나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514686 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 490-37 대준 블루온 7층707호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재하는 "용현3동행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 업무시설, 병원, 시장, 근린생활시설,등으로 이루어졌으며, 주거지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여, 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건내 중 제7층 제707호로서, 외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 차량용기계승강기설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 부정형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

490-37, 490-40지번: 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(20 25-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26 ~ 2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 거주인 및 이해관계인이 부재 등으로 인하여 외형조사 및 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사 물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매 참여시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514686 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 490-37 대준 블루온 7층707호

용도: 오피스텔

감정가: 200,000,000원

토지면적: 10.57㎡ (약 3.19평)

건물면적: 65.08㎡ (약 19.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 강제경매 채권자)

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 대상 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현3동행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 업무시설, 병원, 시장, 근린생활시설 등으로 이루어져 있음. 주거지역으로서 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

건물 구조: 철근콘크리트구조 19층 건물 내 중 제7층 제707호. 외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감. 창호는 하이샷시 창호임.

이용상태: 본건은 오피스텔로 이용 중.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 차량용기계승강기설비, 난방설비 등이 있음.

토지 형상 및 이용상태: 2필 일단지의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 및 제1종 근린생활시설 건부지로 이용 중.

인접 도로상태: 본건 남측 및 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26 ~ 2026.8.25. 외국인 등에 한함).

공부와의 차이: 없음.

기타 참고사항: 현장 조사 시 거주인 및 이해관계인 부재로 외형 조사 및 제시목록/건축물현황도와 평가전례에 따라 유사 물건의 통상적인 내부 상태를 기준하였으므로 경매 참여 시 유의.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치하며, "용현3동행정복지센터" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 업무시설, 병원, 시장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 환경입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 총 채권액

말소기준권리: 목포세무서장 압류 (접수일자: 2024-03-15)

총 등기부채권액: 225,000,000원 (주택도시보증공사의 강제경매 금액)

3.2. 주요 권리 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(박지민)

* 보증금: 225,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-05-31

* 확정일자: 2021-03-15

* 대항력: 없음 (등기부상 말소 예정이며, 물건명세서상 HUG의 말소동의 확약서 제출로 소멸될 것으로 보임)

* 임차인: 엄명자

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-01-06

* 대항력: 없음

3.3. 특이사항 및 권리 인수 여부

본건의 등기부등본상 말소기준권리 이하 모든 후순위 권리(을1 주택임차권, 을1 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

을구 1번 주택임차권(박지민)은 HUG(주택도시보증공사)의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 확인되어, 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

채권자 정보에 '주OOOOOOO'으로 기재되어 있으나, 강제경매를 신청한 채권자는 등기부상 주택도시보증공사로 확인됩니다.

HUG 인수조건 변경 관련 내용은 구체적인 내용 확인이 필요하나, 현재 등기부상 및 물건명세서상 권리 소멸 가능성이 높아 낙찰 후 권리 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

대상 물건 인근에는 행정복지센터, 병원, 시장, 다양한 근린생활시설 등이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 건물 자체는 업무시설, 공동주택, 제1종 근린생활시설 등 복합 용도로 사용되고 있습니다.

4.2. 토지 이용 계획

토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있어 지역 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 또한, 외국인 토지거래 계약 허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26 ~ 2026.8.25)이 있으나, 현재는 해당 기간이 경과하였거나 경매 시점에 따라 적용 여부를 확인해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

용현3동행정복지센터, 시장, 병원 등 생활 편의시설이 인접해 있어 일상생활 영위에 편리합니다. 아파트, 다세대주택 등 주거 시설과 상업 시설이 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 교통 접근성

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로도 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 임차권

HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용 확인이 필요합니다. 비록 임차권이 말소될 것으로 예상되지만, 해당 조건 변경이 낙찰자에게 미칠 수 있는 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 현장 조사 부재

감정평가서상 현장 조사 시 거주인 및 이해관계인이 부재하여 외형 조사 및 유사 물건의 통상적인 내부 상태를 기준으로 평가가 이루어졌습니다. 따라서 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 정확한 상태를 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

과거 지정되었던 외국인 토지거래 계약 허가구역 지정 기간(2025.8.26 ~ 2026.8.25)에 대한 이해가 필요하며, 외국인 낙찰 시 관련 규정을 확인해야 합니다. (현재 시점에서는 해당 기간이 경과되었거나 가까워져 직접적인 영향은 적을 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 대준 블루온 오피스텔로, 감정가는 2억원입니다. 말소기준권리인 목포세무서장의 압류 이하 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 큰 부담은 없습니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 강제 경매로 진행되며, HUG 관련 임차권이 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 가능성이 높아 추가적인 보증금 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다. 주변 생활 편의시설 접근성이 양호하고 교통 여건 또한 보통 수준입니다. 다만, HUG 인수조건 변경의 구체적인 내용 확인 및 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 파악이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리 분석상 안전합니다.

* 임차 보증금 인수 부담 없음: HUG 관련 임차권이 말소될 것으로 예상되어 인수해야 할 보증금이 없습니다.

* 양호한 입지: 행정복지센터, 시장 등 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 주거 및 상업 혼합 지역으로 안정적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 일반상업지역, 시가지경관지구 지정 등 지역 개발의 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 인수 보증금

감정가: 200,000,000원

인수 보증금: 0원 (모든 임차권이 소멸될 것으로 예상)

9.2. 주변 시세 및 분석

주변 시세 조사 결과, 유사 면적 및 구조의 오피스텔이 180,000,000원에서 230,000,000원 범위에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 본 건의 경우, 감정가는 200,000,000원이며, 권리상 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 시세 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

9.3. 종합적인 예상 입찰가

위 사항들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가(200,000,000원)를 기준으로 하되, 주변 시세와 잠재적 리스크 요인(HUG 인수조건 변경, 현장 실사 필요 등)을 감안하여 180,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.