나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514662 [1] 인천광역시 계양구 계산동 320-9 더 써밋 에이동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2025.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "인천안남중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 서측으로 약600m 거리에 지하철1호선 "경인교대입구역" 이 위치하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물내 2층 202호로서, (사용승인일 : 2020.01.23) 외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

"도시형(다세대)주택"(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 "공동주택,업무시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계산동 320-9번지: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 대상물건 기호<1>의‘등기사항전부증명서’상에 "주택임차권등기(2025.10.24. 임차보증금 250,000,000원)"가 기재되어 있으므로 업무에 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514662 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 320-9 더 써밋 A동 2층 202호

용도: 도시형(다세대)주택

감정가: 246,000,000원

토지면적: 33.64㎡ (약 10.18평)

토지지분: 33.64㎡ (약 10.18평)

건물면적: 58.16㎡ (약 17.60평)

건물지분: 58.16㎡ (약 17.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

건축물 사용승인일: 2020년 1월 23일

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 계양구 계산동 소재 "인천안남중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 서측으로 약 600m 거리에 지하철 1호선 "경인교대입구역"이 위치하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 대체로 양호한 편입니다.

도로: 본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획: 본건이 위치한 토지는 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 6월 21일 접수된 근저당권 (채권자: 박순흠, 채권금액: 150,000,000원)으로, 이에 후순위 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

을구 2번 주택임차권

임차인: 강

임차보증금: 250,000,000원

전입일자: 2021년 4월 30일

확정일자: 2021년 4월 9일

배당신고일자: 2025년 10월 24일

대항력: 있음

비고: "주택임차권등기"가 등기되어 있으며, "인수"로 기재되어 있습니다. 이는 해당 임차인의 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

주요 채권 내역 (참고용):

주택임차권 (강 ): 250,000,000원 (인수 가능성 높음)

근저당권 (박순흠): 150,000,000원 (말소 기준)

가압류 (남세종농협): 500,000,000원 (말소)

강제경매 (강 ): 250,000,000원 (말소)

등기부채권 총액: 900,000,000원

인수 보증금: 0원 (단, 위 주택임차권에 대한 잔액 인수 가능성은 별도 확인 필요)

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 요충지 인근에 위치하여 접근성이 좋다는 장점이 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 인천안남중학교가 인근에 위치하며, 해당 지역은 상대보호구역에 해당합니다.

주거 환경: 2020년에 준공된 다세대주택으로, 비교적 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수 리스크: 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(강 )의 보증금 250,000,000원 전액을 배당에서 회수하지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 실제 총 취득 비용이 예상보다 크게 증가할 수 있습니다.

감정가 대비 높은 임차보증금: 본건의 감정평가액은 246,000,000원이지만, 인수 가능성이 있는 임차보증금은 250,000,000원으로, 매각으로 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 가능성이 높습니다.

경매 신청 주체: 채권자(강OO)와 임차인(강 )이 동일인으로 보이며, 임차인이 자신의 보증금 회수를 위해 강제경매를 신청한 상황입니다. 이는 임차인의 보증금 회수에 대한 의지가 강함을 시사합니다.

시세 정보의 한계: 제공된 주변 시세 정보는 건축 연도가 오래된 주택들로, 본건(2020년 준공)의 현재 시장 가치를 정확히 반영하지 못할 수 있습니다. 신축 건물로서의 가치를 제대로 평가하기 위한 별도의 시세 조사가 필요합니다.

토지거래허가구역: 외국인 등이 주택용으로 취득 시 허가를 받아야 하는 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축 건물로서의 장점을 가지고 있으나, 250,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하고 그 보증금을 매수인이 인수할 가능성이 높다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 임차인이 직접 경매를 신청한 점을 고려할 때, 보증금 회수에 대한 의지가 강하므로 배당을 통한 변제가 불완전할 경우 인수 부담이 현실화될 수 있습니다. 따라서 투자를 고려하신다면, 본건의 정확한 시장 가치 재평가와 함께 인수 시 발생할 수 있는 추가 비용을 면밀히 산정하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

양호한 입지: 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 교통이 편리하고, 주거 환경이 양호한 지역에 위치합니다.

강제경매 개시: 임차인이 직접 경매를 신청하여 매각 절차가 진행 중이므로, 매각 완료 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 246,000,000원이나, 250,000,000원의 선순위 임차권(인수 가능성 높음)이 존재하므로, 낙찰 후 총 실질 취득 비용은 250,000,000원을 초과할 수 있습니다.

제공된 주변 시세 정보(1990~2003년식 주택)는 본건(2020년식)의 가치를 정확히 반영하기 어렵습니다. 해당 정보에 따르면 평당 약 150만원~200만원 수준으로, 본건(58.16㎡)의 보수적인 시장 가치는 1억 2천만원 ~ 1억 5천만원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가와 큰 차이를 보입니다.

투자자는 본건의 정확한 시장 가치를 재평가해야 하며, 250,000,000원의 임차보증금을 최소 실질 취득 비용으로 간주해야 합니다.

이익 확보를 위해서는 총 실질 취득 비용이 본건의 정확한 시장 가치보다 낮아야 합니다. 예를 들어, 본건의 시장 가치가 2억 4천만원이라고 가정할 경우, 총 실질 취득 비용이 2억 4천만원 이하가 되도록 입찰가를 결정해야 합니다. 이는 낙찰가와 인수될 임차보증금의 합이 시장 가치보다 낮아야 함을 의미합니다.

제안 입찰가: 200,000,000원 ~ 220,000,000원.

(참고: 본 입찰가는 제시된 정보만을 바탕으로 한 예시이며, 본 입찰가로 낙찰 시 총 실질 취득 비용은 250,000,000원 ~ 270,000,000원이 될 수 있습니다. 실제 투자 시 본건의 정확한 시장 가치 재평가 및 인수될 임차보증금 잔액 확인 후 신중하게 결정해야 합니다.)

1.9. 주변 혐오시설 조사 (필요 확인 사항)

본 보고서 작성 시점에서는 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설(대형 공장, 폐기물 처리 시설 등)의 존재 여부를 파악할 수 없습니다. 실제 현장 조사 및 관련 지자체 확인을 통해 혐오시설 유무 및 그 영향권 범위를 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.