나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65090 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 121 큰마을현대아파트 116동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "호곡초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지하1층/지상20층 건물 중 제116동 제12층 제1204호로서, 외벽: 몰탈 위 페인트 마감. 내벽: 벽지 도배 등 마감. 창호: PVC 샷시 등임.

이용상태

공부상 아파트임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단의 광평수 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로 개설되어있으며 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

탄현동 121 :제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-03-07)(접합), 가축사육제한구역 (2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(일산동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(2024-06-11)(호곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024- 06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(황룡초등학교 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)(호곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구 역(2024-06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법 >, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세 대주택,아파트)로사용되는토지) 탄현동 127 :제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12) (전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구 역(2024-06-11)(황룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립, 다세대주택,아파트)로사용되는토지) 탄현동 305-5 :제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역 {주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대 상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 탄현동 307 :제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주 거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 탄현동 131-6 :제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11- 12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(2024-06-11)(황룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다 세대주택,아파트)로사용되는토지) 탄현동 133-4 :제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11- 12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(2024-06-11)(황룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다 세대주택,아파트)로사용되는토지) 탄현동 1447 :제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주 거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024- 06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(황룡초등학교 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구 역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: 내부는 폐문 및 이해관계인의 부재 등 사유로 육안으로 확인하지 못함.

물건 비고

2026.5.21. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 고양지원 2025타경65090 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 121 큰마을현대아파트 116동 12층 1204호

용도: 아파트

채권자: 주OOOOOOO

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황

토지면적: 78.92㎡ (약 23.87평)

토지지분: 78.92㎡ (약 23.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 163.43㎡ (약 49.45평)

건물지분: 163.43㎡ (약 49.45평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 495,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "호곡초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대규모 아파트 단지, 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 권리

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 물건입니다. 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(2025타경65090)가 말소기준권리이며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강진기

보증금: 500,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-21

확정일자: 2022-04-18

배당신고일자: 2024-04-24

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서 제출을 통해 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

* 임차인: 문주필

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-01

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 없어 재정적 부담은 적을 것으로 예상되나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 및 대항력 있는 임차인이 존재한다는 특이사항이 있습니다.

특히, 임차인 강진기는 HUG와의 확약서 제출로 인해 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구권을 행사할 수 없도록 조치되었습니다.

임차인 문주필은 대항력은 있으나 보증금/차임이 0원이므로 실질적인 인수 금액은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 근린생활시설

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 단지 서측으로 카페, 음식점, 소매점 등이 밀집한 덕이동 로데오거리와 일산 가구단지 등 테마 거리가 형성되어 있어 풍부한 상권을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

본건이 속한 큰마을현대아파트는 2001년 12월 17일에 사용승인된 단지로, 총 28개동 2588세대의 대규모 단지입니다. 최고 20층 규모이며, 지하 주차 공간을 포함하여 총 1113대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

5.2. 주변 학교 정보

본건은 호곡초등학교와 가깝게 인접해 있으며, 주위에는 호곡중학교, 일산동고등학교, 황룡초등학교 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다. 토지이용계획상에도 다수의 학교 및 유치원이 상대/절대 보호구역으로 지정되어 있어 자녀가 있는 가정에 유리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 문주필은 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로 실질적인 재정적 부담은 없습니다. 그러나 임대차 관계를 명확히 파악하고 이사 협의 등 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

주변 지역에 데이터센터 건립 관련 이슈가 일부 언급되나, 본건 아파트 단지와 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 토지이용계획상 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등의 규제가 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 대단지 아파트 물건으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며 교육 환경 또한 양호합니다. 특히, 임차인 강진기의 보증금 부담이 HUG와의 확약으로 인해 해소되었고, 다른 임차인 역시 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 대규모 단지의 규모의 이점과 생활 인프라를 고려할 때 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건: 탄현동 내 대규모 아파트 단지로 생활 편의 및 교통 접근성이 우수합니다.

* 명확한 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 없어 인수 부담이 없으며, 주요 임차인과의 HUG 확약으로 매수인의 리스크가 경감되었습니다.

* 우수한 교육 환경: 다수의 학교가 인접해 있어 학군 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 495,000,000원이며, 최근 유사 면적 거래 사례 중 134.97㎡ (약 40.8평) 면적이 415,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건 163.43㎡ (약 49.45평)의 시세는 4억 5천만원 ~ 5억원 내외로 추정됩니다. 임차인 관련 인수 보증금이 없어 낙찰 후 추가 부담이 없는 점을 감안하여, 권리 분석상 특이사항과 시장 동향을 종합적으로 고려할 때 460,000,000원 ~ 480,000,000원 사이의 입찰가가 적정할 것으로 사료됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 470,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.