나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경4616 [1] 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 235-2 삼신아파트 102동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고봉감정 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 소재 "은솔초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 부근은 공동주택, 노변 근린생활시설, 임야등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 무난한 상태입니다.

건물의 구조

1995.09.29. 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층건 내 7층 702호로서 외벽: 몰탈위페인트, 창호: 샷시창입니다.

이용상태

아파트단위세대(내부구조는 건물개황도 참조)로 이용중입니다.

설비내역

승강기설비, 난방설비, 위생설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

형상은 부정형이고, 아파트건부지입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외부공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 제2종일반주거지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상입니다. 2. 집합건축물대장(표제부,갑)상 102동에 대한 사용승인일자가 등재되어 있지 않아 101동외 아파트단지 사용승인일자를 기준하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경4616 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 235-2 삼신아파트 102동 7층 702호

* 용도: 아파트

* 감정가: 290,000,000원

* 토지면적: 49.49㎡ (약 15.0평)

* 토지지분: 49.4885㎡ (약 14.97평)

* 건물면적: 84.60㎡ (약 25.6평)

* 건물지분: 84.6㎡ (약 25.6평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: 해당사항 없음 (제공된 정보 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 소재 "은솔초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 노변 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결되어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종 일반주거지역, 제2종 일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정)입니다.

* 주변 시설:

* 본 건 인근에 은솔초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 노변 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 지역은 공동주택과 임야가 혼재된 환경입니다.

* 화도읍은 지역 개발이 진행 중이며, 주민 친화적인 공간으로 탈바꿈하려는 노력이 있습니다.

* 검색 결과, 남양주시는 혐오시설 밀집 지역 주민 지원을 위한 기금을 조성한 이력이 있으나, 관리 허술 논란이 있었습니다. 다만, 본 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 명시된 정보는 확인되지 않았습니다. 과거 화도읍 창현매립장 등이 친환경 테마파크로 조성된 사례가 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을11 근저당권 (신한은행, 2015-05-26 접수)입니다.

* 등기부상 권리 내역:

* 소유권이전: 권기석 (1999-08-26)

* 근저당권: 신한은행 (138,000,000원, 2015-05-26 접수, 말소기준권리)

* 임의경매개시결정: 신한은행 (119,294,581원, 2025-12-15 접수)

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 138,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (제공된 물건명세서 참고).

1.3. 상권분석

* 주변 근린생활시설: 아파트 단지 인근으로 노변 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 배후 수요: 삼신아파트는 총 3동 345세대 규모로, 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 지역 개발: 화도읍 자체는 인구가 많은 편이며, 지속적인 개발이 이루어지고 있어 잠재적인 상권 성장 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 삼신

* 주소: 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 235-2

* 사용승인일: 1995년 9월 29일 (건축된 지 약 31년 경과)

* 규모: 3동, 총 345세대

* 최고층/최저층: 15층 / 1층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소, 기타.

* 주차대수: 총 235대 (지상 12대, 지하 12대 - 명시된 수치 간 차이 있음, 총 235대)

* 전기차 충전기: 지상 5대.

* 면적 정보 (본 건 기준):

* 전용면적: 84.60㎡ (약 25.6평)

* 공용면적: (별도 표기 없음)

* 주변 교육/편의시설:

* 교육: 은솔초등학교가 인근에 있습니다.

* 편의: 노변 근린생활시설이 있으며, '자리톡' 정보에 따르면 공원 인접, 마트/백화점 근접성, 대중교통 편리성 등이 좋게 평가되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 유동화 물건의 경우, 일반 물건보다 권리 관계나 절차가 복잡할 수 있으므로 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

* 건축 연도: 1995년 사용승인된 건물로, 약 31년 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인 현황 정보가 없으므로, 인수되는 임차인이 있는지, 있다면 명도 절차가 필요한지 등 추가 확인이 필요합니다. (다만, '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 임차인이 없는 것으로 추정됩니다.)

* 토지이용계획상 제한: 수질보전특별대책지역(1권역), 자연보전권역, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역 등 일부 환경 및 개발 관련 규제가 존재합니다.

* 토지거래 허가구역: 2025년 8월 26일까지 지정된 토지거래허가구역으로, 외국인 등 특정 대상자에 대한 거래 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 삼신아파트 102동 7층 702호로, 은솔초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 1995년 준공된 아파트로 연식은 있으나, 84.60㎡의 적절한 면적과 15층 건물 내 7층이라는 좋은 층수(정보상으로는 1층 매매 기록만 있으나, 본건은 7층)를 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없으며, 채권 총액이 감정가 대비 높은 편이나 말소기준권리 하에 정리될 것으로 보입니다. 유동화 물건이라는 점과 건축 연도를 고려한 유지보수 비용 발생 가능성은 주의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 은솔초등학교 인근의 주거지역으로, 기본적인 교육 및 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 적절한 면적 및 층수: 84.60㎡의 면적은 일반적인 실수요자에게 적합하며, 7층이라는 층수는 조망 및 채광 측면에서 유리할 수 있습니다.

* 낮은 인수 부담: 임차인 관련 인수 보증금이 없어 명도 및 권리 관계 부담이 적습니다.

* 지역 발전 가능성: 남양주시 화도읍 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

본 건의 전용면적은 84.60㎡입니다. 최근 거래 사례를 분석한 결과, 동일 면적(84.6㎡)의 아파트가 2026년 4월 7일에 23,300만원에 거래된 기록이 있습니다. 다른 면적(59.935㎡)의 거래는 17,900만원에서 18,000만원 선에 이루어졌습니다. 본 건의 감정가는 29,000만원으로, 최근 유사 면적 실거래가(23,300만원)보다 약 5,700만원 가량 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정 시점과 현재 시점의 시장 상황, 또는 감정가의 보수적/적극적 평가에 따른 차이일 수 있습니다. 현 시세는 23,300만원 내외로 판단됩니다.

* 예상 입찰가:

인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 현 시세인 23,300만원을 기준으로 하되, 경쟁 상황 및 추가적인 권리 분석(특히 유동화 물건 관련)을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 감정가의 80% 수준이 약 23,200만원이며, 최근 실거래가와 유사합니다. 따라서, 예상 입찰가는 23,000만원에서 26,000만원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 25,000만원 이상으로 입찰 시에는 감정가 대비 메리트가 줄어들 수 있으므로 신중한 판단이 필요합니다.

* 권장 입찰가 범위: 23,000만원 ~ 26,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.