나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514571 [1] 인천광역시 남동구 간석동 316-1 리더스타워 비동 8층820호 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 남서측 인근에 위치함 ○ 주위환경 대로변 상가 및 업무지대임

교통상황

○ 차량접근성 : 출입 자유로움 ○ 대중교통여건 : 양호함 -버스: 인근 소재 간선도로(경인로 등)변 버스정류장 소재함 -전철: 북동측 인근에 전철역(간석오거리역)소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 16층 건물내 8층 820호로서 ○ 외부마감: 알미늄 복합판넬 마감 ○ 내부마감: 벽지 및 타일 등 마감 ○ 외부창호: PVC새시

이용상태

○ 오피스텔

설비내역

○ 부대설비: 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기설비 ○ 난방설비: 개별난방, 도시가스

토지의 형상 및 이용상태

○ 형상지세 : 사다리형 평지 ○ 이용상태 : 오피스텔 및 주차장시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

○ 북서측으로 광로 및 동측으로 세로의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구 (2023-12-18), 가축사육제한구역 (2013-03-08)(( 문의 : 남동구환경보전과 032-453-2343))< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 건축용도지역기타 (2019-01-18)( 건축법 제 46 조 ( 건축선의 지정 )[ 건축과 문의 :032-453-2770])< 건축법 >, 과밀억제 권역 < 수도권정비계획법 >, 철도보호지구 (2014-07-14)( 문의 : 市 대중교통과 440-3832)< 철도안전 법 >, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(( 외국인 등에 한함 , 대상 : 단독 , 다가구 , 아파트 , 연립 , 다세대 ( 지정기간 : 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 입니다

공부와의 차이

○ 해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계는 미상임 ○ 주택임차권: 보증금(105,000,000원)점유개시일(2022.11.25)

물건 비고

- 재매각임. 매수신청보증금 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514571 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 316-1 리더스타워 비동 8층 820호

용도: 건축물대장상 자동차 관련시설, 실제 오피스텔 이용

감정가: 61,000,000원

토지면적: 7.29㎡ (약 2.21평)

건물면적: 24.74㎡ (약 7.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 재매각, 매수신청보증금 20%

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 남서측 인근

주위환경: 대로변 상가 및 업무지대

교통:

* 차량 접근성: 출입 자유로움

* 대중교통: 버스(인근 간선도로변 버스정류장), 전철(북동측 인근 간석오거리역) 이용 양호

도로: 북서측 광로 및 동측 세로 포장도로와 접함

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 건축용도지역기타, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 한함)

1.2. 권리분석

매각으로 인한 소멸: 본건 경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음. (다만, 주택임차권 관련 상세 내용은 잠재적 리스크 참조)

등기부현황 요약:

* 소유권 이전 및 신탁 말소 등기 다수 확인

* 을구 5번: 주택임차권 (김동인, 보증금 105,000,000원, 확정일자 2022-11-15, 전입일자 2022-11-25)

* 갑9, 갑10: 압류 (광명세무서, 남동구 - 말소)

* 갑11: 강제경매 (주택도시보증공사)

인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원 (주택임차권의 경우, '대항력 없음'으로 표시되어 일반적으론 소멸되나, HUG 인수조건 변경 및 재매각 사유로 인해 확인 필요)

임차인 현황:

* 주택임차권 (김동인)

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-25

* 확정일자: 2022-11-15

* 배당신고일자: 2024-09-09

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 재매각 관련하여 권리 분석 시 주택임차권의 최종 소멸 여부 및 HUG의 확약서 내용 추가 확인 필수

1.3. 상권분석

입지: 인천 남동구의 핵심 상업 및 업무지구에 위치

주변 환경: 대로변에 접해 있어 가시성이 좋으며, 간석오거리역 역세권으로 유동인구 및 접근성이 우수함.

건물 용도: 건축물대장상 '자동차 관련시설'로 등재되어 있으나, 해당 호실은 '오피스텔'로 이용 중이며, 주택임차인이 존재하는 것으로 보아 주거 및 업무 복합 용도로 활용 가능성이 높음.

상권 특징: 주변으로 다양한 상업시설, 금융기관, 관공서 등이 밀집하여 풍부한 배후수요 확보 가능.

1.4. 생활정보

주거 편의: 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 다수 소재.

교육 환경: 인근에 초, 중, 고등학교 및 학원가 소재. (구체적인 학교명은 별도 확인 필요)

문화/여가: 인근 공원 및 문화시설 접근성 보통. (구체적인 시설은 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

재매각 사유: 이전 매각 절차에서 문제가 발생하여 재매각되는 건으로, 인수 조건, 명도, 또는 권리관계 등 미확인된 복잡한 사안이 있을 수 있음.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사의 인수 조건 변경은 일반적인 경매 절차와 다르며, 매수인의 부담이나 권리관계에 변동을 야기할 수 있는 특이사항임.

주택임차권: '대항력 없음'으로 권리분석상 문제는 없으나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시(HUG 말소동의 확약서 제출 시 소멸)되어 있어, HUG의 확약 효력 및 실제 소멸 여부 최종 확인이 필수적임. 미확인 시 보증금 인수 위험 존재.

건물 용도 불일치: 건축물대장상 '자동차 관련시설'이나 실제 '오피스텔'로 이용 중인 점은 향후 건축법규상 문제 발생 소지 또는 용도 변경의 어려움으로 이어질 수 있음.

토지이용계획상 제약: 철도보호지구, 방화지구, 시가지경관지구 등 일부 지구 지정으로 인한 건축 행위 또는 이용 시 제약 가능성.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 핵심 지역인 간석오거리역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하고, 상업 및 업무지대의 중심에 있어 잠재적 가치가 높은 물건입니다.

다만, 재매각 및 HUG 인수조건 변경과 같은 특수 상황, 그리고 주택임차권의 불확실성은 큰 리스크 요인입니다.

따라서 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 명확히 파악하고, 이를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

탁월한 입지: 간석오거리역 역세권 및 대로변 상업지구로 뛰어난 접근성과 유동인구 확보.

소형 면적: 20평대 소형 오피스텔로 소액 투자 및 임대 수익 기대 가능.

인근 개발 잠재력: 지속적인 도시 개발 및 상권 활성화에 따른 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건은 재매각이며 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항과 주택임차권의 잠재적 인수 가능성을 고려해야 합니다.

감정가는 61,000,000원이지만, 이러한 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 HUG의 확약서 효력 및 주택임차권의 최종 처리 방안을 확인한 후, 해당 리스크를 최소화할 수 있는 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

현 시점에서의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하여 58,000,000원에서 65,000,000원 사이를 제안합니다.

(단, 본 제안은 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 전문가의 정밀 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.