나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514634 [1] 인천광역시 계양구 작전동 679-10 어반스카이 2동 14층1404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 '인천작동초등학교' 남동측 인근에 위치하며 주변은 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제14층 제1404호로서, 외벽 : 모르타르위페인팅 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 '오피스텔'로 등재되어 있음.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 3필지 일단의 부정형의 토지로서 업무시설 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 남측의 '아나지로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경514634 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 679-10 어반스카이 2동 14층 1404호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 238,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 17.74㎡ (약 5.37평)

토지 지분: 17.7407㎡ (약 5.37평)

건물면적: 68.85㎡ (약 20.83평)

건물 지분: 68.85㎡ (약 20.83평)

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 '인천작동초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인천 1호선 작전역이 도보 약 10~15분 거리에 위치하여 역세권 입지를 누릴 수 있습니다.

2.3. 도로상태

본 건 북측의 '아나지로'를 통해 인근 지역과의 연계가 가능합니다.

2.4. 토지이용계획

준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으니 유의하시기 바랍니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건 등기부등본상 말소기준권리는 남동세무서장의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-27

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (함동현)

보증금: 258,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-28

확정일자: 2022-09-28

배당신고일자: 2024-08-19

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수 및 소멸 권리

인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부등본상 을구 1번 주택임차권(함동현)은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

본 건은 소유권 이전, HUG 임차권 설정, 압류, 강제경매 등이 등기되어 있으며, 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건은 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어 지역 내 유동인구를 바탕으로 한 상권 형성이 가능합니다.

4.2. 상권 특성

인근에 인천작동초등학교 등이 있어 주거 및 교육 관련 시설 접근성이 양호합니다. '아나지로' 등 주요 도로와의 접근성이 뛰어나 지역 내 소비 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 14층에 위치한 오피스텔입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅 마감, 창호는 새시 창호입니다. 전기, 위생, 급배수, 소화, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인천작동초등학교가 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 주차시설

건물 내 자주식 주차장(120% 이상)이 확보되어 있어 주차 편의성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 사항이 존재합니다. 이에 대한 구체적인 내용 및 잠재적 영향에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 토지거래 허가구역

본 건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 기간 내 거래 시 관할 구청의 허가를 받아야 합니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건 인근에 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지 조건 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 권리관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 소멸될 권리가 많습니다. 다만, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항과 토지거래 허가구역 지정 기간을 고려해야 합니다. 현재의 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 오피스텔

2019년에 준공된 '어반스카이' 오피스텔로 건물 상태가 양호합니다.

8.2. 편리한 교통 환경

인천 1호선 작전역 인근에 위치하며, 주요 도로 접근성이 우수하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

8.3. 지역 내 주거 선호도

오피스텔, 다세대주택 등이 혼재된 주거 지역에 위치하며, 인천작동초등학교 등 교육 시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 건물 상태, 층수 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 230,000,000원 수준으로 예상됩니다. 이는 감정가(238,000,000원) 대비 약 96.6% 수준이며, 가장 최근의 유사 면적(68.85㎡) 거래가(2025년 7월 30일, 220,000,000원, 10층)보다 높은 층수(14층)임을 감안한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.