

* 건물 지분: 52.295㎡ (약 15.82평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 기타 기본 정보

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 4층

* 준공일: 2013년 12월 27일

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "백학초등학교" 동측 인근에 위치한 "드림빌" 비동 4층 401호임.

* 주변은 중·소 규모의 공동주택 등이 소재하는 일반주택가 지대임.

2.2. 교통

* 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등 제반 교통 상황은 양호함.

2.3. 토지이용계획

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (학익지구)

* 가축사육제한구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 안산세무서장 압류 (2022년 4월 14일)

* 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정임.

* HUG(주택도시보증공사)가 설정한 주택임차권(을5)은 말소 예정임 (HUG의 말소 동의 확약서 제출됨).

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 9월 10일

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG)

* 보증금: 148,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 25일

* 확정일자: 2021년 2월 23일

* 배당신고일자: 2023년 4월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차권은 말소 예정임.

3.3. 인수되는 권리

* 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 다만, "HUG 인수조건 변경" 관련 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석 (2026년 5월 기준)

* 광림빌라 (35.86㎡): 4,000만원

* 촌마을빌라B동 (54.85㎡): 9,000만원

* 부흥빌라트B동 (41.06㎡): 6,650만원

4.2. 본건과의 비교

* 본건 건물 면적은 52.30㎡ (약 15.82평)으로, 최근 거래된 촌마을빌라B동(54.85㎡)과 유사한 크기입니다.

* 다른 비교 물건들보다 면적이 넓은 편입니다.

4.3. 시세 분석

* 주변 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 빌라 시세는 약 149만원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

* 본건 면적(52.30㎡)으로 환산 시, 예상 시가는 약 7,808만원입니다.

* 가장 유사한 촌마을빌라B동(54.85㎡, 3층)이 9,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(4층)의 적정 시세는 8,500만원 내외로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* "백학초등학교"가 동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 일반 주택가 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 내 설비

* 상·하수도 설비 및 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 사항

* "HUG 인수조건 변경" 및 "공동담보" 관련 내용은 구체적인 확인이 필요합니다. 이는 향후 낙찰 후 인수 또는 처리 과정에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 변수입니다.

* HUG의 임차권이 말소 예정이나, HUG의 채권/담보 관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지거래계약허가구역 지정 기간(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)이 현재 진행 중이거나 곧 만료되는 시점이므로, 낙찰 시점에 따라 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (참고: 현재 시점 2026년 7월 12일 기준, 허가 기간 만료일이 임박했습니다.)

* 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 학익동에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 및 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명확한 투자 기회를 제공합니다. HUG 관련 특이사항은 추가 확인이 필요하지만, 전반적인 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보입니다. 주변 실거래가를 반영한 시세 분석 결과, 본건은 감정가 대비 합리적인 수준에서의 취득이 가능할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 완벽한 권리 분석: 인수되는 부채나 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되었으나, 시세 분석을 통해 합리적인 낙찰가 확보가 기대됩니다.

* 학익지구 개발 호재: 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 보수적으로 85,000,000원 으로 산정합니다.

이는 최근 유사 면적(54.85㎡)의 실거래가(9,000만원)와 본건의 면적(52.30㎡) 및 층수(4층)를 감안한 가격이며, 현재 감정가(134,000,000원) 대비 약 63.4% 수준입니다.

입찰 시 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 관련 구체적인 내용을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.