나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514628 [1] 인천광역시 남동구 간석동 171-2 동명뉴캐슬 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인천약산초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 인근에 업무시설(오피스텔 등) 및 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간석오거리역(인천1호선) 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 (사용승인일자 : 2016.05.10) 제5층 제503호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인트 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 오피스텔 및 연립주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514628 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 171-2 동명뉴캐슬 5층 503호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 193,000,000원

* 토지면적: 10.65㎡ (약 3.22평)

* 건물면적: 66.41㎡ (약 20.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인천약산초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 인근에 업무시설(오피스텔 등), 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 간석오거리역(인천1호선) 및 다수의 노선버스정류장이 인근에 소재하고 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 04월 05일 부평세무서장의 압류 (갑구 7번)입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (HUG): 보증금 191,000,000원, 전입일자 2020-07-06, 대항력 없음.

* 전 : 보증금 182,000,000원, 전입일자 2020-07-06, 확정일자 2020-06-11, 배당신고일자 2024-05-16, 대항력 있음.

* 주요 권리사항:

* 을구 1번 주택임차권 (전 ): 182,000,000원. 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 경매 진행 시 주택도시보증공사의 인수 조건 변경 사항이 있었음을 나타냅니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준). 그러나 대항력 있는 임차인 전 의 보증금 182,000,000원이 존재하므로, 실제 인수 여부 및 배당 결과에 따라 변동될 수 있어 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 인천광역시 남동구 간석동의 도심 상업지역에 위치하며, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 복합 용도 지역입니다.

* 인천약산초등학교 남동측 인근으로, 상업 및 업무 기능이 활발한 지역으로 판단됩니다.

* 해당 지역은 일반상업지역, 방화지구에 해당하며, 수도권정비계획법상 과밀억제권역입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 학교(인천약산초등학교 등), 다양한 업무시설, 상가 등이 인접해 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 15층 건물(2016년 5월 10일 사용승인) 중 5층에 위치하고 있습니다.

* 내부 설비: 기본적인 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 전 의 보증금 182,000,000원 존재: 등기부상 '인수'로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 동의 여부에 따라 소멸 가능성이 있어 낙찰 후 법적 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사의 인수 조건 변경 내용에 따라 추가적인 부담이나 변수가 발생할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 현재 임대 관계가 확인되지 않아, 공실 위험 또는 명도 관련 추가 협상이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 외국인 등이 토지거래 시 허가를 받아야 하는 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로, 외국인 낙찰 시 해당 허가 요건 충족 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 종합의견

* 본 물건은 인천 남동구 간석동에 위치한 오피스텔로, 간석오거리역 인근에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 2016년 준공되어 건물 노후도가 적고, 오피스텔, 상가, 숙박시설 등이 혼재된 지역 특성상 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인 전 의 존재와 HUG 인수조건 변경 등 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어, 입찰 전 권리 분석 및 예상 인수 비용에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 제공된 최근 거래 사례 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 간석오거리역 역세권 인접 및 인천 남동구 간석동의 주요 상업지역에 위치합니다.

* 2016년 준공으로 건물 연식이 비교적 최신이며, 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 주변에 학교, 업무시설, 상가 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용 및 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 193,000,000원

* 최근 거래 사례: 2025년 11월 26일, 64㎡ 기준 106,010,000원 (제공된 JSON 정보 기준). 이는 감정가 대비 현저히 낮은 수준입니다.

* 권리 분석: 대항력 있는 임차인 전 의 보증금 182,000,000원이 존재합니다. 물건명세서 상 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 가능성이 있으나, 불확실성이 남아 있습니다. (인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 잠재적 위험 요인으로 간주해야 합니다.)

* 종합 의견: 최근 거래 사례가 감정가 대비 매우 낮게 신고된 점, 대항력 있는 임차인의 보증금 처리 관련 불확실성, HUG 인수조건 변경 등 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

* 제공된 JSON의 최근 거래 사례(106,010,000원/64㎡)를 기준으로 환산 시, 본건(66.41㎡)의 시세는 약 110,000,000원 내외로 추정됩니다.

* 본 물건의 예상 입찰가는 잠재적 리스크를 감안하여 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 보수적으로 결정하는 것을 권장합니다. 다만, 임차인 보증금을 인수해야 할 가능성이 있다면, 입찰가는 이보다 훨씬 낮게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.