나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514693 [1] 인천광역시 서구 청라동 173-1 청라29블럭호반베르디움 489동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청일초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지가 밀집하여 소재하는 주거지역으로서 제반입지여건은 보통임.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상25층 건내 제6층 제603호로서, (사용승인일 : 2012.07.17) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감. 내벽 : 벽지도배 등 마감. 창호 : 하이새시창호 등 마감.

이용상태

기준시점 현재 '아파트'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생/급배수 설비, 개별난방설비, 옥내 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로서, 기준시점 현재 '아파트' 의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복9차선, 동측으로 왕복6차선, 남측으로 왕복4차선, 서측으로 왕복4차선의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-09-17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(인천서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-09-17)(절대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호:인천지방법원 2025타경514693 (1)

소재지:인천광역시 서구 청라동 173-1 청라29블럭호반베르디움 489동 6층603호

용도:아파트

감정가:754,000,000원

토지면적:49.84㎡ (약 15.08평)

건물면적:84.93㎡ (약 25.69평) - 전용면적 기준이며, 분양면적 정보는 별도 확인 필요

토지/건물일괄매각

경매구분:부동산임의경매

채권자:농협은행 (농OOO)

건축년도:2012년 7월 17일

총채권액:632,979,664원

1.1. 입지조건

주위환경:인천광역시 서구 청라동 소재 '청일초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거지역으로서 전반적인 입지 여건이 양호합니다.

교통:단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북측 왕복 9차선, 동측 왕복 6차선, 남측 왕복 4차선, 서측 왕복 4차선 등 다양한 도로와 접하고 있어 차량 이동이 용이합니다.

토지이용계획:제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20~25m)에 해당합니다.

제한사항:토지거래허가구역(외국인 주택용도 취득 시 허가 필요, 2025.8.26.~2026.8.25.)이며, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:을1 근저당 (농협은행, 2012.12.07, 200,400,000원)

매각으로 소멸되는 권리:

* 을1 근저당 (농협은행)

* 을2 근저당 (주식회사 리드코프)

* 을3 주택임차권 (김 / 30,000,000원)

* 갑4 가압류 (주식회사 태룡건설)

* 갑6 가압류 (국민은행)

* 갑9 압류 (서인천세무서장)

* 갑11 임의경매 (농협은행, 본건 경매 개시결정)

* 갑12 압류 (영등포구)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등은 없습니다.

인수되는 보증금: 해당 물건은 '인수 보증금 합계: 0원'으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 정보:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 30,000,000원 (1차), 270,000,000원 (1차 보증금 증액분)

* 전입일자: 2016-05-31

* 확정일자: 2016-05-30 (1차), 2020-05-25 (증액분)

* 배당신고일자: 2024-09-09

* 대항력: 없음

주의사항: 상기 임차인 김 는 대항력이 없는 것으로 기재되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

1.3. 상권분석

단지 규모: 총 2,134세대로 이루어진 대단지 아파트입니다.

생활 편의시설: 단지 인근에 롯데슈퍼프레시 인천청라점 등 다양한 편의시설이 위치하여 생활이 편리합니다.

주변 환경: 심곡천과 청라중앙호수공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

혐오시설: 인근에 인천환경공단 청라사업소 소각장이 있으나, 시설 개선 및 견학 프로그램을 운영하여 혐오시설 이미지를 벗으려는 노력을 하고 있으며, 악취 민원도 낮은 편입니다. (다만, 서구의 소각장 이전 부지 선정 관련 논란은 지속될 수 있습니다.)

1.4. 생활정보

교육 환경: 인천청일초등학교가 단지에서 약 154m 거리에 위치하여 도보 통학이 가능한 안전한 교육 환경을 갖추고 있습니다. 가정여자중학교, 가정고등학교 등도 인근에 위치합니다.

주거 편의: 대규모 아파트 단지로, 단지 내 및 인근에 다양한 상업시설과 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

단지 내 시설: 단지 내 조경이 잘 되어 있으며, 호수공원과 인접하여 산책 및 여가 활동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 외국인이 주택용도를 취득할 경우, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 매매 시 고려사항입니다.

건축연차: 2012년 준공으로 15년차 아파트로, 연식에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

총 채권액: 632,979,664원으로 감정가 대비 높은 수준은 아니나, 다수의 근저당 및 가압류, 압류 채권이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 청라국제도시 내 대단지 아파트로서, 초등학교 인접, 공원 및 녹지 공간 풍부, 우수한 교통망 등 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 권리관계가 복잡해 보이나 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수할 권리는 없으며, 임차인 보증금 또한 인수 대상이 아닙니다. 다만, 토지거래허가구역에 해당하며, 연식에 따른 관리 비용을 고려해야 합니다. 전반적으로 안정적인 주거 환경과 잠재적 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 학군: 인천청일초등학교 등 도보 통학 가능한 교육 환경

* 쾌적한 주거 환경: 호수공원, 커낼웨이 등 자연 친화적 입지

* 편리한 교통: 주요 도로망 접근성 우수 및 대중교통 이용 편리

* 권리관계 명확: 낙찰자에게 인수되는 권리 없음

* 대단지 프리미엄: 청라29블럭호반베르디움 단지의 높은 선호도

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 754,000,000원입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없으며, 주변 시세 및 물건 상태를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 상세한 시세 조사 및 현장 방문을 통해 정확한 예상 입찰가를 산출하시기를 권장합니다. (예상 입찰가 산정 시, 70% ~ 85% 범위에서 검토를 시작해 볼 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.