나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1938 [1] 인천광역시 서구 당하동 1316-1 예미지더시그너스 902동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "인천아라초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 제8층 제801호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등임. 창호 : 샷시 창호 등임. (사용승인일자 : 2023-10-13)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 공동주택(아파트)으로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로 및 단지 내 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(인천검단지구 택지개발사업), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-409)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-411)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(서구녹지경관과문의 560-4796)<산지관리법>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 내역

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1938 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 당하동 1316-1 예미지더시그너스 902동 8층801호

* 용도: 아파트

* 감정가: 620,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 하OOO

* 건물 사용승인일: 2023년 10월 13일

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 53.27㎡ (약 16.11평)

* 토지 지분: 53.2745㎡ (약 16.11평)

* 건물면적 (공급면적): 84.96㎡ (약 25.70평)

* 건물 지분: 84.9559㎡ (약 25.70평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

* 본 물건은 유동화 물건이며, 토지거래허가구역(외국인 주택용도 취득에 한함)에 해당합니다.

* 공부와의 차이는 없습니다.

1.4. 건물 구조 및 이용상태

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 25층 건물 중 제8층 제801호입니다.

* 외벽: 몰탈위 페인팅 등

* 창호: 샷시 창호 등

* 이용상태: 집합건축물대장상 공동주택(아파트)으로 등재되어 있습니다.

* 설비내역: 위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 인접도로 및 단지 내 도로를 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "인천아라초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(인천검단지구 택지개발사업)에 해당합니다.

* 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 임업용산지, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 근저당권 (하나은행, 2024-02-16 접수, 473,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 본 경매로 인해 을1 근저당권 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사제이에스글로벌 (갑1)

* 소유권이전: 김주훈 (갑2, 매매) - 현재 소유자로 확인됩니다.

* 근저당권: 하나은행 (을1, 2024-02-16, 473,000,000원, 말소기준)

* 근저당권: 신점숙 (을2, 2024-03-26, 494,000,000원, 말소)

* 가압류: 롯데카드 (갑6, 2025-06-19, 10,999,823원, 말소)

* 임의경매: 하나은행 (갑7, 2025-12-12, 438,696,538원, 말소)

* 등기부채권 총액: 977,999,823원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상임.

* 임차인 중 보증금이나 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건이 위치한 인천 서구 당하동 일대는 검단신도시 개발의 중심지로, 아파트 단지와 함께 근린생활시설, 학교 등이 잘 갖추어져 있습니다.

* 인천아라초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

4.2. 개발 계획 및 주변 시설

* 본건은 택지개발지구 내에 위치하며, 주변에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있습니다.

* 검색 결과, 주변에 인천아라초등학교 외에 인천아라중학교가 인접해 있으며, 상업 시설 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 것으로 파악됩니다.

* 특이하게 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 인천 서구 전반에 걸쳐 환경 및 위해 시설과 관련된 이슈가 있었으나, 현재 본 물건지 인근의 구체적인 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의 시설

* 교육: 인천아라초등학교가 남동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 인천아라중학교도 인접해 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 버스 이용이 편리합니다.

* 생활편의: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의를 이용할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

* 신축급 아파트 단지(사용승인일: 2023-10-13)로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 주변으로 아파트 단지들이 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원이고 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으며, 이 경우 명도에 어려움이 발생하거나 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 보증금이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.2. 토지거래허가구역

* 외국인만 주택용도 취득 시 허가를 받아야 하는 구역입니다. 이는 일반적인 내국인 매수자에게는 직접적인 제한 사항이 아닐 수 있으나, 잠재적인 매수자 풀을 축소시킬 가능성이 있습니다.

6.3. 유동화 물건

* 본 물건이 유동화 물건으로 분류되어 있으나, 등기부상 확인되는 권리들은 일반적인 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2023년 10월에 사용승인된 신축급 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 주변 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어, 낙찰 시 권리상 깨끗한 물건을 인수할 가능성이 높습니다.

* 다만, 임차인 현황이 미상으로 기재되어 있어 명도 리스크 및 잠재적 인수 부담에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 최신 시설을 이용할 수 있으며, 향후 가치 상승 기대.

* 검단신도시 개발 호재: 지역의 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 초등학교 인접: 교육 환경이 우수하여 실거주 수요 확보에 유리.

* 일괄 매각: 토지와 건물 소유권이 일치하여 관리 용이.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 620,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 정보를 종합해 볼 때, 예미지더시그너스 단지의 84㎡ 타입은 2024년 1월 기준으로 4억 4,700만원 ~ 60,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2026년 7월 기준 최근 실거래가로 5.3억원의 거래도 확인됩니다.

* 주변 유사 단지인 검단신도시대성베르힐라프리미어의 경우 84㎡ 타입이 5억 500만원, 검단신도시디에트르더펠리체 84㎡ 타입은 6억 5000만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 최근 실거래가 및 주변 시세, 그리고 물건의 상태를 고려했을 때, 경쟁률 및 입찰자들의 적극성에 따라 다르겠지만, 보수적으로 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 임차인 관련 리스크와 토지거래허가구역 여부 등 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 참고: 제시된 입찰가 범위는 일반적인 정보 제공 목적이며, 실제 시장 상황, 낙찰가율, 개별적인 판단에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.