나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514609 [1] 인천광역시 서구 연희동 712-21 주천그린빌라 5동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전국 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 "연희동행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등의 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 지상4층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2000.02.29) 외벽 : 드라이비트 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 "다세대주택"으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형의 토지로서 현재 "다세대주택 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약3m 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(연희3지구),가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경514609 (1)

소재지: 인천광역시 서구 연희동 712-21 주천그린빌라 5동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 92,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 정보

건물면적: 36.50㎡ (약 11.04평)

건물지분: 36.5㎡ (약 11.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상4층 건물 내 제3층 제302호

사용승인일: 2000년 02월 29일

외벽: 드라이비트 마감 등

내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정

창호: 샷시 창호 등

이용상태: 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정

설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있는 것으로 추정

1.3. 토지 정보

토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

토지지분: 19.5㎡ (약 5.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 "연희동행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등의 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로 상황

본건 북측으로 약 3m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 12월 10일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경514609)입니다.

3.2. 주요 권리 현황

* 소유권이전 (갑구 5, 6, 7)

* 주택임차권 (을구 12): 권리자 김인철, 권리금액 110,000,000원, 전입 2021-12-23, 확정 2021-12-06. 비고: 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 강제경매 (을구 8): 말소기준권리 (주택도시보증공사)

* 압류 (갑구 9): 광명세무서장

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사(김인철)

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-23

확정일자: 2021-12-06

배당신고일자: 2024-01-31

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었으며, 인수 보증금은 0원입니다.

* 임차인: 임헌용

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-07

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 110,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매액 기준)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 특성

본건은 인천광역시 서구 연희동의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 단독주택이 분포하고 있습니다. "연희동행정복지센터"가 인근에 있어 행정 편의성이 있습니다.

4.2. 편의시설 및 기타 시설 (혐오시설 포함)

주변에 상업 시설 및 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 밀집 지역의 특성을 고려할 때 일상생활에 필요한 편의시설은 인근에 소재할 것으로 예상됩니다.

본건 소재지(인천광역시 서구 연희동 712-21) 주변 지역은 주로 다세대주택 등 공동주택이 밀집한 주거 지역으로 파악됩니다. 현재까지 공개된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 인근에 혐오시설이 존재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 일반적인 정보에 기반한 판단이며, 정확한 혐오시설 유무 및 그 영향 범위는 현장 방문을 통해 직접 확인하시는 것이 가장 확실합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인

임차인 임헌용은 전입일자(2024-08-07)상 대항력이 있는 것으로 분석됩니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 이에 대한 추가적인 법적 분쟁이나 명도 관련 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

5.2. 기타 특이사항

HUG 인수조건 변경 관련 사항이 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있으나, 구체적인 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권은 말소동의 확약서 제출로 소멸될 것으로 보이며, 인수 보증금은 0원입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 해당하므로, 건축 및 개발 관련 제한사항을 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

6.1. 물건 평가

본 물건은 인천 서구 연희동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 9,200만원입니다. 건물 및 토지 면적은 소규모이나, 주변 환경은 보통 수준입니다. 권리관계상으로는 대항력 있는 임차인(임헌용)이 존재하여 명도에 대한 리스크가 있으나, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다.

7. 투자 포인트

* 인천 서구 연희동 지역의 다세대주택 물건입니다.

* 소규모 면적(약 11평)으로 소액 투자가 가능합니다.

* 권리관계상 HUG 관련 임차권이 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택은 제곱미터당 약 250만원 내외의 시세를 형성하고 있습니다. 이를 기준으로 본건 건물면적(36.50㎡)의 시세 추정치는 약 9,300만원 수준입니다.

감정가(9,200만원)는 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 임헌용의 존재로 인한 잠재적 명도 리스크를 고려하여, 예상 입찰가는 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

따라서, 대항력 있는 임차인 관련 리스크를 고려하여 78,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 시세 대비 약 84% 수준이며, 명도 관련 제반 비용 및 시간을 감안한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.