나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514668 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 630-21 대명빌라 시동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 중구 신흥동3가 소재 '신흥여자중학교' 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 스라브지붕 4층건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 적벽돌붙임 등 마감. 내벽 : 미 상 임. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 5m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역이며, 자세한 사항은 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

관계인 부재로 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514668 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 630-21 대명빌라 시동 4층401호

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건물 내 제4층 제401호

외벽: 적벽돌붙임 등 마감

내벽: 미상

창호: 샷시 창호

1.3. 면적 정보

토지면적: 25.79㎡ (약 7.80평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 40.61㎡ (약 12.29평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

97,000,000원

1.5. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

1.6. 채권자

주OOOOOOO

1.7. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. (감정평가서상 위치는 '인천광역시 중구 신흥동3가 소재 '신흥여자중학교' 남동측 인근'으로 기재되어 있으나, 실제 물건 주소지는 미추홀구 용현동임)

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중임.

2.4. 인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 5m의 도로에 접함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역이며, 자세한 사항은 토지이용계획확인서 참조.

3. 권리분석

3.1. 집합건물 등기부 현황

등기부상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 갑2: 소유권이전 (박정희, 2005-05-20)

* 갑7: 소유권이전 (박영주, 2007-06-29)

* 을3: 주택임차권 (정송이, 108,000,000원, 2024-01-10 말소) - 전입일자: 2022-04-29, 확정일자: 2022-04-07

* 갑8: 소유권이전 (오승훈, 2022-05-02)

* 갑9: 압류 (강서세무서장, 2023-02-07 말소) - 말소기준권리

* 갑10: 압류 (양천세무서장, 2025-11-14 말소)

* 갑11: 강제경매 (주택도시보증공사, 108,000,000원, 2025-11-14 말소)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(정송이)

* 보증금: 108,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-29

* 확정일자: 2022-04-07

* 배당신고일자: 2024-01-10

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 말소 대상임.

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리(강서세무서장 압류, 갑9)보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 주택임차권(을3) 역시 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 임차인에게 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 부동산 시세 동향

인천 미추홀구 용현동 지역의 다세대주택 시세는 최근 거래 동향을 볼 때, 2026년 5월 거래 사례 기준으로 면적 및 연식에 따라 3.3㎡당 약 155만원에서 204만원 수준으로 파악됩니다. 2026년 8월 현재, 용현동 지역의 다세대/빌라 매물은 5천만원대부터 1억 4천만원대까지 다양하게 분포하고 있습니다. 2026년 8월 11일 거래된 동경테라스빌(16평)은 1억원에, 2026년 7월 14일 거래된 성신빌라(14평)는 5천 9백만원에 거래되었습니다. 2024년 12월 14일자 보도에 따르면 HUG 인수조건변경부 빌라 경매 물건에 대한 수요가 급증하고 있으며, 일부 물건은 감정가를 웃도는 낙찰가를 기록하기도 합니다.

4.2. 감정가 대비 시세 비교

본 물건의 감정가는 97,000,000원입니다. 제공된 2026년 5월 거래 사례 중, 전용면적 32.76㎡(약 9.9평)의 국일빌라A동이 66,900,000원에 거래된 사례를 기준으로 평당 약 204만원의 시세를 적용하면, 본건(40.61㎡, 약 12.29평)의 환산가는 약 83,000,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가(97,000,000원) 대비 낮은 시세입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 생활시설

본건 물건은 일반상업지역에 위치하며, 주변에 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 시설

감정평가서상 '신흥여자중학교'가 인근에 있다고 언급되나, 물건 소재지가 미추홀구 용현동이므로 해당 학교와의 정확한 거리는 확인이 필요합니다. 주변에 학교들이 존재할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련

HUG 인수조건 변경 경매 물건은 보증금 반환 관련 위험이 낮아 보이지만, HUG가 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인이 잔액을 청구받지 않는 조건으로 진행되는 것입니다. 임차인 정송이 씨의 보증금 108,000,000원은 HUG가 말소에 동의함에 따라 낙찰자가 인수하지 않지만, HUG의 구상권 행사가 원채무자에게 이루어지는 부분에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화 및 관리 상태

건축물표제부상 사용승인일이 1994년 6월 3일로, 약 32년 정도 경과한 건물입니다. 따라서 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 시장 및 법규 변화 가능성

부동산 시장 변동성 및 관련 법규 변경 가능성은 항상 존재하므로, 투자 시 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 97,000,000원에 경매가 진행 중입니다. HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 없음으로 인해 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, HUG 물건에 대한 투자 수요 증가 추세를 고려할 때 적정 입찰가 산정이 중요합니다. 건물 노후화는 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* HUG 인수조건 변경으로 인한 임차보증금 인수 부담 없음.

* 말소기준권리 후순위 권리 다수 존재로, 매각으로 인한 권리 소멸 용이.

* 주변 시세 대비 저평가 가능성을 고려한 접근 가능.

* 인천 미추홀구 지역의 잠재적 개발 가치.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적의 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 적정 예상 입찰가는 83,000,000원 으로 산정합니다. 이 가격은 인접한 빌라의 평당 시세 (약 204만원/㎡)를 적용하여 산출한 금액이며, 감정가(97,000,000원)보다 낮아 투자 가치가 있다고 판단됩니다. (인수 보증금은 0원입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.