나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514637 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 15-40 파크원 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 북측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 주상지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역 등이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제7층 제703호로서 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

공부상 '오피스텔'로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '호별배치도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면으로 도시하였습니다. 2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태로 보아 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 2025타경514637 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있습니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 인천광역시 미추홀구 주안동 15-40 파크원 7층 703호입니다. 본 물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제7층 제703호에 위치한 오피스텔입니다.

1.3. 면적 정보

건물 전용면적은 77.47㎡ (약 23.44평)입니다. 토지 면적은 19.35㎡이며, 토지 지분은 19.3536㎡입니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가는 228,000,000원입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, "주안역" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 주상복합지역으로 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 개발 계획

주안역 일대는 인천시의 주요 도시재생 및 개발 사업이 추진되고 있는 지역 중 하나입니다. 상업 기능 강화, 교통망 확충, 신규 주거 및 상업 시설 개발 계획 등이 진행 중이거나 계획되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 3월 9일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑8)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 1번 주택임차권등기(최종탁, 260,000,000원)가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 또한, 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인은 주택도시보증공사(최종탁)로, 보증금 260,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자(사업일자)는 2022년 2월 18일이며, 확정일자는 2021년 12월 30일입니다. 임차인은 대항력이 없습니다.

3.4. 기타 등기사항

공유자 전원 지분 이전, 소유권 이전 및 신탁 등기 말소, 중국인 명의의 권리 사항, 강호경 명의의 소유권 이전(매매), 국민건강보험공단 및 동대문세무서장의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 해당 건물 상권 특성

본건이 위치한 주안동 일대는 주안역을 중심으로 형성된 역세권 상권입니다. 오피스텔, 상가, 주거 시설이 혼재된 복합 상권으로, 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 인근 주요 시설

파크원 오피스텔 주변에는 대형 상업 시설, 금융기관, 각종 병원 및 의원, 식당가 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 주안역을 이용하는 다양한 노선버스와 인근 지하철역 이용이 편리합니다. 주변 지역 탐문 및 일반적인 지도 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대형 마트, 백화점, 영화관, 다양한 프랜차이즈 및 로컬 상점들이 인근에 다수 분포하고 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육시설

학군 관련 정보는 제공되지 않았으나, 주안동 일대는 학교 보호구역으로 지정된 지역이 있어 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

5.3. 의료시설

종합병원 및 다양한 전문 병의원이 밀집해 있어 의료 서비스 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수 보증금 또한 0원이지만, 권리 변동 내역 및 HUG의 인수조건 변경 사유에 대한 추가적인 확인은 권장됩니다.

6.2. 물건 관련 리스크

감정평가 당시 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면으로 작성되었습니다. 실제 내부 상태 및 인테리어는 통상적인 수준으로 평가되었으나, 입주 후 예상치 못한 수리 또는 보수가 필요할 가능성이 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

특별한 혐오시설은 발견되지 않았으나, 역세권 상권의 특성상 소음이나 주차 문제 등 일반적인 도심 생활의 불편함이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구의 중심 상업 및 교통 요지에 위치한 오피스텔입니다. 주안역 역세권이라는 입지적 강점과 함께, 경매 절차를 통해 권리 관계가 명확하게 정리될 예정이라는 장점이 있습니다. 감정가 수준의 최근 매매 사례가 다수 존재하며, 지역 개발 계획 또한 긍정적인 요소로 작용할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 주안역 도보 거리로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되며, 인수되는 보증금이 없어 명도가 용이합니다.

* 안정적인 시세: 최근 거래 사례와 감정가가 유사한 수준으로, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회입니다.

* 지역 개발 호재: 주안역 일대 도시재생 및 개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 227,000,000원에서 228,000,000원 수준으로 판단됩니다. 다만, 7층에 위치한 유사 면적의 거래 사례가 180,000,000원에 있었던 점을 감안하면, 층수별 가격 차이를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본 물건의 감정가(228,000,000원)는 최근 실거래가 수준과 유사하며, 7층이라는 점을 고려할 때 180,000,000원보다는 높게, 12~13층의 고층 거래가(227,000,000원 ~ 228,000,000원)보다는 다소 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서, 시장 상황 및 경쟁 구도를 고려하여 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다. (본 예상가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.