나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514679 [1] 인천광역시 부평구 부평동 483-2 태진더플레이스1차 11층1103호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하고, "굴다리오거리" 동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 근거리에 지하철역이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 11층 1103호이며, 외벽 : 석재붙임 및 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

"업무시설(오피스텔)"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지이며, "업무시설 및 제1종근린생활시설" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함). 본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령(2024.10.21.)이 되어 있으므로 관련 사항은 등기사항전부증명서를 참고바람. 본건 호수(11층 1103호)의 관리비 체납 여부 등에 대하여 경매 참여 및 입찰시 건물관리업체, 관리실 등에 문의 및 확인바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

1. 물건 기본정보

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514679 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 483-2 태진더플레이스1차 11층1103호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 연식: 2017년 준공 (사용승인일: 2017년 03월 30일)

감정가: 174,000,000원

토지면적: 6.54㎡ (약 1.98평)

건물면적: 48.32㎡ (약 14.61평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

입지조건

1.1. 입지조건

주위환경

"굴다리오거리" 동측 인근에 위치하며, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

토지 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로, 업무시설 및 제1종근린생활시설 등의 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건은 북서측 및 남서측으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울보증보험의 가압류 (2023년 07월 17일, 갑4)

총 청구금액 합계 (등기부채권 총액): 227,139,849원

낙찰 시 소멸되는 권리:

을구 5번 주택임차권 (전보라, 201,000,000원): 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸 처리됩니다.

갑4 서울보증보험 가압류 (말소기준권리)

갑5 인천광역시부평구청장 압류

갑6 부평구(인천광역시) 압류

갑7 주식회사러키캐피탈대부 가압류

갑8 주택도시보증공사 강제경매 (본건 경매 신청 채권자)

인수되는 권리:

상기 권리 분석 결과, 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (HUG의 말소동의 확약서로 인해 을구 5번 주택임차권은 소멸 처리됩니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG) (기존 임차인 전보라 대위/승계로 추정)

보증금: 201,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 09월 30일

확정일자: 2022년 09월 29일

배당신고일자: 2024년 10월 24일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 본 경매를 신청하였으며, 임차권등기명령(2024.10.21.)이 되어 있으나, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 낙찰 시 소멸됩니다. 따라서 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

상권분석

1.3. 상권분석

본건이 소재한 "굴다리오거리" 인근은 오피스텔, 공동주택, 다양한 근린생활시설이 복합적으로 형성된 상권입니다.

주변에 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 잠재적인 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

생활정보

1.4. 생활정보

교통편의

인근 버스정류장 및 지하철역 이용이 편리하여 대중교통 이용이 용이합니다.

편의시설

주변에 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설

본건은 상대보호구역 내에 위치하고 있어 인근에 초, 중, 고등학교가 있을 가능성이 있습니다.

주변 환경

주거, 상업, 업무 시설이 혼재된 지역으로, 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

1.5. 잠재적 리스크

관리비 미납 가능성

등기부상 명확히 확인되지 않으므로, 입찰 전 반드시 건물 관리업체 또는 관리사무실에 문의하여 체납 관리비 여부를 확인해야 합니다.

HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으므로, 관련 서류(등기사항전부증명서, HUG 관련 계약서 등)를 통해 상세 내용을 정확히 파악해야 합니다. 이는 향후 물건 활용 및 처분에 영향을 줄 수 있습니다.

공실 위험

임대 관계가 미상이며, 현재 공실 상태일 가능성이 있습니다. 향후 임차인 확보까지 공실 기간 발생 시 공실 위험을 감수해야 합니다.

토지거래 허가구역

본건은 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 경매 물건 자체의 매각에는 직접적인 영향이 없을 수 있습니다. 다만, 향후 재매각 시 거래 당사자에게 영향을 미칠 수 있는 사항입니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

1.6. 종합 의견

본건은 인천지방법원에서 진행되는 강제경매 물건으로, 채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며 임차권 등기 말소에 대한 HUG의 동의 확약서가 제출되어 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.

'굴다리오거리' 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 업무시설 및 제1종 근린생활시설로 복합적인 활용이 가능합니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 임대 관계 미상 등의 특이사항에 대한 면밀한 사전 조사와 확인이 필수적입니다. 관리비 체납 여부 확인 또한 간과해서는 안 될 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

1.7. 투자 포인트

권리관계 명확화: HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 임차권이 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 적습니다.

교통 및 입지: 부평역 등 지하철 역세권과 인접하여 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있는 입지입니다.

활용도: 오피스텔로서의 주거 기능 외에 제1종 근린생활시설로 활용 가능한 복합 용도로 임대 수익 창출의 다양성을 가집니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 174,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 사례 (59.01㎡ 기준)를 분석한 결과, 평당 약 2,796만원 ~ 3,050만원 수준으로 거래되었습니다.

본건의 건물 전용면적은 48.32㎡ (약 14.61평)으로, 이를 유사 면적 기준으로 환산 시 약 135,177,000원 ~ 147,376,000원의 시세 범위를 추정할 수 있습니다.

단, 제공된 매매 사례는 본건보다 면적이 넓은 59.01㎡ 기준이며, 층수 및 내부 상태 등에 따라 실제 거래가는 달라질 수 있습니다.

감정가는 최근 시세 범위를 상회하는 수준이며, 임대 관계 미상 및 HUG 인수 관련 불확실성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

또한, 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려할 사항은 없습니다.

종합적인 시세 분석, 감정가, 잠재적 리스크, 그리고 경매 시장 상황을 고려할 때, 150,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황을 면밀히 관찰하며 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 시세 파악을 위해서는 동일 건물 내 유사 면적의 최신 실거래가 추가 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.